工改工类城市更新项目 影响深圳未来市场的另类力量

“工改工”类城市更新是指将现有土地性质为普通工业用地（M1）改变为新型产业用地（M0），将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园，产品多元化，包括新型产业用房、配套商业、配套公寓等多种物业形态。

普通工业用地（M1）是以生产制造为主的工业用地，可用来建造以工业生产为主要功能的普通工业用房（即厂房）。

新型产业用地（M0）是为融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相关配套服务活动提供场所的用地，可以用来建造新型产业用房来容纳研发、孵化、中试、创意、动漫、设计、云计算等创新型产业活动。

深圳工业用地供应

在经历了30年的城市化和工业化的迅猛发展之后，深圳面临着严重的土地资源缺乏，产业转型升级等问题。除了公开市场招拍挂以外，城市更新工改工项目为市场供应了大量的工业用地，主要包括普通工业用地和新型产业用地两类。

根据招拍挂以及城市更新通过专规项目统计，2012-2016年共供应约785万平方米工业用地，其中普通工业用地约585万平方米，主要来源为招拍挂；新型产业用地约200万平方米，招拍挂和城市更新各100万。

招拍挂方式供应的新型产业用地大多定向出让，对竞标人要求高，行业限定严格，建成的新型产业用房限定自用，长期限定整体转让。对于房地产开发商而言，城市更新工改工类项目是其进入新型产业新型产业用房市场的最有效途径。

深圳新型产业用房供应

未来五年深圳将会有近2300万平方米的工业用房供应，包括普通工业用房1500万，新型产业用房约800万平方米。（见附件1）

232个城市更新项目通过专项规划，44个为工改工类项目，其中28个土地用途改为新型产业用地，这些土地将会在未来的五年时间内供应约848万平方米的工业用房，其中，新型产业用房约占400万平方米。

2017-2018年为新型产业用房供应高峰，主要集中在南山、宝安、龙岗，基本分布在深圳横向及纵向产业发展轴（大沙河创新走廊）上，是国家自主创新示范区集中全市70%以上的创新资源。

深圳新型产业用房需求分析

根据2015年全国四大一线城市经济表现来看，深圳的第二产业以及战略型新兴产业增长都是领先于全国其它一线城市，增速分别达到7.3%和16.1%。新兴产业增加值占到了总GDP的近40%。

G8国家R&D经费支出水平为2.5%，深圳R&D经费支出经过4年的快速增长后稳定在占GDP 4% 的水平，是G8国家平均水平的近2倍。全球R&D经费占比超过4%的国家，仅有以色列和韩国。深圳研发投入世界领先。

截至2015年12月，深圳共有科技研发人员31万，占常住人口的2.8%。清华大学技术创新研究中心近日发布的《国家创新蓝皮书》指出，全球研发人员总量年均增长率为3.7％，而我国研发人员同期年均增长率为13.5％，预计未来五年增加研发人员270,000人，加上市场及管理人员，预计高新科技及新兴产业就业累计增加450,000人。

未来5年预计深圳新型产业用房新增需求总量约为900万平方米。

预测未来5年深圳新型产业用房新增供应总量约为800万平方米，其中工改工城市更新项目供应400万平方米，招拍挂供应400万平方米。

未来5年新型产业用房需求略高于供给，市场表现将比较乐观。

深圳工改工类城市更新项目对未来市场的影响

• 工改工类城市更新项目对深圳开发商的影响

工改工类项目将成为市场中的一块“大蛋糕”

未来五年工改工类城市更新项目供应建筑面积571万平方米（含配套），总货值约1700亿。年均供应115万平方米，年货值340亿。

工改工类项目已是开发商扎根深圳“兵家必争之地”

传统住宅类开发项目机会少进入门槛高，招拍挂宅地成本高，竞争激烈利润薄；而商业办公类开发项目面临巨大的供应压力。

工改工类城市更新项目在市场中仍然存在好机会，相对成本低，需求旺盛，工改工项目将会为开发商布局土地储备的重要战场。

加快行业房企的升级转型：快周转销售型房企向持有资产运营商转型

万科作为重点研究的企业样本，近期在深圳获得多个优质工改工项目，可以预见未来万科将成为深圳最大的持有型资产运营商之一。万科提出转型城市配套服务商，从原来简单的销售，转型为大量的运营资产持有资产。工改工项目也是最有效（简单且市场比较有供应）、成本低（购买价低、补地价低）的实现开发、持有、运营从而转身城市配套服务商的路径。

另外，中粮、佳兆业、恒大、龙光、深业、碧桂园等房企已完成或正在积极布局工改工项目。

工改工类城市更新项目对甲级写字楼市场的影响

新型产业用房供应高峰与甲级写字楼供应高峰叠加

预计2017年和2018年甲级写字楼供应分别有350万平方米和190万平方米，新型产业用房供应分别有144万平方米和99万平方米，两类具有办公属性的产品供应高峰叠加，在未来三年形成供应高峰，预计深圳甲级写字楼整体空置率将大幅增加，新入市甲级写字楼空置率或增加至40%。见附件2。

新型产业用房供应牵制甲级写字楼售价

工业增值收益上缴政策的限制使得大多数新型产业用房售价超过40,000元每平米时将会面临高额增值收益上缴问题，一定程度影响工改工新型产业用房的价格区间，从而压缩甲级写字楼价格上涨空间。

新型产业用房低租金优势挤压甲级写字楼要价空间

打造持有型新型产业用房成本低，开发商更能承受较低租金，对于抢占租赁市场更有优势，甲级写字楼租赁市场会受到较大冲击。

工改工类城市更新项目对住宅市场的影响

工改工类项目配套公寓供应会缓解住宅市场的供不应求状态

未来五年工改类城市更新项目供应建筑面积571万平方米，其中20%为配套公寓，将会供应约115万平方米的公寓产品，每年供应23万平米公寓，作为类住宅产品，相当于给市场每年多增加约5%住宅类产品供应量。

公寓不限购不限贷，为不具备购房资格又确实有住房需求的购房者提供了另一种选择。

市场公寓型产品将增多

工改工配套公寓产品限对企业销售以及转让税费高昂，预计该类物业长期持有的情况会增多，更多开发商、投资机构会加入到公寓运营管理之个细分市场，并与互联网社区结合，形成一个新的市场热点。

工改工类城市更新项目供应的公寓或成为类似Residence G、Savills赛嘉的高端公寓，亦或是中端白领公寓、青年公寓，为公寓这个细分市场提供了更多物业选择。