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平安证券张明:控房价关键手段是增加土地供给

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对于目前房地产另一个热议话题“房产税”,张明表示,房产税在推出之前仍有很多问题待解。

(原标题:平安证券张明:控房价关键手段是增加土地供给)

3月17日下午至晚间,北京、广州、石家庄、郑州陆续出台房价调控政策,招招旨在为房价炒作降温。而在当天上午,平安证券首席经济学家张明在接受记者采访时,分析了当下“房价热”、“调控政策走向”、“去库存”、“房产税”等话题。他认为,调控房价仍然要靠扩大土地供给;同时随着一线城市房价调控,三四线城市销售火爆现象在下半未必能持续,仍然要进行很一段长时间的库存消化。

关键增加土地供给

今年年初北京和广州房价持续走高,平安证券经济学家张明对此分析,主要有3个原因助推北京“购房热”小高峰。

“首先,北京购买二套房的监管政策在当时是一线城市中最宽松的,比如二套房首付的认定,因此春节以后大家有这样的预期,害怕监管政策会很快出台,使得力度跟其它一线城市一样,因此大家抢着在政策收紧的窗口之前,提前释放置换需求。”

“第二,在今年春节后不久,北京市政府出台了一个新增供地计划,但这个计划出台后让市场非常失望。”据了解,今年北京市计划供地3900公顷,供应总量比去年减少了200公顷,也是连续第六年减少。“这样的政策出台,北京房价很难下跌,所以很多人对北京房价从向下调整的预期,变成增长向上,因此很多人开始购买。”

“第三,北京此前调控政策非常奇怪,严控新房开盘价,但对二手房没有任何管制,所以北京有部分私募基金成栋买入新开盘的楼盘,然后挂到中介做二手房销售,这里就存在很大的套利空间。因此总体而言,不能说房价调控政策越调越贵,而是没有及时调整或者是调控仍然是老思路。”

他亦解释广州房价现象,主要原因在于广州房价是一线城市中最低,其它一线城市上涨情况下,估值偏低的城市也会相应跟进,这里有扩散效应。

在他看来,要调控好房价,主要就是增加土地供给。“我觉得调控政策变严,比如把二套房首付比例提高,这能起到作用。但关键还是扩大土地供给,仅仅压缩需求是没有用的,因为需求始终在这,供给始终偏低的话,一旦调控放松,房价就一定还会上涨,所以关键还是增加供给,这就要看政府能不能转换自己调控思路。”

三四线热下半年或遇“转折”

随着一线城市以及热点二线城市出台严控政策,三四线城市迎来投资客的青睐,房价迎来节节高。统计局新闻发言人盛来运在3月14日提到,从1-2月份情况来看,三四线城市去库存的进程在加快。

张明表示,三四线城市面临的阻力依然是过多的库存,消化仍然需要很长时间。“最近三四线城市销售火爆,有观点说库存有望得到显著缓解,我觉得太乐观了。”

他举例称,“有一个县级城市,常住人口只有60万人,但过去十年新增商品房有30万套,这需要花多长时间才能去库存。”

“我们看到最近涨的比较快的三四线城市,大多汇聚在一线城市周边,或是近两三年来涨的较快二线城市周边,这里有扩散效应。现在很多买在三四线城市的人,未必是本地居民,有可能是核心城市的人往外扩张投资的结果。所以说一旦核心城市房价遇到调控之后,这就像石头扔进水一样,中间波纹停止之后,外围的涟漪效应也会很快消失。所以我并不认为三四线城市销售火爆是中国房地产新的周期开始。”

他认为三四线房价热可能要到今年下半年。“目前看到很多城市的调控政策相继出来,但效果有时间差,我个人认为今年二季度可能会有很多指标有明显的回落,下半年可能是一个比较痛苦的半年。”

房产税推出困难

对于目前房地产另一个热议话题“房产税”,张明表示,房产税在推出之前仍有很多问题待解。

“房地产税迟迟不能下来有很多原因。第一,我们住房是70年使用权,在买房时候已经付过费,如果在没有减税措施下还要再加税,则增加了老百姓负担。第二,房地产税是按照购买时候价格还是市场价格来征收,也有很多争议,中国有很多公房,购买价值很低,房子的来源多种多样,这时要同等对待还是差别对待呢。第三,发达国家房地产税是用来进行社区建设,比如小区在改善、道路在拓宽,但中国房地产税交了以后,因为没有透明机制,税收的流向不清楚。所以房地产税在很多核心问题没有解决之前推出还是很困难。”

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