<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易深圳房产 > 正文

李宇嘉:解决“类住宅”关键在于土地市场化改革

0
分享至

(原标题:李宇嘉:解决“类住宅”关键在于土地市场化改革)

关注房产频道,获取深圳楼市最新资讯,点这里【选房中心】买最笋的新房!

五一小长假之前,上海市发布了《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》,要求办公用地不得建设公寓式办公,商业用地未经约定不得建设酒店式公寓等“类住宅”;土地出让合同要明确商办持有比例和年限,持有期内不得转让;经营性物业要明确长期持有的比例;社区或住宅配套商业要长期持有。

这并不是一个孤例。此前在3月份,北京和广州就曾发布打击“类住宅”的一揽子政策,从销售对象(仅限企业)、设计报建(限制最小分割单位)、暂停贷款、停止项目审批等几个死角,全面堵死“类住宅”的生存空间。

“类住宅”缘何泛滥,地方政府为何要果断出手呢?

首先,商业办公(有其城市外围)租或售,都存在资金回笼周期长、利润不高的问题,商办用地建“类住宅”,对开发商而言是利润最大化和尽快收回投资的选择。

其次,互联网冲击实体商业,大城市产业升级(现代服务业贡献率超过70%),商办空间需求明显下降,商办项目很难招商,土地也很难卖个好价钱。

再次,住宅项目要配给公共服务设施,教育、医疗类设施还要独立供地。对于空间逼仄的北上广等大城市来说,住宅项目对政府和开发企业的压力较大。而“类住宅”项目不仅不需要配建公共设施,还享受住宅溢价。

最后,近年来一线城市人口涌入,住宅需求旺盛。房价“上台阶”,限购政策强化后,不限购和价格较低的“类住宅”就应运而生。2016年,北京和上海类住宅销售均价分别为每平方米29770元和25700元,仅相当于同期商品住房均价的72%和56%。由此,“类住宅”火爆就不难理解。

尽管“类住宅”客观上有生存空间,也补充了住宅需求,但其最大的问题是违反了土地用途管制、城市分区规划,造成城市生活和生产功能混杂,人为降低用地效率,并导致“城市病”更加突出。目前,“类住宅”主要集中的城市外围,本来基本规划为商业办公的区域,却集中了大量居住人口,加重了配套压力。区域内小商小贩、私立学校医院散点式无序分布,从外围到中心区的各条道路和轨交、换乘站点拥挤不堪。另外,“类住宅”泛滥导致京沪等大城市人口和空间“紧约束”政策失效。

近年来,京沪等城市在人口、土地供应上,均采取“减量发展”的政策。但是,“类住宅”以其不限购、低价格优势,成为外来人口“扎根”京沪的选择,而人口增加也倒逼城市空间扩张。

出现“类住宅”乱象,其中一个直接原因是基于政绩的规划。基于区域形象和短期GDP及税收政绩考核的考量,城市各区都有出让商办用地、建设商业办公中心甚至CBD的激励,但外围商办招商困难、经营困难。笔者调研,京沪深城市外围区域,商办项目除一楼底商餐饮、儿童娱乐还算景气外,二楼及以上空置现象比较严重。

监管不严是另一个直接原因。住宅销售能更快地赚钱、更快回笼资金、配套压力更少,更易于让土地卖个好价钱,部分地方政府对此也是“睁一只眼闭一只眼”。于是,开发商在规划报建和审批阶段便为今后切割改造留下方便之门,而批后用途监管大多形同虚设。

不过,“类住宅”乱象真正的根源还在于用地。大城市产业结构升级很快、人口迁入很快,工业和传统商办用地的单位空间产出效率下降,用地供应理应向现代服务业及需求更大的住宅倾斜。

目前,包括一线城市在内,我国大城市40%~50%的存量用地为工商业用地,住宅用地不足20%,而国际大城市刚好相反。原则上,土地所有者要追求更高产出和更高地租回报,工商和传统商办用地就会被现代服务业、居住用地所替代。同时,土地用途周期(最少40年)一般大于产业周期。互联网冲击下,产业由盛转衰或被消灭的周期也缩短了,客观上存在着调整土地功能的需要。但在我国,用地功能转换并无这样的市场化倒逼机制。

对此,各地需要对用地功能进行调整,对于涉及区域规划的调整须经政府审批程序,召开听证会,重签土地出让合同并备案;另一方面,用地功能调整涉及企业转制,转作住宅要补缴土地出让金,增加公共配套支出,但原用地主体很多是国企,转制困难、无力补缴地价,很多企业往往还希望“借地生财”,导致功能转换停滞。

于是,城市外围就批出了大量工商业用地,而原有工业、商办也难以盘活,导致住宅用地紧缩,也由于外围工商业“不经济”而导致“类住宅”泛滥。

因此,解决“类住宅”,一方面在于刚性的存量土地盘活机制,以地均产值、就业人口为刚性指标,建立划拨类工业用地和园区腾退红线,触及红线的工业用地和园区一律收回;另一方面,应加快推进土地要素市场化改革,减少地方政府基于短期经济和业绩考虑的用地行为;最后,要加快推进制造业去产能,腾出无效占地。(作者为深圳市房地产研究中心研究员)

相关推荐
热点推荐
四川中胜粮油有限公司原党委书记、董事长任登义被“双开”

四川中胜粮油有限公司原党委书记、董事长任登义被“双开”

潇湘晨报
2024-07-16 20:00:06
布克:如果我们像今天下半场这样打球 我们是不会赢得金牌的

布克:如果我们像今天下半场这样打球 我们是不会赢得金牌的

直播吧
2024-07-16 08:52:15
乔欣嫁入深圳500亿豪门:娘家父母身家80亿,2人相恋经历曲折离奇

乔欣嫁入深圳500亿豪门:娘家父母身家80亿,2人相恋经历曲折离奇

小路杂谈
2024-07-16 14:14:11
任天堂游乐园奇诺比奥无视游客挥手,光速下班,玩家:就该如此

任天堂游乐园奇诺比奥无视游客挥手,光速下班,玩家:就该如此

爱游戏的萌博士
2024-07-14 16:32:58
马小平任贺兰县委副书记

马小平任贺兰县委副书记

鲁中晨报
2024-07-16 16:27:02
国家终于出手了!5个综艺节目被强制停播,没有一个值得同情

国家终于出手了!5个综艺节目被强制停播,没有一个值得同情

蜉蝣说
2024-06-14 21:53:12
天健集团:公司为深圳市国资控股上市公司,实控人为深圳市国资委

天健集团:公司为深圳市国资控股上市公司,实控人为深圳市国资委

每日经济新闻
2024-07-16 15:37:09
Shams:小卡在训练场上的表现不理想 美国男篮认为他没法继续比赛

Shams:小卡在训练场上的表现不理想 美国男篮认为他没法继续比赛

直播吧
2024-07-16 12:25:14
台海一旦爆发战争,不仅仅是中国的内战,至少10国可能卷入战火

台海一旦爆发战争,不仅仅是中国的内战,至少10国可能卷入战火

鸢飞九天
2024-06-28 21:52:56
伤情继续扩大!泰山5将缺阵,无缘本轮中超,马五万将迎来首秀

伤情继续扩大!泰山5将缺阵,无缘本轮中超,马五万将迎来首秀

体坛春秋
2024-07-16 23:20:00
聪明人已经开始买房了

聪明人已经开始买房了

老端的观点
2024-06-16 21:33:13
此上将,战功赫赫,打仗比林帅厉害;解放后因一事被迫离开大陆

此上将,战功赫赫,打仗比林帅厉害;解放后因一事被迫离开大陆

华人星光
2024-07-13 17:36:08
武汉市东湖景区一栋独栋大别墅拍卖,被人捡漏430.7688万买下

武汉市东湖景区一栋独栋大别墅拍卖,被人捡漏430.7688万买下

天天话事
2024-07-16 11:51:11
我的立场就是不当肉喇叭,不唱赞歌

我的立场就是不当肉喇叭,不唱赞歌

关尔东
2024-06-29 15:50:58
北京时间7月16日,女排传来朱婷、袁心玥、王媛媛、刁琳宇的消息

北京时间7月16日,女排传来朱婷、袁心玥、王媛媛、刁琳宇的消息

知轩体育
2024-07-16 21:29:37
中国为何要禁枪?1993年湖南2村械斗堪比战争,5000人混战34小时

中国为何要禁枪?1993年湖南2村械斗堪比战争,5000人混战34小时

卡索
2024-06-28 10:32:05
新一轮生态环保督察,南京等五市存在这些问题

新一轮生态环保督察,南京等五市存在这些问题

鲁中晨报
2024-07-16 20:47:02
变形结束后不愿回村,向富爸爸要钱被拉黑的吴宗宏,如今怎样了?

变形结束后不愿回村,向富爸爸要钱被拉黑的吴宗宏,如今怎样了?

史说历史
2024-07-16 15:53:51
王卫东任武汉农业集团党委书记、董事长

王卫东任武汉农业集团党委书记、董事长

鲁中晨报
2024-07-16 16:31:03
太惨了!6月大型/中大型SUV销量榜油车仅3款,被新能源垄断了?

太惨了!6月大型/中大型SUV销量榜油车仅3款,被新能源垄断了?

阿贵看车
2024-07-14 18:26:11
2024-07-17 00:18:44

深圳房产

光明区发文整治“买房返佣违规交易”

编辑推荐楼盘

头条要闻

媒体:共和党被迫成为"特朗普党" 美国将进一步被撕裂

头条要闻

媒体:共和党被迫成为"特朗普党" 美国将进一步被撕裂

财经要闻

房贷利率继续下探,一线城市低至3%

体育要闻

中国男篮在夏联,除了"真XX烂"还有啥?

娱乐要闻

归国四子:黄子韬谈恋爱,其他人呢?

科技要闻

谷歌何以要花230亿美元收购这家公司

汽车要闻

预售价13万起 2025款星途凌云将于7月18日上市

态度原创

家居
时尚
房产
手机
公开课

家居要闻

生活独白 理性渗透生活格调

平平无奇的穿搭组合,竟能好看的永不过时!

房产要闻

年底前上海2条轨交将通车,机场联络线预计9月试运行

手机要闻

小米三机“突然官宣”:性价比+折叠屏,有望搅局手机市场!

公开课

连中三元是哪三元?

无障碍浏览 进入关怀版