新一轮楼市调控谁最受伤？估值32亿公司上市梦碎

（原标题：新一轮楼市调控谁最受伤？估值32亿公司上市梦碎）

眼下，经历了前一段时间的资本疯狂追捧之后，房产中介业又将面临一场前所未有的资本煎熬。

▲图片来源：视觉中国

3月21日，明牌珠宝（002574，SZ）公告拟以发行新股及现金方式收购苏州好屋（以下简称好屋中国）75%股权的重大资产重组突然终止。原因是受当前A股市场监管环境、政策变化影响等。

记者注意到，上述重组标的彼时预估增值率高达570%，而此前明牌珠宝曾豪掷7亿元收购了好屋中国25%股权，但去年后者业绩不达预期，较对赌协议的约定少了近5000万元。

上述消息意味着好屋中国在A股市场的整体上市进程受阻。但好屋中国总裁董向东表示，好屋目前经营稳定、现金流正常，调控政策对业务影响正在逐步减小。

好屋上市搁浅

2015年底，明牌珠宝曾斥资7亿元收购好屋中国25%股权，试图在珠宝主业外开辟新的利润增长点。

对于好屋中国而言，这意味着自称“国内首家房产O2O全民众销平台”的房产中介已迈开冲刺A股市场的重要一步。

去年9月份，明牌珠宝又抛出一份重大资产重组预案，试图以股份加现金支付方式以总收购价24亿元收购好屋中国剩下75%的股权。如果该交易顺利实施，这意味着好屋中国将实现整体上市。

记者注意到，好屋中国前次被收购时的100%股权整体估值为28亿元，但去年收购时以去年6月底为评估基准日的100%股权整体估值却飙升成了32.5亿元，前后估值差额达4亿元。

明牌珠宝收购好屋中国25%股权时，好屋中国相关股东承诺2016年、2017年和2018年预计分别实现净利润不低于1.80亿元、2.50亿元和3.20亿元。

然而，世事难料。去年底，明牌珠宝公告称9月底以来部分城市陆续出台楼市调控政策，可能会对其重大资产重组标的——好屋中国的经营产生影响，将标的资产审计及评估基准日往后调整。

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这仅是一个开始。今年以来，全国楼市调控持续加码，限购覆盖面进一步扩大，2月底证监会发布了关于非公开发行股票的多条新规，剑指A股定增沉珂，明牌珠宝称其配套融资部分可能调整。

3月中下旬以来，上市公司进入2016年年报披露的集中期，特别是重组股更受到资本市场的高度关注。3月21日，明牌珠宝密集发布多条公告，其中涉及好屋中国2016年业绩承诺未能实现的消息。

记者注意到，2015年底，明牌珠宝相关高层接待多家机构调研时表示，“从企业价值上看，好屋中国的投前估值是25亿，投后28亿，他们今年的净利润约在1亿元，基于现有的业务，预计16年的净利润会到2亿左右，这个估值我们觉得是合理的”。

但现实却比预想的糟糕。去年，好屋中国实现净利润（扣非后）仅大约1.3亿元，比对应的对赌业绩1.8亿元少了近5000万元。同时，明牌珠宝也宣布其终止收购好屋中国75%的股权。

在全景网互动平台上，明牌珠宝董事长虞阿五表示，好屋2016年承诺业绩未达标，是受到了行业调控的影响，这是短期的。公司目前是好屋第二大股东，暂无调整持股比例的计划。

好屋中国总裁董向东记者表示，好屋目前经营稳定、现金流正常，调控政策对业务影响正在逐步减小。

中介高估值泡沫之忧

除了好屋中国之外，当前国内还有一些较典型的大型房产中介正在冲刺A股，其资本估值一度均曾出现过暴涨。

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2月28日，以零售百货为主业的A股上市公司昆百大A（000560，SZ）宣告拟通过定增及现金和协议收购北京我爱我家100%股权。记者注意到，相对于该中介7.27亿元的净资产，昆百大给出的预估值达到66.58亿元，评估增值率高达815.61%。

更更重要的是，我爱我家相关股东也做出了高额业绩承诺，即2017年~2019年分别实现净利润将不低于5亿元、11亿元及18亿元，三年总计34亿元。

从我爱我家公开财务数据来看，其2014年净利润亏损6718万元，2015年净利润1.49亿元，2016年前三季度净利润3亿元，当年三季度末总资产50.89亿元，但总负债达43.4亿元。

记者注意到，年初国创高新曾拟豪掷38亿元收购深圳Q房网，一度引爆资本圈与房地产圈。据悉，注册成立于2012年的Q房网，当时实缴资本仅100万元，2015年初实缴资本增至5000万元。

此后，Q房网估值一路飙升。2015年11月起，该公司引入新的投资者，按最新一次增资定价，估值从28.5亿元上涨到近30亿元。去年8月，该公司完成第五次股权转让，估值提升到38亿元。

无论是传统房产中介，还是插上了互联网翅膀的新兴房产中介，资本给予其高估值的背后，是对其业绩高增长的乐观预期。

与好屋模式类似的成都一家房产中介负责人告诉每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者，房屋交易及相关领域这个市场很大，他们对几千万的资本融资根本都看不上，也不缺钱。

上述负责人透露，其旗下的房产中介目前已实现盈利，营业收入有几千万元，目前就是按照上市标准做好财报，但关键是业务运营与管理，计划五、六年内在创业板上市，届时估值更高。

调控冲击部分中介业绩

记者注意到，当前，一些房产中介2016年经营业绩遭遇下滑。比如在创业板上市的三六五网，2016年营业收入近6亿元，同比下滑近7%，实现净利润1.08亿元，同比下滑14.2%。

三六五网明确表示，去年第四季度公司主要业务区域长三角地区普遍出台了“史上最严厉调控政策”，房地产市场骤冷，成交量同比下降30%~60%；且因政策影响，市场供需双方均采取观望态度，开发企业明显放缓了推盘节奏，推盘量也远低于预期。

目前，主营业务聚焦于上海楼市的新三板挂牌中介华燕房盟去年中期毛利率已遭遇下滑，数据显示当期为15%，同比下滑3个百分点。据悉，同样在新三板挂牌的楼市通网去年中期除了毛利率下滑之外，净利同比仅微增0.72%，扣非后净利同比下滑3.9%。