2017深圳等一二线需求下调 高价地块去化承压

（原标题：2017深圳等一二线市场需求下调 高价地块去化承压）

2016年，全国房地产市场迎来周期性高点。一方面，全年成交规模创历史新高；另一方面，楼市分化依旧延续。因城施策、严控风险成为决策层三令五申的关键词。

1月4日，中国某研究院基于全面的房地产大数据体系，在上海召开《2017首届中国房地产大数据年会》，对2016年的市场形势进行了总结，并对2017年的行业发展做出预判。

2016年高价地成交超380宗

该院研究发现，整个2016年，一二线城市土地市场高热，高价地开发存在风险。

2016年全年，300个城市土地市场总的供求仍呈下降趋势，各类用地推出同比下降11.0%，成交同比下降5.7%。

但热点城市土地市场持续高热，拉高了全国整体住宅楼面均价及溢价率，全国300个城市各类用地成交楼面价同比上涨38.7%；平均溢价率为43.13%，较2015年提高26.91个百分点。

根据数据统计，2016年，全国高价地块成交超过380宗，成交金额超1.1万亿元。（注：高价地块为总价10亿元以上并且溢价率超100%以及总价20亿以上的住宅用地。）其中，上海26宗，成交金额970亿元；南京37宗，成交金额1302亿元；苏州38宗，成交金额1145亿元；合肥41宗，成交金额903亿元。另外还有天津、武汉、杭州等城市的全年高价地成交都在20宗以上。

有专家指出，由于2016年房企销售回暖以及宽松的货币政策，房企拿地热情高涨，而这些热点城市的高价地去化将在政策收紧的2017年承受压力，市场供需结构也有进一步失衡风险。

以合肥为例，2016年合肥高端项目土地成交规划建筑面积为505万平方米，未来可供应的高端项目在2万~3.4万套之间，根据2016年的成交套数2305套来算，未来高端项目去化时间超过了10年。

此外，中指院报告显示，苏州、南京、杭州等地的高端项目去化周期也都在3~5年之间。

二线城市调整幅度大于一线？

2016年，房地产行业加速洗牌也使得行业集中度更高，根据该研究院数据显示，去年有3家房企步入3000亿元阵营，12家房企年销售额突破千亿元规模，而达到百亿元规模的房企，已扩容至131家。

中指院常务副院长黄瑜表示，“2016年房地产市场交易规模再创新高，但是行业周期性高点已过也是基本共识，不过，这并不意味着房地产企业已经触及了销售业绩的天花板。可以说，在有限的市场容量内，企业之间的激烈竞争才刚开始。”

2017年，调控趋严之下，房企如何坚守阵地成为考验功力的关键。

根据中指院的数据分析，2017年，一二线城市的市场需求将会出现下调，且二线城市的调整幅度将大于一线，三四线城市则将企稳。

报告显示，一线城市由于购买力充足，市场依旧供不应求而使得政策对于市场抑制作用有限，而二线城市将在严格的政策调控下回归理性，加之需求透支，全年的销售面积将出现明显回落，三四线城市将通过一系列政策支持以保持平稳。

根据数据推算，2017年的销售面积全年同比降幅将达到12.8%~14.8%。中指院报告显示，从房地产发展小周期来看，市场三年一周期，2017年为本轮周期的末期。

调控政策仍将趋严，针对房地产业的资金控制也将趋于严格，2016年下半年销售面积增速已经趋缓，到2017年，增速将由增转降。

值得一提的是，受销售下降的影响，企业对于新开工的态度也会趋于谨慎，使其尽量与销售状况达到同步。