房企前4月融资超千亿仍低迷 永续债再受宠

（原标题：房企前4月融资超千亿仍低迷 永续债再受宠恐提高实际负债率）

去年“9·30”政策调控以来，房地产融资渠道不断收紧。

中原地产统计中心数据显示，2017年前4个月，全国房企包括私募债、公司债、中期票据等方面的融资合计仅1113.1亿元，延续了2016年下半年以来的低迷状态。

在此背景下，房企不得不另寻“钱途”，转而追捧高成本永续债。目前，首开、碧桂园、融创、金科等近20家房企将永续债作为一种新的融资工具。

新城控股高级副总裁欧阳捷表示，作为上市公司要秉承现金为王，必须加大融资力度和现金储备。

房企资金面持续紧张

在现金为王的时代，谁掌握现金流谁就掌握了主动权。

过去两年的销售向好为房企带来了较多的现金回流，货币资金的充裕在一定程度上冲销、弱化了持续加杠杆的风险隐患。

亿翰智库发布的房企融资活动现金流量净额TOP10显示，不少房企融资活动现金流净额有较大增加，其中恒大的现金流为2731亿元排名第一，融创中国以592亿元排名第二。

亿翰智库数据还显示，2016年前三个季度，融资窗口放开，房企发债成本整体在2.9%~8.2%之间，平均成本仅4.6%，2016年全年，房企通过私募债、公司债、中期票据等融资工具的融资额达到1.14万亿元，首次突破万亿，同比同口径上涨26%。但随着四季度以来政策的收紧，全行业发债量出现断崖式下跌。

随着监管收紧以及金融“去杠杆”政策的逐步推进，房企资金面持续紧张。尽管如此，由于渠道收紧，融资成本增加，包括万科、金地在内的龙头房企，不得不先后取消了债券融资计划。

今年4月以来，金融街、金地、电建地产等房企先后刊发公告称，取消中期债券的发行。与此同时，龙头企业万科也于4月27日宣布取消15亿元债券发行。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，近期商业银行还在收紧各类融资政策，这会对房企的后续战略扩张形成较大的挤压。所以从趋势来看，房企的短期资金缺口或将增大，后续类似股权质押等现象会增加。

在公司债方面，5月23日与24日，招商蛇口、奥园集团15亿元公司债申请显示为“中止”。此前，保利、龙湖地产、招商蛇口等一线优质房企中，拟发公司债也有被终止的先例。

前两三年利息成本较低

继1月和4月之后，国内某千亿级上市房企于5月23日再次发行本年度第三次永续债，募集金额不超过30亿元，用于公司及公司下属子公司的产业园区开发建设，2017年以来,该上市房企共发行永续债65亿元。

分派利率方面，每个投资期限届满后的次日（“重置日”）起（含当日），投资收益率应重置，每次重置后的年化投资收益率应在前一个投资期限所适用的投资收益率的基础上跃升300个基点（即3.0%），即满2.5年后，第2.5年至第3.5年的年利率在第2.5年年利率基础上加300个基点（3%），以此类推，直至年利率达到“初始投资收益率+12%”。

克而瑞分析称，永续债往往在前2~3年利息成本相对较低，此后则会大幅上涨，如果房企有足够的存量以及销售规模，在“低息期”内偿尽债务还是可以实现的。但永续债并非真正意义上的股权投资，而是实实在在要求付出比普通债券更高利息的一种融资工具，一旦永续债被计入负债，房企的实际负债率大幅度提高。

无独有偶，5月24日，龙光地产向机构投资者发行3.5亿元永续债，自发行日（包括该日）起至2022年5月31日期间，每年将为7%。龙光地产解释称，该永续债的用途将用作若干现有债务的再融资及一般企业用途，或会因应市况变化而调整其计划。

克而瑞统计数据显示，2016年中期末，加上永续债之后，65家房企的总有息负债为38077亿元，相比2015年末增加了13%。其中，共有16家企业拥有永续负债，总计1726.82亿元，同比增加109%。恒大在2016年中期以永续债1160.02亿元，总量排名第一，同比上涨124.5%，截至2017年5月恒大偿还50%的永续债，金额为561.8亿元，计划年内偿还70%；第二名的碧桂园在2016年中期拥有永续债166亿元，同比暴增517.01%，碧桂园首席财务官吴建斌此前表示，截至2016年4月，碧桂园已还清30亿元的永续债，余下的166亿元也将在年底逐渐还清。截至2016年12月31日，碧桂园已全部偿还永续债。

此外，融创中国2016年中期永续债规模为68.25亿元，截至2016年末增长至99.57亿元。截至2017年一季度，首开股份新增永续债30亿元，共拥有永续债99.85亿元，金科股份共拥有永续债27亿元。

早前，融创中国董事会主席孙宏斌曾表示，未来资金将是企业的重点，“现在多借点钱，最好借的时间长一点，可以穿越周期。”