网易房产5月12日原创报道 一线城市的调控之势逐渐蔓延到商办类物业，深圳市场未可幸免。
商办产品风声鹤唳
5月11日，多家媒体透露，深圳市规划国土委于5月8日发布《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》，《通知》内容显示，深圳商业办公、研发用房转公寓、偷面积、改建将被严格限制。然而消息曝光后，有信息显示，“因文件发文程序原因，现撤回深规土[2017]284号文(办文编号：05E- 201700173)，深规土[2017]284号文无效。”
随后，网易记者从消息人士处获知，该文件内容属实，但发布程序出现问题。实际上，今年1月13日，深圳规土委出具《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知（征求意见稿）》，内容大致相同。
这份提前曝光的《通知》，明确指出商业、办公、研发用房建筑不得采用住宅套型式设计，单栋(座)建筑同一楼层内，建筑面积≤150平方米的单套用房建筑面积之和，不得超过该层建筑面积的50%；研发用房单套建筑面积不得小于180平方米，单栋(座)建筑同一楼层内，设有套内专用卫生间和茶水间的用房总建筑面积不得超过该楼层建筑面积的三分之一。
这意味着未来深圳商业办公、研发用房偷转成公寓进行售卖的行为将得到制止。深圳中原研究中心数据显示，2016年深圳商务公寓的供应量达到了110万平方米，其中有30%系其他用途改为公寓，同时成交均价达到5.27万元/平方米，同比增长10.9%，双双创下新高。
早在《通知》曝光前，深圳公寓市场已风声鹤唳，包括南山、宝安等区域的部分在售公寓项目开始调整销售定位。网易记者此前在坪山某办公产品的营销中心发现，该项目已撤去了样板房，并在营销中心用展板提示购房者，该项目为办公产品，购房者需谨慎购买，营销人员销售口径也从此前的“公寓”、“创意空间”、“loft”等转变为“办公产品”、“写字楼”等。
自商品住宅受到最严调控以来，有居住功能的公寓产品已逐渐成为新的成交主力，为了提升项目价值，商办物业包装成小面积的商务公寓对去化有一定的积极作用，目前来看这种方式已被上层封锁。
商务公寓如何选？
3月起，北京、上海、广州先后出台对商住房的限制措施，从“建”、“买”、“卖”上限制了商住房的生存空间。显然，深圳的限制相比北上广略显“温柔”。
美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，随着市场监管的趋严，商办公寓将会减少，同时部分想要购买公寓的人士将会从积极转变为观望。
此外有业内人士指出，该政策的出台反而利好小户型商务公寓。
与商品住宅相比，商务公寓尽管受到了40年或50年产权，无法提供落户、学位等功能，贷款年限为10年，过户税费高昂等因素的局限，但是不限购、不限贷的特性，加之其价格低于同地段住宅，因此在一线城市受到购房者的青睐而逐渐繁荣。
根据深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉提供的数据，2016年深圳公寓类项目在商品房成交中的占比为17.8%，而2004年仅占比4.5%。
深圳中原研究中心统计显示，截止2016年底商务公寓存量约为57.66万㎡，若加上其他办公物业、商业、产业用房改为公寓的合计存量约为85.57万㎡，今年约有63个潜在供应的公寓项目。
从2016年的热销项目看，套均面积约在50-60㎡，套均总价在400万以下的商务公寓项目比较热销。同时，销售前10公寓产品榜单中出现了办公改商务公寓以及产业类公寓项目。
据龙华某一线中介人士陈雄观察到，配套好、小户型、低总价、低首付的公寓往往会受到市场的追捧，而购房者大多资金充沛、没有名额，同事对楼市缺乏相应了解。同时陈雄坦言，一旦政策严格执行起来，商办类公寓则面临险境。
在刚刚过去的4月共有13个新盘获得批售，与今年一季度的总和相当，住宅项目仅5个，公寓、办公产品占主流。深圳中原研究中心预测，5月将有13个项目计划入市，其中8个住宅项目，4个公寓项目，1个写字楼项目。
对于普通购房者而言可选择的新盘仍然有限，随着非住宅市场的监管，如何选择产品考验购房者的眼力。
本文来源：网易房产
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