<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易深圳房产 > 正文

李宇嘉:从土地供给到房屋供给的瓶颈亟待疏通

0
分享至

(原标题:李宇嘉:从土地供给到房屋供给的瓶颈亟待疏通)

近日,住建部和国土部联合发文,要求加强住房和用地供应管理。具体措施上,一方面要求,各地要编制并向全社会披露近3年及中期(5年)供地计划;另一方面,以商品住房在售库存消化周期作为是否增加供地的量化指标,消化周期在6个月-12个月的要增加供地,6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏;此外,住建部和国土部要督导供地计划编制和实施;最后,房价上涨压力大的城市,建立项目行政审批快速通道,对拖延上市和捂盘惜售的要严处。

这是2月份以来,新一轮楼市调控升级后,第一次出台的针对全国楼市调控的统领性文件,也是新一轮调控从“需求端”开始转向“供给端”的标志。近期,40多个城市高效率地启动调控,整体力度可谓“史上最严”,调控不仅覆盖一线、二线、三线、四线城市,且起用了“限售”(获产权证起一定年限后才能出售)、“限签”(特殊类房屋或涨幅过高不予网签)、单身限购等此前从未有过的工具。而且,调控做到了精细化,某一类房屋需求过旺、价格上涨过快,政策随时跟进、冒头即打。

问题是,本轮调控距上一轮调控(2016年10月)仅过了6个月。是库存确实大幅度下降了,还是分布不均,或是项目进度缓慢?抑或是供地效率不高?开发商“捂地、捂盘”?首先,需要分析一下库存的变化。在售库存确实下降得很厉害,根据易居研究院的监测,2014年9月,35个城市在售库存达到近5年新高,消化周期为17.5个月,而今年3月已降至9个月左右。笔者认为,在售库存下降的影响并不大,因为在预售制度下,可以加快在建未售部分进入销售的节奏,甚至调整预售门槛。

目前,根据广发证券的监测,全国已开工未预售的库存面积为31.6亿平方米,库存消化周期近30个月,属于高库存阶段。供求关系最紧张的京沪深,假设施工面积的20%经批准预售销售出去,剩余施工面积就是累积的已开工未售部分,目前这部分达到京沪深年度商品住房销售面积的3倍-5倍。2012年以来,尽管土地购置、新开工面积整体负增长,特别是新开工在2014年-2015年连续2年负增长(这在过去从未发生),但施工面积却一直呈现正增长,销售面积增长更快,意味着开发商手上的土地储备在消耗。开发商储备土地约为其年度销售的3倍-6倍。

因此,即便源头上的土地供给不足,伤及开工和供应,但可以通过加快预售审批,平衡短期供求,甚至调整预售门槛。另外,已批未建库存也是潜在供应。据中金公司监测,按照目前住宅销售规模,一线、二线城市和三线、四线城市已批未建土地消化周期分别为16个月和51个月。2003年-2013年(除2009年),全国年均土地购置在3.6亿平方米-4.5亿平方米之间,平均为3.84亿平方米。2014年-2016年,土地购置面积分别为3.34亿平方米、2.28亿平方米和2.20亿平方米。因此,土地供应下降是近三年的事情。这也佐证了,不仅已开工未售面积很大,开发商手上也有大量未开工土地储备。

此外,土地购置仅仅是供地的一个口径,政府以土地换配套、土地作价出资或入股、旧城改造、企业利用自有土地建设等等,虽然很多未纳入土地购置,但也是供地的范畴。直接增加土地,从编制计划到储备土地,再到土地平整和出让,再到开发和配套,周期很长。而且,越是热点的城市,开发强度和生态限制越大,新地供应弹性越低。存量腾地,则面临调整区域规划,土地转功能(如“商改住”、“工改住”),增加公共配套等障碍,教育和医疗配套还要单独落地。

这就是为何,近年来一线城市供地计划完成率不足50%,各大城市土地“批而未供”屡见不鲜。2014年,国土部督察发现,2009年-2013年,华北五省(区、市)批而未供土地13.97万公顷,闲置土地2109宗,涉及土地面积1.14万公顷,5年平均批而未供率达35.58%,其中北京批而未供土地2万公顷,批而未供率高达74.5%。由此,相比新增供地,加快在建进入预售的节奏,加快已批未建土地开工和施工的进程,对于中短期内增加有效供应、缓解供求紧张预期的效果更显著。

总之,笔者认为,中短期内,疏通从土地供给到房屋供给的瓶颈,乃缓解供求紧张预期的关键。开发商和企业“捂地捂盘”、“坐地升值”已成常态。这是当前用地投放后,亟待解决的“最后一公里”问题。近年来,闲置土地收回效果不佳、捂盘惜售一直未得到治理,恶化了供应效率低下的局面。当然,很多闲置是政府储备和公共配套造成的。

另外,近期“类住宅”火爆说明,土地供应的结构要调整,效率要改善:一方面,大城市第三产业对经济增加值的贡献早已超过了60%,低效闲置的工商业用地投放要减少,住宅类用地投放要增加;另一方面,“类住宅”尽管也是供应,但其没有公共配套,与工商业规划混沌,住房供应效率很低,浪费土地资源。总之,相比新增土地为潜在住房供应的池子中“蓄水”,将池子中既有的水释放出去,更有必要,效率也更高,特别是大城市新增供地弹性很小的情况下。当然,由于2014年-2016年土地购置下降,为了防止潜在住房供应池子中的水“干涸”,缓解中长期内供求紧张预期,热点城市也需要增加新地供应,但要加强督导,让供地计划变成刚性指标。

相关推荐
热点推荐
75岁老艺术家何庆魁,被亲儿子捅刀:他嫖不动了,每月1万够花

75岁老艺术家何庆魁,被亲儿子捅刀:他嫖不动了,每月1万够花

揽星河的笔记
2025-06-30 23:04:25
Shams:亚布塞莱两年1200万加盟尼克斯

Shams:亚布塞莱两年1200万加盟尼克斯

直播吧
2025-07-01 23:06:09
2025广东中考数学难不难?看了考生的真实发声后,让人感到心疼!

2025广东中考数学难不难?看了考生的真实发声后,让人感到心疼!

凯旋学长
2025-07-01 22:41:20
一人一城未能实现!特纳结束10年步行者生涯 场均14+6.8+2.2帽

一人一城未能实现!特纳结束10年步行者生涯 场均14+6.8+2.2帽

直播吧
2025-07-01 23:18:15
中国“蜂群母舰”无人机即将首飞

中国“蜂群母舰”无人机即将首飞

参考消息
2025-07-01 15:23:46
黄光裕不肯下桌

黄光裕不肯下桌

华商韬略
2025-06-21 10:54:23
女钢琴家顾圣婴:与母亲、弟弟同时自杀身亡,孤独父亲悲痛到死

女钢琴家顾圣婴:与母亲、弟弟同时自杀身亡,孤独父亲悲痛到死

细品名人
2025-06-07 07:30:56
炸裂!北京男子自曝500万娶坐台小姐,婚后她死性不改,长得一般

炸裂!北京男子自曝500万娶坐台小姐,婚后她死性不改,长得一般

深析古今
2025-06-24 22:03:24
上台22天,李在明终于对“中美二选一”,给了一句准话

上台22天,李在明终于对“中美二选一”,给了一句准话

南权先生
2025-07-01 08:00:12
福耀科技大学招生结果已出!原本计划招100人的,最后只挑了50人

福耀科技大学招生结果已出!原本计划招100人的,最后只挑了50人

春序娱乐
2025-06-30 08:33:19
名记炮轰孙继海,更多青训内幕曝光,牵扯到多方利益,果然不简单

名记炮轰孙继海,更多青训内幕曝光,牵扯到多方利益,果然不简单

徐云流浪中国
2025-06-30 20:40:32
世界顶级数学家张益唐回国 全职加盟中山大学

世界顶级数学家张益唐回国 全职加盟中山大学

南方都市报
2025-06-27 19:05:13
失联45年的卫星,突然向地球发送信号,人类却高兴不起来?

失联45年的卫星,突然向地球发送信号,人类却高兴不起来?

答案在这儿
2025-07-01 21:16:20
中美法前三季度飞机产量对比:法497架,美291架,中国令人意外

中美法前三季度飞机产量对比:法497架,美291架,中国令人意外

小熊侃史
2024-12-15 07:05:08
蔡澜离世前给保姆们打红包,并写上这样几个字,这个老头太可爱了

蔡澜离世前给保姆们打红包,并写上这样几个字,这个老头太可爱了

八斗小先生
2025-06-28 10:08:10
“阿里味”为何恶臭

“阿里味”为何恶臭

不正确
2025-07-01 19:20:03
情况特殊!美记:利拉德将考虑今夏签约球队还是不签约只养伤

情况特殊!美记:利拉德将考虑今夏签约球队还是不签约只养伤

直播吧
2025-07-02 00:22:04
7月2日精选热点:固态电池再出重磅利好,这些核心低位要起飞

7月2日精选热点:固态电池再出重磅利好,这些核心低位要起飞

元芳说投资
2025-07-01 20:43:37
白白走人!半年前湖人为得到芬尼-史密斯付出了拉塞尔以及3个次轮

白白走人!半年前湖人为得到芬尼-史密斯付出了拉塞尔以及3个次轮

直播吧
2025-07-01 06:50:10
北京土著能穷到什么地步?

北京土著能穷到什么地步?

读史
2025-04-01 12:39:59
2025-07-02 01:19:00

深圳房产

多个公寓5折甩货:75万拿下一套小户型

编辑推荐楼盘

头条要闻

特朗普回应是否"驱逐马斯克"后 马斯克迅速发文还击

头条要闻

特朗普回应是否"驱逐马斯克"后 马斯克迅速发文还击

财经要闻

中央财经委:依法治理企业低价无序竞争

体育要闻

郑钦文1-2西尼亚科娃 连续三年温网一轮游

娱乐要闻

瘦到脱相!鹿晗首度回应暴瘦内情?

科技要闻

不惧小米YU7?特斯拉逆势涨价

汽车要闻

2026款MG Cyberster/MG5 两款新车售5.99万起

态度原创

房产
亲子
手机
艺术
健康

房产要闻

最强黑马杀出!海南这些区域,教育正悄悄崛起!

亲子要闻

大部分孩子是普娃,家长要帮孩子补足短板!

手机要闻

谷歌Pixel 10 Pro 系列手机参数曝光,首发安卓16安全性功能

艺术要闻

故宫珍藏的墨迹《十七帖》,比拓本更精良,这才是地道的魏晋写法

呼吸科专家破解呼吸道九大谣言!

无障碍浏览 进入关怀版