写字楼新增供应持续高位 商场科技体验业态异军突起

2017年4月6日，深圳– 世邦魏理仕(CBRE)今日发布2017年第一季度深圳物业市场回顾及展望。优质写字楼市场录得29万平方米的高位新增供应入市，除金融业和专业服务业继续主导市场需求外，新消费主张带动相关行业需求增长。租金在本季实现增长，但面临未来新增供应将表现承压。优质零售物业市场，餐饮类租户依然主导市场需求，体验业态更加多元化，科技体验业态表现积极，租金表现稳定。物流设施市场方面，传统淡季需求增长暂缓，整体市场供不应求继续推升租金稳定增长。住宅市场方面，新政施压影响下，普通住宅量价齐跌，而高档住宅价格依然保持稳定增长。

优质写字楼市场：新增供应持续高位，租金未来将面临压力

尽管处于春节淡季，2017年第一季度新增供应却延续高位供应，单季录得超29万平方米，且新兴区域亦可见新项目入市。

剔除新项目的预租影响，整体市场需求活跃度受春节淡季影响而降低。金融业租户继续主导市场需求，专业服务业继续保持稳定增长。此外，新消费主张带动了相关行业办公需求增长，医疗美容、餐饮等多元化零售企业在本季进入市场。与此同时，人们生活方式的改变催生了旅游行业兴起，带动该类办公需求，房地产和贸易类企业本季亦见少量扩张。市场空置率季度环比下跌2.0个百分点到8.6%。

租金表现分化，新入市优质写字楼在年初进行租金调整，而多个老旧项目则租金下行。整体平均租金环比上涨2.1%至每月每平方米207.6元。

未来六个月，福田CBD和高新科技园将有大量新增供应入市，累积供应压力及缓慢预租，预计租金将微跌而空置率将被推升，新项目集中供应区域表现将尤为明显。

CBRE顾问及交易服务办公楼部执行董事简家宏表示：“今年第一季度，原本很多应该入市的写字楼供应均因为不同原因将交付时间延后，导致本季度新增供应量比预期少，所以，企业可选择的中心区甲级写字楼也相对有限，使得租金水平得到一定的支持。而在早前百花齐放的共享办公空间大部分是由本土经营者运营，在经过了一轮市场调整后，其他区域发展得比较成熟的共享办公空间运营者也开始考虑进驻深圳市场，预计未来深圳共享办公空间的运营环境会更趋成熟和多样化。”

优质商业物业市场：科技体验店异军突起  体验业态多元化发展

第一季度两个购物中心约6万平方米新增供应入市，其中一个为试营业。

虽为春节淡季，租户调整依旧积极，餐饮类位居首位，日餐及茶饮为主；科技体验店异军突起，华为、小米齐齐发力；新颖汽车体验店入市，体验类商家除儿童、培训、美发外，新增滑雪业态入市。竞争差异化继续成为业主关注点，后益和辛普森首入深圳。受新项目及部分物业租户调整影响，整体市场空置率微升0.2个百分点至5.2%。

租金表现分化，经营好的购物中心继续小幅上调租金，个别空置率较高的购物中心降低租金以吸引租户，全市平均租金环比缓跌0.1%至每天每平方米24.0元。

未来六个月，来自宝安、龙岗、南山的新兴区域将依然有大量的新增供应入市，受益招商前置及体验商家泛扩张，预计整体市场空置率相对稳定，租金受个别空置率承压项目影响或将小幅下行。

CBRE顾问及交易服务商业部资深董事严思慧表示：“除购物中心外，百货方面深圳百货的改革在近月来表现得非常积极，出现了许多新奇有趣的新型业态，如天虹总部的滑雪体验店，华强北天虹的现场料理烹饪等等，可以看到百货正在实体商业创新浪潮中探索自己的发展模式，我们相信这种新尝试会越来越多，形式也更趋多元化。为吸引消费者，百货公司确实需要打破传统的布局空间，进行重新组合，增加零售以外的业态，加强体验和互动功能，打造百货公司自己的主题。”

物流设施市场：淡季需求增长暂缓，物流仓储升级转换加剧供需矛盾

第一季度，高标仓无新增供应入市。传统淡季春节令整体市场需求增长暂缓，整体市场需求依然主要来源于电商、第三方物流以及零售，空置率维稳在5.3%的较低水平。

高收益驱动下本地物流商向综合物流服务商的转型，以及作为全国跨境电商份额最高城市所形成的行业氛围带动的多个物流园区仓储空间向办公空间的升级转换，继续挤压有限的物流有效供应，将供需矛盾进一步推升。整体市场平均租金小幅增长0.7%至每月每平方米43.4元。

未来六个月，预计将看到超过20万平方米的新增供应分布于盐田、前海两个优质区域，少量的新增供应并不能扭转整体市场供不应求的客观局面，供应吃紧将推动平均租金持续上涨，空置率维持低位。

高档住宅市场：政策调控令整体市场表现冷淡，但豪宅价格依然稳定增长

第一季度，仅瑧湾汇一个豪宅项目在2月份开盘入市，共推售房源216套。2016年10.4新政与2017年1月关于《商品住房和商务公寓预现售价格管理操作细则》政策的影响，使得新房预售的取得更加困难，新增供应环比明显减少。

普通住宅市场方面，新政的限制使购房者仍处观望态度，一月份新房成交量有明显降幅，为1,652套，环比减少23.6%，二月份成交量再创新低，仅为804套环比减少51.3%，同比减少85.1%。而房价自去年10月新政颁布以来，持续下跌至今年1月，环比下降0.03%至54,931元每平方米，2月份环比下降0.3%至54,778元每平方米。高档住宅推盘量维持低位，成交量相比上季度下降明显，但售价却依然上涨，季度环比增长1.2%到每平方米113,545元。