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商住房再承压 广州、北京等多地银行围剿抵押贷

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(原标题:独家丨商住房再承压 银行围剿抵押贷)

在房价暴涨中,楼市主角之一的商住房,在部分一线城市的调控中走向末路,目前银行也加入了围剿行列。

21世纪经济报道记者从多家银行了解到,广州、北京等地的商住公寓,部分银行已明确下令不能做抵押贷款。

银行收紧商住房抵押贷

4月12日,广州某股份制银行的个贷经理告诉记者:“我们现在不接受商住公寓抵押贷款。这是3月30日出的政策。”

记者以客户身份咨询了在广州的国有大行、股份制银行等多家银行的个贷经理,他们都表示,自己所在银行目前已不能做商住公寓抵押贷款。

“公寓抵押贷款现在可能没哪个行肯做了。”广州某国有大行的个贷经理告诉记者,在该行,住房、商铺、写字楼目前都可以做抵押贷款,但不再接受商住公寓的抵押,目前广州的银行房子抵押贷款利率一般是在基准利率基础上上浮20%-40%。

而仅在一个月前,3月中旬,广州某国有大行的支行负责人曾向记者介绍,当时商住公寓做抵押贷款,最高可贷款六成,最长时限为10年,利率上浮10%-30%。

就此问题记者咨询了北京的银行人士。4月13日,北京某国有大行的支行人士表示,在北京,“现在好多家银行已禁止商用公寓做抵押贷款,我们行还没有禁止,但在风口浪尖上,报上去不一定能批,能做不一定代表好通过审批。”

该人士表示,目前该行的规定是商用公寓抵押用于经营性贷款,根据评级来确定利率,正常贷款利率是在基准利率基础上上浮30%,最长贷款年限为3年,一般为1年。如果抵押贷款用于个人消费,用途要明确,有发票证明。

与之相对的,目前普通住宅的抵押贷款没有变化,最高可贷款七成。据记者调查了解,在广州的各家银行,目前住房抵押贷款一般最长可达10年,最低可做到利率上浮10%。其中中信银行可做到25年,利率上浮30%。而广发银行的住宅抵押贷在市场中最受欢迎,甚至可做到最长30年,最低利率是基准利率上浮10%。据悉,公务员、老师、金融从业者等职业最受银行欢迎,房子抵押贷款能获得最低贷款利率——在基准利率基础上上浮10%的优惠。

井喷的商住宅

近年来,一线城市商办类项目销售火热。

在3月30日,广州出台商住公寓的限购政策,当晚广州出现了抢购商住楼的现象。广州天河区一位售楼部人士表示,“我们在3月30日最后两小时签了40套房。”

事实上,去年下半年开始,广州公寓市场出现“井喷”。克而瑞发布数据显示,2016年广州公寓成交达33919套,成交面积171.37亿元,总成交金额达303.96亿元,三项数据同时创下广州公寓历史新高。在成交价格方面更是不逊色于住宅,全年公寓成交均价为17737元/平,同比上一年上涨25%,创下近三年新高。

到了今年2月份,广州商业及办公产权的一手酒店式公寓共成交2380套,环比1月猛涨99.2%,同时也是近五年同月份里面成交量最高的一个月。价格方面,首次突破2万元水平线,一手公寓均价20560元/平方米。

北京同样火爆,数据显示,2016年北京酒店式公寓销售套数为62844套,而普通住宅销售套数为50462套,近十年首次出现酒店式公寓销售好于普通住宅的现象。与此同时价格不断攀升,2015年商住价格约为2.64万元/平方米,而到了今年前两个月,均价已经达到了4.54万元/平方米。

政策变脸

此前,由于严格的限购,不限购、不限贷的商住公寓实现了不少人想要在一线城市安家的买房梦,且不限购的政策也成为了不少投资者的最后一块宝地。

不过,业内人士认为,商改住、办改住,本身就是违规变更房屋规划用途的行为,叫停商办改住,是正本清源,让这些商业办公项目回归到为实体经济服务的路径上来,也是为消费者负责,保护购房人权益的重要举措。

广州商住宅的变脸是从3月30日开始。

刚刚过去的3月,成为史上调控最严的月份。其中,今年3月17日以来,在短短半个月时间里,广州已连续出台了5次楼市调控政策。其中,在3月30日这天,广州规定,个人不得购买商住公寓。

3月30日,广州发布的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》规定:“房地产开发企业销售商服类物业,销售对象应当是法人单位;法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用,再次转让时,应当转让给法人单位。”

而对商住宅的限购政策,广州并非第一个,北京3月26日的楼市新政就精准指向商住公寓,规定个人不得购买,在全国范围内开启“商住”限购政策的先河。此外,北京的商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

而在此前,上海也对商住进行整顿,128个项目暂停销售,并要求已锁定的区内15个“类住宅”项目整改恢复商办用途。

目前北京、上海、广州、天津、合肥、南京等城市已经开展整治“商改住”项目。

业内认为,此次北京、广州限购商住公寓政策出台后,其他城市很可能开始新一轮全面封堵商住政策潮。限购商住公寓的政策将导致个人购房者基本放弃购买商办类公寓。这种情况下,商住公寓市场成交和价格有可能出现大幅下跌。

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