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叶檀:投机客到重庆炒房谋取高溢价恐是一厢情愿

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投机者到重庆炒房不大可能获得成功,即使获得20%以上的溢价,恐怕也要花费数年的时间。原因比较简单:如果重庆房价大涨,多年来结构调整的成果有可能毁于一旦。

(原标题:投机客到重庆炒房试图谋取高溢价恐有些一厢情愿)

2016年的最后一个工作日即12月30日,重庆市四届人大常委会第三十二次会议接受黄奇帆同志辞去重庆市人民政府市长职务的请求。这意味着入渝15年的黄奇帆将告别重庆。

在黄奇帆确定离开之后,很多人跑到重庆这块房地产“飞地”,以求在重庆多年来房地产市场平静无波之后试图获得一次性溢价。

根据易居研究院智库中心的统计数据,从2016年12月下旬开始,重庆的新建商品房成交面积明显增加:11月份新建商品房每周成交面积在55万至76万平方米之间浮动,但到了12月19日至25日,周成交面积迅速升至87万平方米,而包含元旦假期的一周,成交面积更是高达129万平方米,达到近期成交量的最高值。2016年12月26日至2017年1月1日这一周的成交量,甚至超过了2016年2月份和7月份全月的成交。

投机者到重庆炒房不大可能获得成功,即使获得20%以上的溢价,恐怕也要花费数年的时间。原因比较简单:如果重庆房价大涨,多年来结构调整的成果有可能毁于一旦。

转用刘奇洪先生文章中的数据,据中国指数研究院统计,2010年至2015年,重庆房价的涨幅是12%,而全国100个主要城市的房价平均涨幅为22%。过去5年,重庆GDP增长、居民人均收入的幅度均远远高于房价的增长。

重庆既是一个直辖市,但它也具有腹地广阔的农业省份的一些特征。在1997年正式成为直辖市时,重庆农村人口占到总人口的70%,历来也都是农民工输出大市。虽然近年人口净输出数量大幅减少,2015年净输出人口仍达355.29万人。

重庆暂时没有成为吸引全国人口的重点城市,它的房价不可能以东部沿海地区的城市房价作为对比标准。但无论如何,重庆房价享受全国平均涨幅还是有可能的,作为一个人口和区域大市,只要当地中上收入群体加上外地炒房团,把房地产炒上一波的运作空间还是相当大的。

重庆房价涨幅低于全国平均水平,主要是当地政府调控得力的结果。重庆市这两年的主要政策就是去库存,在保持房地产和金融稳定的同时,调整产业结构。重庆有意识在控制推地面积、开发面积,根据2016年年初重庆供给侧结构性改革的政策,每年推出土地面积、房地产投资都比上年有明显下降。

数据印证了这一点。一方面销售面积上升。根据重庆统计局的数据,2016年前三季度,重庆商品房新开工面积低于销售面积。整个重庆市商品房销售面积为4122.19万平方米,9月商品房销量达到599.92万平方米,环比增长63.5%,处于近5年来同期较高水平。

另一方面推地数量与开发数量则在下降。2016年前三季度房屋新开工面积3557.90万平方米,下降16.0%。其中,住宅新开工面积2207.27万平方米,下降14.7%。房地产开发投资2679.06亿元,同比下降1.3%。前11月,重庆主城累计新增供应1942万平方米,同比下降298万平方米,降幅达13%。

从预期看,重庆的房价会上涨。但需要注意到的是,重庆也在有意识地控制房价,以有助于让大量的工业产业搬到重庆。

根据最新的数据,2016年重庆实体经济保持了稳定增长,这意味着新的物流、产业链条在西部地区的形成。从汽车、电子到装备,重庆在重走珠三角等地区二三十年前的路,并且是在控制房价、金融风险的基础上进行,房价一定得平稳,不能大涨,当然也不能跌,比GDP增速略低,以顺利承接产业转移。

黄奇帆辞任重庆市长,绝不意味着当地会放任房价在短期内大幅上涨,因为这样做显然将会透支未来的发展空间。

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