政策风向突变深圳商住公寓受限 偷面积更难了

（原标题：重磅 ！政策风向突变 深圳商住公寓“吹冷风”）

1月9日，记者针对京沪限制商住公寓发展，做了专题撰文（《“风口”变“刀口”，京沪“禁商风暴”能否刮到深圳？》）

4天后，该来的，终于来了。

这则由深圳市规划国土委在1月13日出具的《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知（征求意见稿）》，将会对商住公寓市场产生重要影响。

读创记者仔细研读后，发现其核心内容有两条：

★两个核心内容

▲1月13日后，新的商住公寓受限

▲偷面积、违规搭建更难了

具体的解读是这样的：

第一条，可谓针对商业、办公、研发用房这三种建筑形式设置住宅，进行了全面禁止；

第二条则对第一条进行了补充。因为单套住宅是需要独立的卫生间和阳台（露台）的，这条要求“集中设置”，则进一步堵死了“变种商住公寓”的空间。

至于办公楼有单独设置卫生间的需要，也有三分之一的占比限制。

这一条关于“外墙凹槽”设置的约束，是专业性最强的。

简单说起来，就是要打击“搭板偷面积”。

先科普以下，神马是“外墙凹槽”。

建筑外墙的凹槽，有功能性和非功能性两种。

1.功能性凹槽赠送

功能性凹槽设置有大小限制，一是深度与宽度之比不大于4，二是深度不超过8m。

赠送方式主要是在户型与户型之间，或户型与核心筒之间预留凹槽，后期搭板，增大室内空间。

2.非功能性凹槽赠送

在户内房与房之间，结合房间设计非功能性凹槽，后期搭板，加大房间进深。

这条规定，主要针对的是功能性凹槽，面宽（东西墙宽度）和进深（南北墙宽度）之比大于2；否则，要按照投影计算面积。

也就是要求发挥功能性凹槽的真正功能，降低从中偷面积的可能。

这还不算，通知还从建筑面积上进行约束。

就写字楼而言，建筑面积小于等于200平方米的单套户型面积之和，不能超过半个楼层。

照此，一个楼层N个小户型的设计，将不得通过。

研发用房也不得设计单套小于250平方米的户型。

这条就很重要了，因为它规定了执行时间，也就是2017年1月13日之后报批的设计方案，才执行该通知内容。

对于已经通过审批和存量部分，不产生影响。

那么，如果该征求意见稿，被通过实施后，会对市场产生多大影响？

截至2016年底，深圳商务公寓存量约为57.66万平米，再加上其他办公物业、商业、产业用房改为公寓的合计存量约为85.57万平米。

存量结构中，120平米存量占比最大，其次为40-60平米。

今年预计将要上市的商住公寓有63个。

“工改工”则是较大的一个不确定因素。

按照第一太平戴维斯的预测，未来五年工改类城市更新项目供应建筑面积571万平方米。

其中20%为配套公寓，将会供应约115万平方米的公寓产品，每年供应23万平米公寓。

作为类住宅产品，相当于给市场每年多增加约5%住宅类产品供应量。

这个多出来的5%，主要出现在哪里？

如上图，主要集中在南山、龙岗和宝安。