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深圳民宿业迎来阵痛期 房东涨房租消费随之也涨

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(原标题:从“一夜爆红”到竞争四起 深圳民宿业迎来“阵痛期”)

编者按

春节刚过的一个月,是每年民宿的淡季。近日,《民宿泡沫临近破灭,资本蜂拥将催生海量“美丽的鬼屋”?》、《民宿大量亏损,是行业大限已到,还是黎明前的黑暗?》等文章在网络广为流传。

日前,深圳市大鹏新区民宿协会发表了一份大鹏新区民宿2016年发展状况的报告,里面有两组数字格外引人关注。一是深圳民宿兴起近10年,截至2016年12月底,大鹏新区注册登记民宿1174家,占广东省民宿53.4%,而深圳民宿在全省占比接近55%。二是2016年按照全成本核算大鹏新区亏损民宿超过9成。

连日来,深圳商报记者对深圳民宿发展状况和目前存在的问题进行了持续深入的采访。

深圳商报记者 张妍

2月15日晚,走在深圳市大鹏新区大鹏办事处较场尾民宿小镇街头,春寒料峭,游人稀少。

留声岁月客栈老板董先生,在自家院子里跟几个朋友吃火锅,他打趣地说:“我都忘记了客人长什么样子。”连续三天没有一位客人入住,即使前一天是住宿业的“黄金档期”——西方情人节。

每年春节后的一个月都是较场尾一年中最清淡的日子。只是今年,大多数民宿业者都担心,淡季可能会比往年来得更猛烈和更漫长……

微博让较场尾民宿“一夜爆红”

“刚来时,村子里每天看到的就是晒太阳的老人家,周末偶尔有一些来玩海上运动的人。”“叉公”这样回忆起2009年的较场尾,当时只有旋木家、阿罗哈和翠鸟三家兼做海上运动和住宿的店。因旅游结缘的年轻情侣“叉公”“叉婆”在较场尾看到了丽江的阳光和三亚的海水,加上“叉婆”在大鹏古城博物馆上班,两个人就在海边租下一栋房子开了叉叉纳里客栈。

“2012年前没有一个老板觉得民宿是一门赚钱的生意。”“叉公”说,白天男的出海捕鱼,女的在沙滩挖沙白,晚上跟客人一起分享渔获。开民宿更多是为了自己能够享受悠闲的生活。一两千元就能包下整栋民宿,消费者以喜欢接受新鲜事物的学生和驴友为主。

通过论坛、博客在兴趣相近圈子里传播的民宿,因为互联网科技的革命而得到了一夜爆红的机遇。2011年微博用户成倍递增,统计显示,2011年上半年,中国微博用户从6331万增至1.95亿。微博在网民中的普及率从13.8%增至40.2%。

这年的5月1日,一位网友随手发布了一条简短的微博,介绍自己小长假的新玩法——住民宿,并附上了叉叉纳里的图片,没想到这条微博被转发了十几万次。

“突然我们的电话、短信和QQ全被订房者挤爆了。”“叉公”形容自己当时懵了,一个3分钟的电话挂掉后发现还有几十个未接电话记录。在接下来的两三天里,叉叉纳里从5月到8月的住房已全部订满。

而就在同一天,较场尾第9家客栈榕树下开业了。

叉叉纳里的爆红,自然也带旺了只有9家客栈的较场尾。

体验者多了,感兴趣加入的也就多了。2012年上半年,较场尾有20多家民宿,一半是“叉公”的朋友或在叉叉纳里住过的客人开的。

高峰时每张床塞下两位住客

从“一夜爆红”到民宿大增的转折点出现在2012年下半年,“叉公”告诉记者,当时较场尾就像个大工地,有100多家民宿同时在装修。有数据显示,2012年底,较场尾民宿数量已达150家。

“宅宅”也是最早一批到较场尾发展的人,但其选择了一条不一样的路——给民宿做配套。“村里有99个人卖梨,而我就要做装梨的筐子。”“宅宅”的生意一共涉及17个行业,基本服务过较场尾近400家民宿里的绝大多数。

像“宅宅”一样“不走寻常路”的毕竟只是少数,多数人还是选择开民宿。2013和2014年,较场尾民宿如雨后春笋般涌现,这里的老房子也变得很抢手。原本做外贸生意的董先生在此时入场。2013年底,他和搭档“留声”一起租下一栋老房子“修旧如旧”,将这里打造成中式古典风格的留声岁月客栈。2014年年中,留声岁月开张。同年年底,大鹏办事处统计,较场尾民宿243家,较场尾片区年入住游客人次15万。

较场尾的住客这时已从学生、驴友向家庭住客转变,一到暑假基本都是父母带着小学生一家入驻,还能承接到不少私企年会,大家对民宿房间的硬件要求也越来越高。民宿不光卖情怀,还得卖装修。

2015年是较场尾民宿发展的顶峰,大鹏新区投入1.5亿元的较场尾综合整治工程基本完工,片区整体面貌有了质的飞跃。当年年底较场尾民宿总数为375家,床位4000张,一直至今没有大幅变动。入住人数也创下历史纪录,全年入住游客50万人次,全年平均入住率62%。最高峰出现在5月1日,日入住游客近8000人,也就是每张床都得塞下两位住客。

2015年民宿市场火热的余波持续到2016年。据统计,2016年大鹏新区新增民宿325家,减去注销的72家,净增253家民宿。目前,新区民宿最多的办事处竟然不是包括了较场尾片区的大鹏,而是南澳(2016年,南澳民宿560家,大鹏民宿486家,葵涌民宿126家)。陆域面积115平方公里的南澳,有100平方公里山林,也就是说15平方公里密集了560家民宿。专业人士分析,一是南澳本身旅游资源丰富,二是大鹏民宿接近饱和,三是南澳开办民宿平均投资在117.6万元,门槛低于葵涌的144.4万元和大鹏的151.8万元。

惠州成为深圳民宿“外部”最大对手

高密度带来了高竞争,甚至是恶性竞争。

从事酒店业7年,从服务员做到部门经理的吴先生,2014年9月在较场尾开设了一家只有9间房的民宿。他告诉记者,在2015年最高峰期,他的营业额是30万元,但支出是31万元。“2015年生意真的不愁做,4月份连续出现17天包场,一间房的价格都在三四百元。”吴先生说,可是周边民宿太多,为了抢生意,有的店把房价定在100到150元。“网上订了房的客人,看到这家店竖在门口的价格牌,一进我家店就说‘你怎么这么黑心啊?’”吴先生无奈地说,恶性竞争让他对前景灰心。

100到150元的房价,不合理吗?专做配套服务的“宅宅”给我们算了一笔账,房间清洁费是20元,加上水电、房租、人工等杂费,还要计算淡旺季差别,较场尾一家民宿平均投入成本是100万……如此计算下来,一间房的成本最低也需要120元。“这个定价没有合理的利润,甚至亏本。”

2015年最高峰期也没有赚到钱,2016年市场转淡后,吴先生便果断转让民宿。2016年4月,吴先生以60万元转出这家小型民宿。投入30万元,转让费60万元,吴先生的快刀斩乱麻,让他的投资最后还小有赚头。

新区民宿协会抽样调查显示,2016年新区民宿平均入住率37%,较2015年下降1.6个百分点。“我感觉这个数据有些保守。”在南澳西涌经营民宿的成先生表示,他与周边民宿老板交流过,入住率下跌在3成左右。

成先生告诉记者,很多新入市者无法适应激烈竞争。像去年在西涌沙岗村新开的一家民宿,维持不到一年就关门,转让时更找不到人接盘,最后只能贱卖家当,避免血本无归。

除了面对新区民宿的内部竞争外,临近的惠州近年来是深圳民宿最大的对手。“2014年,惠州旅游部门多次带着社区领导到较场尾取经,为推动当地经济发展引入民宿产业。”“叉公”表示,从距离大鹏最近的小桂、十里银滩,再往东到巽寮湾、双月湾这两年相继开起民宿,加上多为本地村民利用自家房屋改建,成本更低,房价更便宜,对深圳民宿冲击不小。

业内人士表示,目前惠州大约有民宿600家,成为全省继深圳之后民宿最多的城市。而深惠两地民宿总数加起来已占全省近82%,竞争之大可想而知。

租客与房东谈判天平完全失衡

根据大鹏办事处一项内部调查显示,现在较场尾375家民宿里有100家正在转手或有意转手。

2月17日下午,伴着陈皮普洱茶的香氲,“叉公”与同样坚持5年以上的远望号客栈老板,扳着手指数着2012年至今没有换过老板的较场尾民宿,“不到10家。”

经营压力除了来自同行竞争外,更重要的是租金飞涨。新区民宿协会最新统计,民宿业各类支出平均占比为,房租(含员工宿舍)41%,工资性支出25%,物资采购9%,客房相关9%,订房平台佣金7%,宣传费用3%,各种税费3%,其他3%。

租金占支出比例在较场尾片区更高。民宿小镇名声在外,房东们对租金的期望值也随之攀升。“2012年下半年民宿开始猛增,房租就变成了‘海鲜价’。”“叉公”指着离自家客栈不远的一栋粉红房子说,当时自己代一位朋友谈租金,第一天房东说3500元,第二天就变成4000元,第三天5000元,又过了两天变成6000元。“我朋友还在犹豫,我马上带着18000元租金和押金直接帮他先租下来。”叉公说,2014年开始,不仅房东开始要“转让费”,更出现了房东毁约的情况。

“宅宅”也说,民宿行业高速发展,导致租客与房东谈判的天平完全失衡。“民宿行业不是暴利行业,还要面临租金飞涨和租期短(普遍5至8年)的压力,导致行业波动很大。”

较场尾民宿协会首任会长李乐业说,2011年,较场尾海边第一排的民房租金只是3000元左右,而2016年最少在两三万元,最高达7万元。因此,旺季高峰期,较场尾一线海景房不少都在800到1000元,几乎与市区一些五星级酒店相当。

房租高涨,还导致整个片区消费水涨船高。2015年,住客在较场尾平均消费600至800元。2016年,这个数字还在增加。租金压力也导致一些海鲜餐厅出现了不诚信经营行为。大鹏办事处进行专项整治,对13家失信失当的海鲜餐厅采取强制停水停电,清空、拆除海鲜池17处。

大部分业者持谨慎乐观态度

网文称,目前民宿业面临“死胡同”,归结于众筹等模式兴起,狂热资本的投入导致数量疯涨。

记者了解到,大鹏新区投资民宿资金来源中自有资金占比高达72%,熟人众筹占11%,社会众筹占1%,亲友借款占9%,商业贷款占5%,机构投资占1%,其他占1%。新区民宿行业协会秘书长李超认为,这说明,大鹏新区绝大部分民宿是自有资金开办的,这与全国民宿特别是浙江、大理、丽江等地民宿基金、民宿资本蜂拥介入、布局形成巨大差异。

“总体来说,新区有20%民宿运作良好,但如果按照全成本核算,盈利的只有10%。”李超表示,经历了2014、2015两年民宿投资火热期后,投机资本通过转让获利、房屋承租年限过短和租金翻倍增长,导致2016年民宿经营者成本急剧增加,多数民宿出现经营困难,严重亏损。

另外,民宿业态无规划,准入门槛太低,数量增长过快,部分投机者互相模仿、抄袭跟风,难以体现自己的特色与品牌,局部市场价格竞争白热化导致民宿行业整体盈利能力较弱。“在珠三角这么庞大的市场里,深圳都没能出现一家满房超过300天,全国叫得响的民宿,或许才是更值得我们深思的问题。”

2017年对于民宿行业发展至关重要,春节长假,较场尾片区的房价和入住率普遍较去年春节下跌10%。

目前,较场尾海滨已开始围挡修筑海滨栈道,今年旺季游客可能无法直接从此处下海。大鹏办事处已准备借环龙岐湾4A景区创建之际,推出较场尾管理升级改造,对整个片区进行围合,并限制入内最高人数在8000人。尽管这些政策从长远来看利于片区发展,但短期内会造成一定影响。

在记者的调查中,大部分民宿业者对于目前所经历的“阵痛期”持谨慎乐观的态度。入住率不高,资本不充裕的民宿老板表示,自己会坚守,希望成为大浪淘沙下的“金子”。而像叉叉纳里这样去年入住率仍保持在74%高位的品牌民宿,已经开始向外布局,分散风险。“叉公”表示,自己已在珠海开设了5家民宿,交给自己的哥哥打理。距离他家不远的翠鸟客栈也早已在葵涌办事处官湖片区开设了分店。

甚至连已转让出场的吴先生也表示,估计两三年左右较场尾将重新走上坡路,说不定自己会抓住那个时间点再进场。

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