莫开伟：调控楼市需避免对房贷利率产生"耐药性"

（原标题：莫开伟：调控楼市需避免对房贷利率产生“耐药性”）

莫开伟（作者为中国地方金融研究院研究员）

今年以来，伴随着房地产调控和金融监管的收紧，住房贷款成本水涨船高。北京个别银行首套住房按揭贷款利率最低为基准利率的1.1倍，其中“补按揭”和“接力贷”利率最低为基准利率的1.15倍。二套住房按揭贷款利率最低为基准利率的1.2倍。广州地区银行房贷利率亦再传涨声，部分城商行需在基准利率的水平上上浮5%~20%才能放款。且各家银行均表示，目前额度比较紧张，放款时间也可能有所延长，愿接受贷款利率上浮的先贷款，不愿接受贷款利率上浮的需排队等候。

出现这种消息，可以理解为银行落实中央调控政策的必然反应，这个没有错，或许有人对银行此举大加点赞，总认为提高房贷利率对抵制楼市过热会起到立竿见影之功效；且银行也是屡试屡爽，乐此不疲。

但笔者认为，楼市调控总用银行房贷利率这味药并不妥，用得多了、久了，楼市也会有耐药性了。所以，既不能把房贷利率当成楼市调控的“万能药”，更不能每到调控楼市就拿房贷利率“出气”。

我们应该看到，靠提高房贷利率调控楼市，受伤害最大的是谁？答案不言自明，肯定是那些城市中低收入者和涌入城市创业的年轻人。因为他们购买的是刚需房，提高房贷利率显然只会加大他们的生活成本和生活压力。

那么，提高房贷利率的最大受益者是谁？答案当然也是最清楚不过了，银行应该提高房贷利率的最大收益群体。他们可以借机坐地抬高利率价格，赚得盆满钵满。贷款成了“皇帝的女儿不愁嫁”，购房者你爱要不要，你不贷有得是人贷，在社会资金总体短缺及社会财富分配不均、中低收入者占相当比例的现实背景下，银行贷款都是“香饽饽”，永远不愁贷不出去。

再者说，提高房贷利率真的对调控楼市有作用吗？笔者认为不全是这样。因为试图靠提高房贷利率减少资金对楼市的注入，对间接影响楼市价格拉升是会起到一定作用，但贷款利率这个外生变量影响有限，更确切一点说，其作用应该是微乎其微的。

因为对房价上涨发挥根本作用或起决定性因素的依然是土地价格。所以降楼市价格关键还是要靠政府让利，下决心降低土地出让价格、减免各种税费才是正道。

房地产疯狂发展对经济金融可能引发的危机不是没有教训，如美国次贷危机、日本等国的房地产泡沫，对经济金融的伤害、民众财富的侵蚀及对社会稳定的危害都是显而易见的。

因此，在房地产调控方面，银行不能借机发财，“一刀切”地全部上调房贷利率，还是要对房贷市场做客观理性评估，灵活掌握房贷节奏。