春节影响楼市冷清 一二手成交环比双跌

2017年1月处于传统春节期间，一二手住宅整体成交低迷，环比双双大幅回落。

1月主要分上下两半场来看，1月上旬，市场预期逐步修正，开发商供应增多，楼盘暖场活动持续，新盘访客量增加，实际成交稍有回转。二手市场受新房带动，放盘量与访客量平缓增多，经理指数与报价指数也处于双双回升的局势，二手住宅实际成交表现良好。

1月下旬，渐进传统春节，楼市暂休，新房无项目入市，供应和实际成交均处于低位。一、二手访客量均大幅减少，预期处于僵持状态。报价指数有效样本量减少，整体报价水平稍有好转，经理指数逐步向上逼近荣枯线，具有回稳的态势。

2017年市场将处在逐步恢复至合理的过程，目前传统春节假期刚过，访客量和实际成交仍然处于低位，后期将会逐步恢复。

一手住宅推售量增加

1月新房市场仅3个项目获得预售，批售量较前期大幅减少，但是由于12月底项目取得预售量较多，在1月进行推售，故1月推售量增加明显。据深圳中原研究中心监测，1月一手住宅有1617套，共计12.5万平获批，环比下跌约6成。其中碧桂园荣汇花园住宅部分套房建筑面积90平以下为安居型商品房。

1月共有7个项目集中入市，其中住宅项目有3个，分别为远洋新干线、华盛西荟城和合正丹郡。住宅项目共推售1765套，面积达17.0万平，环比增加近一成，推售时间主要集中在1月上旬。随着市场对政策逐步消化，观望情绪稍有改善，销售情况有所好转。

n 新房成交处于历史同期低位

受政策影响明显，实际成交低迷，备案成交也呈现出逐月减少的趋势。外加传统春节的影响，根据国土局备案数据显示，1月深圳新房成交仅1652套共17.4万m²，套数和面积环比分别下跌24%和20%，成交处于历史同期低位，仅仅高于2012年1月。

由于受成交结构影响，本月高均价南山区的华润深圳湾·悦府、半岛城邦及恒裕滨城项目与刚需项目远洋新干线成交势均力敌，以致本月一手住宅均价为54931元/平，维持稳定。

百套成交仅一个项目

从深圳1月新房成交套数前十榜单可以看出，除远洋新干线有600套商品房被深圳市人才安居集团购买以外，前十成交均在百套以下。从区域来看，前十主要集中在龙岗，本月南山两个高价楼盘半岛城邦和华润深圳湾·悦府挤入前列，宝安和龙华区各占据一席。

除龙岗外其余各区成交普降

受政策和春节影响，1月除龙岗外其余各区域成交量普降。其中福田、罗湖、宝安和盐田跌幅均在三成以上。一方面这些区域均价水平较高，区域高价获批艰难成交往往也不理想，外加春节假期影响，成交下跌属正常现象。

刚需集中的龙岗区域价格较低，区域因素不断利好新房销售，本月成交更是在远洋新干线的带动下，成交面积高达10.4万平，环比上升9%。

n 二手均价小幅回升 成交量持续下滑

受到春节因素影响，二手成交量持续下滑。根据深圳中原研究中心监测，2017年1月二手住宅成交2747套，成交面积约为24.5万㎡，分别环比下降27.9%和29.5%，成交大幅下滑的主要原因是1月适逢春节假期，市场整体冷淡。

10月以来领先指数持续下滑，上月下滑至792.8点后有所回升，1月深圳中原领先指数下滑至795.6点，二手样本楼盘均价54130元/平，环比上升0.4%。

根据样本楼盘各价格调整区间占比来看，有57%的样本楼盘价格出现上涨，整体样本楼盘的价格涨幅不是很大，集中在0~5%区间，涨幅在5%以上的样本楼盘占比明显增多。

四区域价格稍有回升 盐田涨1个百分点

各区来看，二手住宅各区均价本月有涨有跌。1月宝安、龙华、福田区的二手均价仍在下跌，累计跌幅全市最大，且均将近1成。其余4个区的二手均价环比略有上涨，其中盐田区环比上涨1%，为涨幅最大的区域。

据深圳中原研究中心监测，1月全市二手住宅均价为54130元/平，环比上涨0.4%，连跌3个月后有小幅回升。

n 租金上涨1.5个百分点

租赁市场开始活跃

年末换租人群增多，租赁市场需求开始活跃。但目前市场整体降温，租金及租金回报率仍处于低位。

据深圳中原研究中心监测，1月租赁市场租金指数为179.0点，租金水平68.8元/平/月，环比上升1.5%，自上月租金跌至年度最低水平后有所回升。虽然租金上涨，但1月二手住宅价格也有所上涨，以致租金回报率没有明显上升，1月深圳租金回报率为1.53%，依然处在低位。

租赁市场回暖 各区租金上扬

从各区的租金及变动情况来看，1月份全市各区租金价格均有上涨，。其中南山本月2.4%的涨幅继续领涨全市。关内的福田、南山、罗湖区，设施发展齐全，租金水平也是全市高位，但其租赁需求较大，租金上涨的程度相应较大。而龙岗离深圳核心区较远，租金水平一直不高，本月的涨幅也较小，环比上涨0.2%。

n 楼市预期逐步趋向稳定

从反映市场信心的指数来看，深圳中原研究中心监测的深圳中原经理指数自10月新政后持续处在荣枯线以下，1月依然持续回升向上逼近50%荣枯线，达到10月新政后最高水平，经理人对后市的信心震荡回升。深圳中原报价指数也连续四周稳在荣枯线上，预期变动收稳，有利于年后成交恢复。

综合来看，1月新房市场入市项目主要集中在上旬，二手市场受新房带动影响业主和经理人信心有所回升，但受传统春节影响一二手备案成交量纷纷回落。

2017年1月深圳市规划国土委发布关于《商品住房和商务公寓预现售价格管理操作细则》的公告。此文件出台后，深圳开发商在项目定价时将受到诸多限制；因为价格均需对外公示，预售、现售价格将更为透明，并且将装修成本从申报价格中剥离，显示官方对于此次调控的明确表态。“稳健中性”的货币政策与目前升级的限贷政策同出组合依然为主基调，“去杠杆 防风险”依然为主要目标，未来深圳楼市政策依然趋严，预计将维持健康稳定发展。