房企布局存量市场 运营和盈利难题待解

（原标题：房企布局存量市场 运营和盈利难题待解）

随着融创入股链家，龙湖发力长租公寓，存量房市场已经成为开发商布局的业务热点。

此前，万科早已开展长租公寓业务，今年将成为全国规模居前的长租公寓运营商。

近两年来，中国房地产市场区域分化加大，很多城市已进入存量时代，可开发的资源逐渐减少，越来越多地产商开始寻求新的业务和利润来源。

在庞大而巨量的存量市场，长短租公寓、民宿、众创空间等更新需求已成为开发商的新机遇。

通过收购改造出租，或者收购改造运营物业，开发商纷纷踏足存量领域。然而，对于地产商们来说，即使有庞大的存量房资源，但稳定的运营、盈利模式尚未形成。

存量房生意经

融创的并购是地产商大规模介入存量房市场的缩影。

1月9日，融创宣布以26亿元的价格获得北京链家6.25%股权。通过此次合作，融创可以借助国内最大的综合性房产服务平台链家的资源介入存量房市场。

存量房是相对增量房而言的概念，增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房，而存量房主要指已经投入使用的房地产，二手房也包含其中。

链家高级副总裁陶红兵称，总体来看，每年新房的增量交易额至多有7至8万亿人民币，可是全国存量房至少价值120万亿，此外每年新房的增量又会转到存量房市场里，所以新房越来越少，存量房越来越多。

正略集团董事长赵民告诉21世纪经济报道记者，存量房将成为房地产市场的主体，地产商的战略能不能向其靠拢，是未来地产商能不能位于第一阵营的关键。

目前地产商介入存量房市场有两种路径。一种是收购、改造再出售，以寻求溢价。

如去年12月，万科的深道南项目体验中心开放，这是万科曾斥资购买的烂尾楼，经过重新改建和装修，该楼盘将进入市场。项目除商场外，公寓、写字楼将进行散售。此前，万科还在北京收购写字楼项目，并在此基础上改造为“万科大都会”。

去年12月，泰禾首次进入存量房的收购、改造与开发领域。泰禾旗下子公司福州泰禾锦兴置业以11.83亿元购得北京辉盛庭国际公寓，改造后将可能出售。

另一种则是通过收购、改造，再进行资产运营，如运营长短租公寓、产业园、民宿、共享办公等，以盘活资源。

比如，目前万科推出长租公寓业务统一品牌“泊寓”，并在广州、厦门、合肥、上海和重庆等城市落地多个长租公寓项目，且计划至2017年将实现15万间的公寓持有运营。

据万科集团高级副总裁谭华杰介绍，长租公寓的房源，大多来自工业或集体用地改造，做法跟如家酒店类似。

深圳市政府最大国有房企深业集团也在打造长租公寓产品，计划在2016年底推出3000套长租公寓，力争三年左右完成在深圳推出两万套的总体计划。

据悉，深业也是通过对自有存量物业进行改造升级，并与政府合作对部分存量物业进行运营管理来进军这一领域。

除了开发商，传统地产代理公司也在布局这一领域。2015年世联行宣布以20亿入局长租公寓，其旗下的红璞公寓将厂房宿舍等重新装修，现有部分房源已经出租。

开发商还对老旧废弃产业园项目进行改造并运营。去年9月2日，深圳万科“万科星火ONLINE”产业园区正式开园，该园区主体建筑前身为空调厂，万科对老建筑进行改造，将车间厂房转变为现代化多功能办公空间。

对未来地产商介入存量房的方式，中原地产首席分析师张大伟认为，通过城市旧改、做长租公寓运营资产等会成为房企转型的主要方式。

同时他估计，地产商在二手房市场中的作用有限，且介入二手楼市场的地产商不会有太多增加。

破解运营难题

地产商收购旧资产，并进行改造再经营，有其优势所在。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，收购等策略规避了传统招拍挂市场拿地的风险，也抓住了一些商业机会。因这些项目往往现金流状况不佳、成本不高，但改造价值与潜在的盈利空间也很大。

但是对已习惯了拿地、开发、销售模式的地产商来说，新的发展模式有不小的挑战。尤其是运营，和开发出售等短期行为完全不同。

长租公寓的运营，目前业界的共识是，运营长租公寓等新业务是一项前期投入资金巨大、回报周期较长的微利业务。通常来说，地产商将面临不小的资金压力。

无论是大型企业抑或是小型品牌，在长租公寓这一领域目前仍未有明确的盈利模式。谭华杰表示，目前商品住宅的租金收益率只有2%至3%，如果仅靠商品房出租，长租公寓不可能建立起盈利模式。

谭华杰认为，长租公寓需要找到更便宜的资金用以持有更多资产，利用规模效应及增量价值赚钱。更便宜的资金则包括险资、债权，甚至REITs机构等低利率的资本。

他表示，只有解决好前期的基础性问题，才能降低资金风险，并拿到更多低成本资金扩大规模。

对此，赵民也表示，目前地产商可以通过三种方式运营存量房资源。一是可以组建团队，成立专门的事业部进行开发，从内培养自身能力；其次是投资该领域的成熟公司，通过入股的方式能够快速做大做好，如融创投资链家。

或者是采取战略合作模式，学习宝贵经验。如万科与链家合作成立装修公司，使万科的产品、供应链经验与链家的客流、渠道优势相结合，目前在北京市场上处于领先位置。

正如赵民所说，目前存量房市场处于刚刚爆发阶段，其盈利模式、经营方式等方向上的探索都是从头开始，正如互联网市场刚刚起步阶段也有许多困难，但这不影响它成为未来市场的主流。

中银国际研究报告指出，随着未来中国居住条件的成熟，将对存量房屋绝对数额的增长保持谨慎观望，还需要更多的数据和研究来进一步验证是否可以对未来的增长前景保持乐观。