深圳北最"豪"保障房成长史:从三难项目到成熟社区

（原标题：发现深圳|龙悦居成长史:从三难项目到成熟社区）

前言：龙悦居作为始建时深圳最大的保障性住房项目，自2010年开工以来便受到高度的关注。项目坐落于龙华新区，总占地面积约17.6万平方米。北邻深圳北站，距梅林关约3公里，离深圳市中心9.3公里，是深圳市2010年开工建设的“十大民生工程”之一。

龙悦居保障性住房项目是市政府为解决人才和中低收入家庭住房问题投资兴建的大型住宅区。从曾经荒芜的山头，到现在集商业、幼儿园、住宅为一体，拥有住户数11000余户，获得数个居住性大奖的精品保障性住房大型社区，是何种动力使得这个项目顺利落成？三年过去了，当时因配套不完善被住户调侃为“三难”（出行难、买菜难和上学难）的龙悦居如今怎么样了？住户生活发生了哪些变化？带着这些问题，我们再次回到龙悦居去寻找和发现公租房的故事。

龙悦居三期片区施工前的景象

完工后的龙悦居三期

深圳新闻网3月9日讯（记者 刘梦婷 余俐洁 秦川 钟鸿冰 刘庆康）毕业后选择来深就业，和多数初出茅庐的“社会新人”一样，胡世峰选择了租房落脚。那一年是2000年，他和其他三个合租人一起租住在岗厦，房间只有8平米。由于公司搬迁和个人因素，胡世峰随后在南山、罗湖、福田、宝安等地方辗转搬了十来次家。2013年，偶然从朋友那里得知可以申请公租房的消息后，他抱着试试看的心态提交了申请，当年底他顺利地拎包入住进了龙悦居，在这里他集中精力安于打拼事业，在社区活动中也外收获了爱情，龙悦居变成了真正意义上的“家”。

然而，胡世峰的幸运并非个例。2013年，市住建局发布龙悦居等保障性住房的配租消息，共推出房源13496套，仅龙悦居就推出11111套。同年三月，住建局共收到25815份有效网上申请，他们都和胡世峰一样，在深无房但有住房的刚性需求。作为当时最大规模公租房，龙悦居解决了不少申请者的住房问题，让他们在较长时间内能够住有所居，专注于工作和生活。

地产“大佬”参与建设 创新模式引发全国关注

候青松目前住在龙悦居四期，他还清晰记得当时看房时的情形：“连廊式的住宅，南北通透、光线很好，视野也很开阔。配套很齐全，拎包入住的。入伙时，住建局、水务、网络等相关的单位都在现场办公，有服务人员引导，不到一小时就顺利办完所有流程。签完合同第二天就搬进去了，很顺利。”同样感慨的还有唐阿姨，退休后和老伴从安徽来到深圳，和儿子、儿媳一起生活，回忆起当时来龙悦居看房的情景还满是喜悦，“房间精装修，铺设了木地板，还有空调、电灶、抽油烟机，太省事了”。

11111套房，如何在保质保量的前提下做到速度达标，让申请人尽快舒适入住？为了解决这个问题，市住建局提出了全新的尝试——代建总承包模式，通过市场化运作，引入社会资金参与建设，破解了土地和资金瓶颈，推动保障房建设又快又好地进行。

“十二五期间，深圳市保障性住房时间紧、任务大，单靠以往普通的开发模式很难完成任务。龙悦居首次采用代建总承包模式，通过招标，最终和万科、金地、富通等三个知名地产商合作开发龙悦居保障房项目。”参与了龙悦居项目建设的市住建局建设管理部副部长马振新介绍道，建设期间还运用了工业化建设方式，也是全市第一个保障性住宅精装修项目。

“我们设了奖惩制度，保质保量的前提下早完成一天会有所奖励反之则作相应惩罚，调动了施工方的积极性。整个龙悦居三期项目从开挖山头、平整场地，到施工、竣工验收，仅用717天，比常规项目缩短一年时间。”马振新介绍道。

事实证明，这条创新探索的路走对了。

最终，龙悦居项目收获了一揽子奖项，这其中不乏2011年住建部颁发的保障性住房竞赛一等奖、国家康居示范工程，以及国内土木工程的最高奖项——“詹天佑”奖。全国不少城市、地区都前来学习考察。而代建总承包模式也在之后的住房保障项目中得到广泛应用。

“实践证明，这一创新模式，通过按工程节点付款，既可有效缓解保障房建设的资金压力，又能发挥专业地产公司的技术与管理优势，从而加快建设速度，提高建设质量。”时任深圳市住建局局长的李廷忠这样告诉媒体。

龙悦居三期片区施工前的景象

完工后的龙悦居三期和四期

配租六成面向人才群体 解决人才安居

当搬家成为常态，生活不得不变得“折腾”，时不时冒出来“逃深”的念头让胡世峰觉得前路渺茫。搬家要考虑很多因素，要生活方便、交通便利，更重要的是房租适中。回忆起搬家的日子，胡世峰仍历历在目：“起码一个月的时间都在花心思在‘要不要搬、搬去哪里’上，人会频频陷入焦虑和烦恼。”

如果人才流失，一座城市还剩下什么？为了解决人才住房问题， 2010年，市委市政府出台了《关于实施人才安居工程的决定》，并在全国率先推出了安居型商品房，旨在形成保障房人才房资源共享，解决人才住房问题。经过不断探索尝试，目前深圳住房保障已经扩大到户籍中低收入、“夹心层”和人才群体。保障方式既有实物配置也有货币补贴，目前是“租售补”三种方式并用。

而考虑到照顾不同群体需求，龙悦居推出了社会房源及人才房源两重申请渠道，实现了保障房投资的集约化，满足了低收入家庭和人才家庭等群体的保障需求。“2013年1月，深圳市住房和建设局发布了龙悦居等保障性住房的配租消息，共推出房源13496套，仅龙悦居就推出11111套，是当时深圳最大的公租房项目。其中，近六成面向人才群体”，参与了龙悦居项目建设的市住建局建设管理部副部长马振新介绍道。

但是另一种质疑声也随之而来——“人才住房是否挤占保障住房，偏离了住房保障的原意？”

在市住房研究会会长陈蔼贫看来，保障房、人才房共融一体，有资源共享、互为“提携”之便利，避免了国外由于低收入家庭过分集中居住带来的新型“贫民窟”等社会问题。但也存在一定的问题，如两者因保障面积标准等不同带来的相互牵绊，此外，也易引起社会误解。“如有些群众对保障房’保基本’认识模糊，反认为保障房大比例向人才群体倾斜，偏离了住房保障的原意。”。

有了龙悦居的探索而不断丰富了保障房建设的经验，为了进一步提升人才吸引力，深圳于2016年出台了人才住房新政策，明确将人才住房从现有的住房保障体系中相对分离，形成人才住房与保障性住房双轨并行的公共住房体系。而这一政策的出台也打消了“人才住房会否挤占保障住房？”的疑问。人才住房从住房保障中相对分离以后，基本保障性住房“保基本”的供应对象将更加清晰。

而对人才型保障住房的供应将会持续加大。据住建局方面给出的数据，“十三五”期间，深圳市新筹集建设保障性住房和人才住房40万套，其中，人才住房将不少于30万套。

“之前租住在外，人的精神状态是比较紧绷的，永远不知道什么时候又要再搬家。”想到不用再频繁搬家，搬来龙悦居后的胡世峰松了口气。“现在感觉很安心，能集中精力去工作，对未来有更多憧憬。”

北站四期一期现状

三年变身 从“三难”小区到成熟社区

入伙期间，因配套不完善，龙悦居一度被住户调侃为“三难”：出行难、买菜难和上学难。三年以来，龙悦居周边配套日臻完善，从超市到便利店，从餐馆到特色小吃，从学校到幼儿园，从社康到公交线路均作了相应规划并投入使用。

而对于龙悦居的点滴变化，唐阿姨也都看在眼里。“刚开始搬进来，附近还比较荒，买菜要去一站外的白石龙。随着小区配套建设的加快，慢慢的周边超市也开了，小店也开了，好多选择可以换着吃，物价也便宜。平时家里来了客人，我们就下去炒几个菜，非常方便”，唐阿姨表示。另外，龙悦居的配套蓝海幼儿园的及时落成，让小孙女也顺利地进入幼儿园上学。而自己则在社区帮助下成立了一个合唱团，晚上跳广场舞，“生活很丰富”。“儿子一直有个心愿买一辆车，之前一直没有条件，现在租了公租房以后省下一笔钱，压力小了，2015年下半年终于买了一辆小车，实现了愿望。”

比起硬件的改善，让侯青松更为感慨的是小区的温情。逐渐的和邻居熟络后，性格开朗的侯青松也被邻居亲切地称呼为“猴哥”。“我们四期的邻居多为70、80年代生人，基本都是三口之家，家庭结构相似，所以沟通容易产生共鸣。”在他看来，公租房更大的意义所在于邻里关系和谐。“以前住城中村的住户多数为了生计考虑，邻里比较陌生，防备心也比较强。在这里，大家身份比较可信，也都很聊得来。像我们有小孩上学有时工作忙没时间接，在群里喊一声，有邻居就帮忙接回来了。”

谈到现在的龙悦居，胡世峰也颇有感触。“我们一群邻居在15年组建了义工协会，平时会参与社康、书吧、废品回收等一系列公益活动，现在成员有300、400人。我们在自己小区里做义工，主动性和自发性都很强，在这里也越住越舒服。”而在参与社区活动的过程中，胡世峰也意外收获了爱情，“现在我们的孩子已经快一岁了。”他说，自己和爱人的邂逅并非个例，因为龙悦居的“牵线搭桥”而促成的姻缘还有很多。

胡世峰认为，龙悦居的居民在积极倡导一种新型的公租房社区文化。“公租房是一种新生事物，但是由此诞生的文化却可以走在前面。深圳作为一线城市，即便不买房，政府能够提供这样一种新型的住房方式也给来深打拼者以安定感，可以更安心的建设深圳。”

未来5年将有不少于40万套保障性住房和人才住房

2000年来深，侯青松自嘲“住遍了深圳的城中村”：“宝安、白石洲、新洲、龙华、下沙都住过，搬过7、8次家吧，住得太杂了。”他表示，在深圳最大的压力就在住房，一直租房心里是不踏实的。“对我们70年代这种收入不是很高也不在贫困线下的社会 ‘夹心层’，相对现在深圳房价高企的形势，买套房确实很困难，生活压力比较大。而政府推出公租房，包括安居房，解决了我们的一个心病”，侯青松表示，目前对居住情况很满意。

“龙悦居的项目可以说达到并且超过了我们的预期，现在看来项目开发还是比较成功，入住率很高，住户的满意度也很好”，马振新表示。

住房保障、人才战略涉及民生，关乎城市发展。“入住公租房是我个人直接享受政府红利的特别直观的体验，对此我很感激”，谈及对公租房的看法，胡世峰如是告诉记者。

而对于未来人才住房和保障性住房的建设问题，深圳也注入了“强心针”。未来5年，还将有不少于40万套的保障性住房和人才住房体量。

去年7月31日，深圳印发《关于完善人才住房制度的若干措施》给深圳的人才住房带来了“质变”的飞跃。政府将通过包括存量土地、招拍挂、公共配套设施上盖等多种方式来盘活土地资源。

“每年新增的居住用地中，人才住房和保障性住房的用地面积应当不少于总用面积的60%”，该措施同时还强调，要利用公共设施上盖及周边用地配建人才住房，被规定地铁站500米范围内新出让的招拍挂居住用地，其建设人才住房的比例应不少于总建筑面积的60％。而在该政策发布之前，商品房的新增供地都是远远高于人才住房和保障性住房的。

另外，在去年10月4日晚，深圳出台了“深八条”，在土地出让方式方面也作了明确说明，对招拍挂出让的商品住房用地采取当溢价超过一定比例时，从竞价转为竞配人才住房和保障性住房的面积，这对于抑制高地价是比较有效的政策。通过这种竞配，也对深圳的人才住房和保障性住房给予一定的促进。