深圳市房地产中介协会：或将出台严厉的房贷政策

一、楼市基本面综述

（一）市场面：一手住宅持续5个月量价下跌，近两周有所反弹

据深圳市房地产中介协会监测，3月我市一手住宅共成交803套，同比大幅下降81.9%，环比下降0.1%，已是自2016年10月以来连续第5个月环比下滑。二手住宅本月成交4838套，亦仅去年同期成交量的四分之一。而成交均价方面，深圳一手住宅成交均价也出现了连续下跌态势，已从去年9月份的61600元/㎡下跌至目前54730元/㎡，均价已下跌了6870元/㎡。

从市场成交的数据可以看出，去年10月4日颁布的“深八条”有效地抑制了我市房价过快上涨，形成了量价齐跌的态势，调控效果显著。并且调控的影响力目前来看仍然在持续发酵当中。

而值得关注的是，在近两周以来，我市一手住宅成交情况有所好转，均出现了量价齐升。根据深圳市房地产中介协会分析，一方面是近两周以来我市多个新盘项目入市，有效缓解了第一季度前期无新盘供应的局面；另一方面，部分投资者及自住客因担心深圳近期可能跟风出台更严厉调控措施而失去交易资格，故短时间内跑步入市，一定程度上推高了楼市成交量。但从全年来看，我市楼市全年量价下调的整体态势并未改变。

（二）政策面：深圳遭周边调控带围剿，新政出台预期上升

自今年北京“3·17”新政之后，全国各地纷纷掀起了楼市调控热潮，目前已调控的城市涵盖了全部一线城市和绝大部分热点二三线城市，调控力度可谓空前。

以珠三角为例，截至2017年4月11日，深圳临深片区的佛山、中山、珠海、东莞、惠州等二三线城市也都全部实施了不同程度的楼市调控政策，特别是以4月9日惠州市实施的楼市新政为代表，标志着在深圳外围正式形成了一条以珠海、佛山、中山、东莞、惠州为支点的临深楼市调控带，对深圳形成了一个外围楼市调控包围圈。而这在一定程度上增加了市场对深圳楼市未来出台更严厉的调控政策的预期。

二、走势预测

（一）市场面：全年量价下调为基调，短期内小幅震荡

从全年的整体态势来看，由于目前我市仍然受“深八条”调控政策的持续影响，并且今年后续政策放宽的概率也微乎其微，因此，我市全年楼市整体运行仍然以下调为主要基调。

深圳市房地产中介协会分析认为，以下因素的叠加影响，短时间内可能在一定程度上推高我市楼市的成交量：一是未来第二季度我市将陆续有新盘项目入市，第二季度市场供应将比第一季度整体供应情况要有所好转；二是自北京“3·17”新政出台后，全国各地陆续跟风出台调控政策，特别是临深各城市纷纷挥起了调控大棒，对深圳形成了调控围堵之势，这在一定程度上加大了市场对于深圳未来短期内出台更严厉调控政策的预期，使得部分投资者及自住客改变了观望态度，提前跑步入市；三是受到临深各城市的楼市调控政策影响，使得早前外溢的楼市游资有回流深圳楼市的压力。

从题材来看，目前我市商业地产中的商务公寓这种类住宅项目仍然游走在调控边缘，商务公寓不限购不限贷的优势依然存在。深圳市房地产中介协会预计在调控预期不断升温的背景之下，市场短期内对商务公寓追捧的热度将有所上升。

（二）政策面：是否出台新政取决于市场表现

我市是否会在短期内出台更为严厉的调控政策，实际上还得取决于我市未来短期内楼市的整体走向是否会超出目前较为平稳的市场运行态势。深圳市房地产中介协会预测，如近期楼市上涨的速度与幅度超出了政府的预期范围，不排除在今年4月下旬至5月下旬期间，我市会出台更为严厉的房贷政策。