深扒三大旧改专业户：看背后藏着多少买房机会

（原标题：深扒三大旧改专业户：看背后藏着多少买房机会）

在寸土寸金的深圳，对于房企而言通过招拍挂拿地一方面是价格高，另一方面则是地少。楼校长回忆了下，近几年深圳每年都仅有1-2宗住宅用地出让，凡是宅地必遭疯抢，明显供不应求。然而，为了解决“土地荒”，不少房企开始插足深圳旧改市场。

“据深圳市政府公布的数据，截至2016年6月30日，全市已累计列入城市更新计划项目551项（用地面积4505公顷），审批通过规划项目327项（用地面积约2612公顷）、已实施（含建成）项目154项（用地面积约1180公顷）、在建项目101项（用地面积约763公顷），实施率26%，位居全省前列。”

今年，深圳将新启动7个城市更新项目，释放出土地84万平方米，总建筑面积约370万平，其中居住部分约为166万平，相当于去年新房进5个月的销量。即，这7大城市更新项目完成后建成的新房，够深圳卖近5个月。

不难看出，深圳政府对于城市更新的决心。但对开发商而言，旧改大饼出了名的难啃，漫长的拆迁周期也很可能将一家小公司拖垮。不过在深圳，也不乏“旧改专业户”，抢占了深圳巨大的旧改份额。

今天，楼校长就跟大家一起聊聊深圳3家深谙旧改之道的房企，以及他们大批量旧改项目的进展情况，购房者或许可以从中寻找到一些购房机会。

深圳三大旧改专业户现状

　　华侨城

谈及华侨城，首先联想到的两个词应该是“豪宅” “旅游”。

而在2015年，华侨城斥资28亿入股了花半里公司旗下专做旧改的子公司恒祥基后，一举将6个现成的旧改项目纳入囊中，标志着其正式进入旧改领域。

除了现成的6个项目外，双方还协定，未来花半里公司新增的所有旧改项目都将由恒祥基公司开发和经营，据不完全统计，若目前恒祥基在建、已立项、立项申报阶段以及意向合作的所有旧改项目顺利完成，将给华侨城A带来约756万平方米的可售面积。

楼校长统计了恒祥基近期7个重点大项目，其中四海锦园项目已经售罄，沙井后亭旧改项目——四海云亭则将于今年上半年入市，据了解，5年内沙井区域通过旧改将增加2万套上房，以工业区和旧村改造为主。恒祥基也将在今年陆续推进后亭工改商项目。

据楼校长了解，华侨城对于城市更新这块业务发展非常重视，接下来或将采取进一步动作推进业务板块发展。

佳兆业

如果说华侨城是深圳旧改领域的后起之秀，那佳兆业则是名副其实的旧改老司机。

专注旧改18年，佳兆业已深谙旧改之道，成功在深圳打造了十数个经典项目，已形成了一套成熟的运作模式。在2015年历尽“大劫”后，其手握多个项目的命运也备受市场关注。

据楼校长不完全统计，目前坂田、前海、大鹏有4个项目在售，另外在盐田、福田、龙岗仍有三个项目有望今年入市。

从楼校长统计的项目情况看，今年佳兆业在深圳的货量也会增加不少，也许这也是其逐渐回归市场的一个动作。

此外，从佳兆业近日发布的公告看，公司正逐步恢复公众持股量，积极为接下来复牌做准备。

　京基

京基100，想必大家并不陌生，现如今其不仅成为深圳的城市地标，更是旧改专业户——京基地产的在旧城改造中的得意之作。

作为深圳旧改的另一位老将，据了解，京基地产目前有长源、碧海、沙一、水贝、木棉湾、大围、南约、珠光、石岩上下屋、蔡屋围统筹片区、天津天颐津城北区、湛江西粤京基城四期等多个在建或储备项目，总建筑面积超过1300万平方米。

仅今年就将有2-3个项目将入市销售，其他项目也正有序推进中。

专家看旧改

除以上三大房企外，万科、远洋、恒大、泰禾、融创等外来房企均在深圳密集布局。万科中心布局超千亿，恒大号称20多个旧改项目储备6000亿货值，而有消息则称鸿荣源在深圳约有1000万平土地储备。

看完以上三大旧改专业户现状，大家对于深圳旧改市场的了解或许仍不甚明朗。对此楼校长连线深圳市城市更新开发企业协会会长耿延良跟大家聊聊，目前深圳城市更新的局势如何？

楼校长

年前出了不少旧改新政，对深圳旧改市场会有怎样的影响？

耿延良：

可以说，2016年是深圳城市更新相关政策出台最密集的一年，这些重大政策的出台，标志着深圳的旧改进入了新的历史阶段。接下来深圳旧改将进入一个纵深阶段，展现与原来完全不同的态势。会出现以下几个特点：

首先，政府主导城市更新的力度加大了，存在疑难杂症的项目将得到更有效的推进。

第二，行业集中度会越来越高。有实力有品牌有丰富旧改经验的企业获取的项目会增多，小开发独立拿项目，独立开发的机会就会越来越少。

第三、旧改专业化程度要求越来越高。这一阶段，项目难度会加大，项目涉及土地权益利益主体更复杂、规划和配套设施要求更高，拆迁赔偿回迁平衡难度加大，所以对专业性的要求也会更高。

第四、强强联合将成为趋势。不管是资金与品牌的结合，还是专业水平高的公司互相合作也成为趋势。

第五、大型项目增多。首先全市政府列出10大重点项目，另外各区将有片区统筹项目，大型项目跟过去比应该说会增加很多。小的开发商也是有机会的，这些机会主要是在拆迁谈判等执行阶段，其灵活性会有市场价值。

楼校长

在新政策背景下，旧改企业将会面临怎样的挑战？

耿延良：

1. 工业红线问题，产业控制线的划定必须引起高度重视。全市要确保产业的发展空间，严格限制工改商住，工改商住的机会越来越少，各区政府会希望保留产业，对过去拿了工业项目而寄希望于打插边球做商务公寓的开发商而言，尤其是已经跟业主承诺可以还迁商住的这些项目，可能面临很大风险。

2. 旧改项目成本越来越高，尤其是现在政府加大了保障房、产业用房比例，土地贡献率越来越高，项目的经济可行性越来越难平衡，加上拆迁项目的不确定性，就会加大旧改的风险。

3.很多工改工项目占地比较大，小开发商今后承担运营的能力以及招商引资的能力，吸引产业的能力会受到很大挑战。

4.外地房企进深，对深圳本地市场环境不适应，缺乏专业人才，盲目拿下很多项目，前期投入很大，如果团队跟不上、专业能力跟不上也会面临很大的风险。

楼校长

暂行细则内首次提到定时清理未推进项目，目前深圳这类项目多么？

耿延良：2016年政府清理过一批，但是不多，相信政策会由延续，甚至加大力度，对于存在各种问题、多年未动的项目有可能会受到影响。

对于购房者机会与风险

前段时间，有段子说家门口盖了个拆字印章的人是最富有的，旧改带来了不少暴富神话。

最后楼校长就小结下，基于旧改大规模推进的背景下，购房者的机会和风险都有哪些。

先来说说机会，若一个区域能实现大规模的旧改，未来区域的面貌将焕然一新，不仅居住环境得以改善，区域价值也将进一步提升，进而自身房屋能实现升值。

另外，如果自家房屋能被纳入拆迁范围，恭喜你离暴富仅一步之遥，这也就是为啥会有购房者偏爱带拆迁概念的房子了。

不过机会和风险往往相并而行，旧改涉及的利益团体较多，推进难度较大，就连开发商若实力不足都可能被拖垮，加上最新发布的旧改实施细则看，新增了“定时清理未推进项目”，风险进一步被提升。

因此，如果是为了“博拆迁”最好做好长期抗战的准备。