别玩套路 国家支持的是"商改租"而非"商改住"

（原标题：别玩套路 国家支持的是“商改租”而非“商改住”）

来源：京房子

各位粉丝：

上月23日，北京公布了对于“326”商办类项目调控政策的执行口径，已购商办人群的合理利益得到兼顾。

但最近，网络上出现了个别人散布的挑动性的言论，曲解国家相关政策，称所谓的“国办去年发布相关意见中支持‘商改住’”，并以此攻击北京等一线城市整治违规商住是不执行国办的意见，要求相关部门同意将包括个人已购商办在内的房屋变更为住宅性质。

已购商办人群的合理利益应该得到保护。但这种言论散布者完全是恶意曲解国家的相关政策，散布不实言论，挑动已购商办群体的情绪，达到自己的目的。

这样的问题性质就严重了，所以有必要具体说说。

PART  1

既然说到国办的《意见》，那我们就来看看国办的这个《意见》到底是怎么说的吧。

去年6月下发的这份《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中，第十二条的原文是：

允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地。

首先，国家支持的是“商改住”吗？

国办的《意见》中说的很清楚，是允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。

看一下这个《意见》的名称大家就可以理解，发展住房租赁市场，这是国务院出台《意见》的目的，而允许改建用于租赁，就是为了增加租赁房源。

所以正确的说法应该是：支持“商改租”，而非“商改住”。

第二，是哪些房源改租？

既然是要增加租赁房源，那么最直接的方式，就是鼓励企业或机构在建的商业用房等，改为企业或机构自己持有的租赁住房，向居民出租。这与北京目前推出的开发商自持商品住房用于出租的方式有类似的地方。就是企业或机构那些正在开发建设的商业用房不对外卖了，而是改成自己持有，作为租赁住房对居民出租。

而从文件的内容也可以看出，“土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地。”这肯定是企业或机构才能去申请调整土地用途。而如果已经是购房个人自己名下的商办房，隔着拥有土地使用权的开发企业，如何去申请调整土地用途呢？

第三，所有城市都一样吗？

答案是各地肯定是要根据各地的实际情况来落实的。

毕竟，去年那个阶段出台的《意见》，除了发展住房租赁市场这个主要目的外，还可以为库存大的城市解决点儿困难。而北京等一线城市并没有去库存的压力，相反供需矛盾还比较大，因此具体实行时也需要因地制宜。

最后总结一下，国务院的《意见》很明确，允许的是商业用房改建为租赁住房用于租赁，而不是支持将商办都改成个人产权住房；而且指的是企业和机构将在建的房屋，改为其自持用于租赁的住房。

从这里可以看出，其实国办的《意见》说的很明确，也并不难理解。在此之前，也没有任何有影响力的机构将此解读为让个人购买的商办改为住宅性质。

那么个别人散布的所谓国办允许“商改住”，其实是在“玩套路”，他们并不是不知道事实，而是通过曲解国办的《意见》来散布有利于自己利益的不实信息。

PART  2

下面来说说，这些人为什么要散布这样的信息。

其实，在经过了上月23日的解读后，北京的商办政策已经很明晰了。对于购买商办是用于自己居住的家庭，新政对他们的影响很小。

北京对于已购商办的政策，可以总结为“可住、可租、可售”。

住的方面，在政策执行前完成网签的商办类项目，开发商可保持现有设施；已购买的商办类房屋，购房者可保持现有设施。

也就是说，只要是在新政前购买的商办，还可以保留原先的上下水等居住设施，如果是自己居住用的，没有任何影响。

租的方面，口径也明确，已购买的商办类房屋，可出租，且不限定出租对象。

售的方面，口径同样明确已购的商办可以销售，中介可以代理商办类房屋的出售业务。

所以说，对于那些因为价格、购房资格等原因，购买了商办用来住的人群，他们的各项权益并没有影响。居住、出租、出售都没有限制。

“3.26”政策主要是限制了这些已购商办的再次购买人，对其资格有一定的限定，而非对目前的房主。即：名下在京无住房和商办类房产记录的；在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

这也恰恰是为了让那些也是需要用来住的人，而不是投资投机的人，来接手购买这些老商办。

受到新政影响明显的则是那些投资购买多套商办、甚至使用高杠杆来炒房的投资投机者。

此次新政扼制的恰恰就是这些投资投机的行为，这个调控宗旨是不会变的。

据我们的监测，北京目前已购买商办类房屋的群体中，绝大部分的人是只购买了一套商办。而且这些人主要还是用于自住的。对于这些人群的合理利益和诉求，政府已经有所兼顾。

而投资投机的只是一小部分，恰恰是他们才会去散播不实的消息或言论，为的就是挑动更多人的情绪，以达到自身投资投机获利的目的。

总之，如果您是购买了商办用来自住的话，那就放心的住着，无论是住、租、售，您的利益政府都会支持和保护的。

如果是投资商办来炒房的话，奉劝您还是别打这个歪念想。曲解国家相关政策，散布不实言论，并攻击地方政府，这是性质非常严重的行为。说什么话、做什么事，都得合理合法。