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那些年,非住宅的坑

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网易房产微信大讲堂最新一期来啦!这一次我们不讲住宅,我们来听听关于非住宅曾经给我们留下的“坑”吧。

主讲嘉宾:任晋东,深圳房地产研究院研究员,深圳前海云高资产战略分析师,十年地产人,资深的地产投资老司机。

以下为演讲实录:

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前段时间,我在朋友圈感叹“几年前,是一铺养三代,现在是一铺毁三代”,朋友两年前在豪宅区买了个门面,那时候价格是楼上豪宅的两倍,两年过去了,楼上豪宅已翻倍有余,她的门面要卖,我发给几家评估公司询价,居然给的价格比她两年前买进来还低。

又想起去年底遇到一朋友,也是好多年前在宝中买了个门面,现在那边住宅就不说了。她门面挂着原价已经卖了快一年,算上银行利息,时间和原始资金成本。可以说“坑”不为过了。

世界总在变化着,我们也是。下面我来给大家简单讲一讲我所理解的那些非住宅的“坑”。

首先来讲公寓:

深圳的公寓,其实并非完全不能投资,虽然大多数属于比较坑的,但是还是要分两方面来看。公寓一般首付50%,大部分没有纳入学区,贷款只能十年,利率还要上浮,所以持有成本较相同价格的住宅高很多,深圳属于一个年轻的城市,大家对于投资都精打细算,虽然说限购限贷,但是入户门槛低,所以大家对于公寓的投资热情并不高。深圳的公寓价格也大部分一直处于低谷。

但是也有例外的情况,很多人名额不够了,问我公寓投资的问题,深圳的公寓产品,70%是没有什么投资价值的,但是还是有30%是可以的。

这30%主要是基于以下条件:

1、顶级豪宅产品,这种产品针对全球的高端客户,购买力强,产品供应少,长线来看,还是很有投资价值的。

2、在周围区域内,同类竞品比较少的公寓产品,具备很强的保值增值功能,也是可以的。

3、租金回报率高的区域,部分的公寓产品长期来看,回报价值也很不错。

举几个例子,我朋友有套深圳湾一号的,2015年2200万买入,今年初4100多万卖出,增值也有一倍的样子。还有田夏翡翠明珠的公寓,也卖到了6万多,快七万。和他们小区内的住宅产品价格差不多,甚至高于一些周围的稍差一点的住宅产品。

所以按照这两个案例来看,公寓并非不能投资,只是要擦亮眼睛,认真做好市场调查了入手。

写字楼:

我对于深圳的写字楼一直是持谨慎的态度,根据戴德梁行的数据,2016年到2020年,深圳甲级写字楼的供应量是前面十年的3.6倍。而根据深圳Q房网数据研究中心的前段时间的市场监测,整个深圳的写字楼的空置率已经接近10%。福田中心区,南山科技园,前海,后海以及未来的宝安大批量的工改项目,可以说,深圳写字楼市场已经拉响警报。

整个深圳未来五年深圳甲级写字楼市场将迎来集中供应期。同时,整个深圳的甲级写字楼租金增速已经开始放缓并出现调整趋势。我们知道按照常理来说,写字楼供应增加,客户需求减少,整个市场的调整趋势已经非常明显。

投资要针对自己的需求,我们以前针对写字楼的购买群体做了个画像,一般都是40岁以上,公务员或者企业主或者高管退休,追求稳健的回报率,把未来的增值潜力放在后面考虑。实际上,深圳的写字楼好点的地方也有优质的,价格4—6万,按照租金回报率,十年左右回本的都有很多。总体来说,写字楼要结合自己的情况综合考虑。

商铺:

深圳的商铺,和写字楼的情况很像。上次跟朋友聊过一个很明显的华强北,最高峰的时候,商铺一出来,都是带着现金去抢,而现在,很多内铺都是空置的。以前看过一个商业报告,深圳的商业整体水平,不说北京上海,甚至比重庆还弱。主要原因,除了供应量的增加——遍地开花的商业综合体,每个新增住宅都自带的商业配套,需求量的减少——电子商业的发达,购物习惯的改变,其实深圳商业还有一个更重要的原因,就是香港的因素。

看写字楼和商铺,其实一关之隔的香港,同类产品,香港的价格(租金,售价)可能是深圳的几倍以上,尤其是商业这一块,我们观察到,很多的品牌,在北京上海有专卖店,但是深圳不一定有,主要是因为深圳的购买力,有50%以上的有效购买力被香港吸引过去了。可以说,成也香港,败也香港。

同时,商铺也有极少数是可以的,例如南山的海岸城,最高单价三十多万,租金1000多一平,同时东门那一代,虽然价格不高,但是租金回报率也有十年左右回本的商铺。

整体来说,不在乎长期利息,在乎稳健的回报率,极少数商铺还是可以的。

保证以下几点:

1:商圈成熟,未来没有被取代的可能性;

2:租金回报率高;

3:租约稳定,空置期很短;

提问环节:

1、现在商铺回报率在多少年算合理?

答:标准在15—20年以内,十年前我们认为25年左右是合理的。

2、以前华强北的租金多久可以回本?

答:以前华强北的租金,回本最高可以几年以内,主要是买的时候价格低,最高峰一铺难求。

3、17年深圳住宅走势?

答:其实今年年初的走势是出乎很多人意料的,整体来说。我们认为,2015年之后的深圳,已经呈现全民炒房的形态,民间资本活跃,大部分涌向房地产业。在325之后,深圳被短暂压抑,然后8,9月份回暖趋势明显,然后104政策继续打压,到现在报复性反弹,只能说,深圳的投资热情现在——以后将一直持续高涨。

4、北京近期楼市继续疯狂,特别是二手房部分;隔壁广州房价也是持续疯涨,反而深圳这段时间成为全国一二线城市特例,持续盘整,这种情况还会继续持续么?

答:广州属于本轮全国普涨情况的补涨,去年底到现在,最高涨幅50%以上,而北京属于刚性需求一直旺盛的情况,北京十年,经历了很多次大小周期,但是下探的幅度都不大,往往报复性反弹,北京购房全款比例占据20%以上,整体首付比例65%以上,属于很强劲的刚需购买力。相比深圳则属于典型的投机性,年度内小曲线波动讲越来越明显,政策压一下冷一下,松一下热一下。

5、接下来深圳商业性质的公寓、工业性质的公寓供应量会越来越高,去化率目前看也非常不理想,会引发开发商的促销潮么?

答:开发商降价,要综合考虑具体开发商的自身情况。在资金压力不大的情况下,可能只有小幅优惠,形成大幅的促销潮的可能性较小。

6、深圳现有政策是不是几年内很难松绑?

答:深圳的政策,在未来几年,也将会持续收紧。抑制投机性投资,保护刚性需求,是主旋律。

7、后海片区五年后均价会不会到20万/平

答:深圳湾一号已经有16万多一平的成交。太古城的均价也快达到11万一平。整体来说,深圳的豪宅产品,对比北京上海,其实均价是低的。10万以上的产品比北上少很多。顶豪产品的价格也差距很大,我对后海片区的未来很看好,伴随着深圳的发展,轨道交通,经济发展,城市综合实力的增强,后海20万均价应该是不难的。但是五年内说不准,建议扩大到10年来看,五年周期太短。

8、现在西丽有一套公寓,9月入伙,明年如有购房指标,有无必要出公寓买住宅?

答:如果不打算长期持有,我的建议是出公寓买住宅,深圳的公寓产品,起码要等到40到50岁以上的需求也开始占据主流才有可能有价值体现。

9、现在回内地买房适合吗?内地省会城市。房价会降吗?比如长沙。

答:长沙的房价08年到低谷,09年几乎涨了一倍,11年到14年其实是阴跌的状态,然后近些年跟大环境上涨。内地的房价基数低,如果买,我是建议购买核心区,二手房,算好租金回报率。除了这三点,其它的都尽量不要碰。

10、现在是广州住宅入市的时机吗?短期炒楼收益看好吗?

答:广州已经涨了一轮了,但是现在投资需求仍然很旺盛,如果不考虑到特殊的政策因素,今年应该还会有一波小涨幅。

11、西丽高铁站要建,还有西丽文体中心,大学城越来越多高校引入,以后南山北会不会匹敌蛇口?

答:西丽的未来的价格应该是比蛇口好点的,蛇口招商局的建设太慢,旧改不是很容易推动,新盘少,街道窄。而西丽的整体规划布局更具备城市新区的建设,万科,宝能等等很多的大开发商在那边,新盘多的区域,往往是价格涨幅最快的区域。

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