"城市更新4.0" 粤港澳大湾区背景下城市更新新机遇

深圳，2017年6月21日 —— 全球领先的房地产服务商戴德梁行于2017年6月21日，在上海、北京、广州、深圳四地同步举行“城市更新4.0”主题论坛，并正式发布《城市更新4.0 – 迈向卓越的全球城市》白皮书，与各地政府、中外专家、房地产从业者、金融投资机构等众多嘉宾实现跨区域互动，深入探讨城市更新这一重要主题。

作为面积最小但经济增速最快的一线城市，深圳发展也面临严峻的土地稀缺问题，通过城市更新腾挪更多的发展空间成为深圳发展重中之重。此次深圳论坛与众多专家学者、行业大咖聚焦大湾区背景下城市更新的新挑战与新机遇，结合产业视角，就产业空间及供需对称、城市更新及融资模式等前瞻性及实操性问题进行探讨。

城市更新伴随着中国大中城市过去30年的高速发展，迎来了以存量焕新、内涵增值为发展诉求的全新4.0时代。如何理解城市形态从外在更新到内在升级的多元需求，找到新一轮周期的机遇所在和发展路径？《城市更新4.0 – 迈向卓越的全球城市》白皮书从城市更新要素、驱动力、研究主题、成功案例、发展方向等多角度，深入阐述了这一新浪潮对中国城市发展的重大意义及深远影响。报告显示：城市更新4.0是中国城市发展过程中一个极为重要的阶段。在建设智能、高效、可持续发展的城市中心的浪潮下，城市更新4.0为推动城市现代经济发展迈入下一阶段，并在城镇化快速推进、城市环境日新月异之中，为城市物业资产的长期保鲜保值提供了保证。中国城市在思考如何更新或改造它们现有物业资产（建筑/土地）时，必须考虑到未来市民对于不动产的要求。只有当我们对此有了清晰的了解以后，我们才能够以一种可持续发展的方式来进行对现有物业的更新和改造。国内外一系列成功案例表明，城市更新/物业改造可以令那些日渐陈旧、收益低下或业已闲置的重要资产焕发出新的生命力。

戴德梁行亚太区董事局主席暨大中华区行政总裁张国正在上海会场通过视频连线向四地嘉宾表示:在强调存量焕新的新形势下，政府如何在有限的用地上实现经济活力和社会宜居性的同步提升,企业又如何摸索出适合自己的“资产运营+资本运作”的有效模式，都面临着不少操作层面的挑战。这不仅需要有精深的专业管理经验，更需要横跨多个专业领域的共同合作。戴德梁行十分愿意通过类似今天论坛这样的机会，推动各界共创更大的发展空间。2017年正值Cushman & Wakefield品牌创立100周年，在大陆市场，戴德梁行也很荣幸陪伴中国走过了二十五年的蓬勃发展历程。我们坚信凭借专业服务和创新精神，一定能为各地城市的未来发展继续添砖加瓦，共同见证下一个二十五年、乃至下一个百年的灿烂辉煌！

《城市更新4.0白皮书》发布戴德梁行专业解读城市更新

深圳论坛现场，戴德梁行大中华区研究部董事总经理林荣杰与在广州的高级董事、大中华区租户研究主管Shaun Brodie发布联合演讲，通过跨区域视频连线同步向四地嘉宾隆重介绍这份重量级研究报告。林荣杰指出，城市更新4.0已经开始扎根于中国的城市之中，并将持续引导其未来发展，政府也越来越多地参与到新一轮的更新浪潮中。这不仅是为了应对复杂的城市化问题，也是提高城市的可持续发展，宜居性和经济竞争力，从而促进城市的繁荣发展。Shaun Brodie认为，中国城市更新4.0的未来充满机遇，兼具魅力与活力的城市未来将取决于政府及利益相关者在实践城市更新4.0上的积极程度。

产业发展为先导的城市更新策略

由于土地稀缺，深圳借助城市更新已经进入存量发展时代；随着技术革新、科技进步及土地效能追求最佳，基于产业基础与劳动力优势的区群与城市群的市场化分工愈加明晰；在粤港澳大湾区时代新的历史机遇之下，赋予了更新业主资产的珍贵性；戴德梁行华南区策略发展顾问部主管及高级董事李伟认为：就最复杂的工改项目而言，实现产业空间的供需对称，除了前瞻性、差异化、落地性之外，更需要塑造园区空间、产业、金融与服务四个载体于一身的集成创新生态圈。

城市更新模式创新探讨

伴随着城市经济、人口与空间同步扩张，深圳城市显现了超常规的发展速度，其可建设用地从1980年的3k㎡提升至2016年的923 k㎡，面积大幅增长提升。且由于深圳高新技术产业的发展雄心、房地产市场的日臻成熟、土地政策的脉络渊源、政府对土地财政不再依赖、广东省三旧政策的“绿灯放行”等现状条件，以城市更新为主的存量用地再开发已经成为深圳用地的主要方式。深圳市城市规划设计研究院副院长杜雁谈到:在深圳城市更新过程中主要以更新主体市场化、更新各方利益协调化、更新法规日益法制化为主要特征，基于城市更新的各类复杂状况，在城市的更新方式中需进行多元有机更新模式的探索，来保留深圳城市最大的竞争力和参与世界一流城市竞争的最大资本—“包容生长”。

城市更新项目合作方式及融资模式

深圳用地总量远远小于其他一线城市，但地均GDP 高于北上广，土地利用相对高效。在深圳巿土地开发强度达49％的背景下，未来城市更新将是新增土地资源主要途径。戴德梁行大中华区估价及顾问服务部董事及咨询服务主管黄衍维表示：城市更新的过程有庞大资金需求，市场上有各种融资管道，其融资结构、要求与成本各有不同，开发主体要寻求最合适的方案以满足项目的实际需要。

粤港澳大湾区背景下深圳城市更新机遇及挑战

城市更新对城市功能、城市空间、城市产业、生活方式等方方面面都带来深刻的影响，而城市更新这一漫长的过程是由不同的机构和企业打造具体的案例项目来逐步落实和促成。在互动讨论环节，戴德梁行华南区策略发展顾问部主管及高级董事李伟与深圳市城市规划设计研究院副院长杜雁、深圳市城市更新开发企业协会常务副会长赵磊、碧桂园深圳区域总裁助理刘昕及广东卓建律师事务所首席合伙人、深圳市政府法律顾问张斌等五位专家，通过分析现阶段深圳城市更新面临的挑战与机遇及城市更新项目开发应关注哪些风险，解读现有适应市场变化的公司转型与项目操作的经验，分享他们独特见解及城市更新创新发展的经验。

从最初推倒重建缺乏整体规划的1.0时代，到追求“增量增长”的2.0时代，再到高品质物业需求驱动下从 “量”到“质”转变的3.0时代。以及我们已经迎来了以存量焕新、内涵增值为发展诉求的4.0时代，“城市更新”这个话题始终围绕着城市经济、建设的每一个环节 。戴德梁行大中华区副总裁、华南及华西区董事总经理程家龙表示：现时深圳市的已开发建设用地面积已经接近土地利用总体规划的极限，未来新增用地供应极少，意味着深圳市将来发展主要倚赖二次开发。适逢粤港澳大湾区迎来国家级的战略发展机遇，作为身处其中的核心城市之一，通过城市更新实现城市的持续发展成为前提和必然。显然，作为城市更新的先行者，深圳市已经形成了一套相对成熟的模式，不同参与主体在其中亦各自发挥，推动城市更新，以达至互利共赢。深圳，城市更新；深圳，产业更强；深圳，人民更好！