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2017深圳等一二线需求下调 高价地块去化承压

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该院研究发现,整个2016年,一二线城市土地市场高热,高价地开发存在风险。

(原标题:2017深圳等一二线市场需求下调 高价地块去化承压)

2016年,全国房地产市场迎来周期性高点。一方面,全年成交规模创历史新高;另一方面,楼市分化依旧延续。因城施策、严控风险成为决策层三令五申的关键词。

1月4日,中国某研究院基于全面的房地产大数据体系,在上海召开《2017首届中国房地产大数据年会》,对2016年的市场形势进行了总结,并对2017年的行业发展做出预判。

2016年高价地成交超380宗

该院研究发现,整个2016年,一二线城市土地市场高热,高价地开发存在风险。

2016年全年,300个城市土地市场总的供求仍呈下降趋势,各类用地推出同比下降11.0%,成交同比下降5.7%。

但热点城市土地市场持续高热,拉高了全国整体住宅楼面均价及溢价率,全国300个城市各类用地成交楼面价同比上涨38.7%;平均溢价率为43.13%,较2015年提高26.91个百分点。

根据数据统计,2016年,全国高价地块成交超过380宗,成交金额超1.1万亿元。(注:高价地块为总价10亿元以上并且溢价率超100%以及总价20亿以上的住宅用地。)其中,上海26宗,成交金额970亿元;南京37宗,成交金额1302亿元;苏州38宗,成交金额1145亿元;合肥41宗,成交金额903亿元。另外还有天津、武汉、杭州等城市的全年高价地成交都在20宗以上。

有专家指出,由于2016年房企销售回暖以及宽松的货币政策,房企拿地热情高涨,而这些热点城市的高价地去化将在政策收紧的2017年承受压力,市场供需结构也有进一步失衡风险。

以合肥为例,2016年合肥高端项目土地成交规划建筑面积为505万平方米,未来可供应的高端项目在2万~3.4万套之间,根据2016年的成交套数2305套来算,未来高端项目去化时间超过了10年。

此外,中指院报告显示,苏州、南京、杭州等地的高端项目去化周期也都在3~5年之间。

二线城市调整幅度大于一线?

2016年,房地产行业加速洗牌也使得行业集中度更高,根据该研究院数据显示,去年有3家房企步入3000亿元阵营,12家房企年销售额突破千亿元规模,而达到百亿元规模的房企,已扩容至131家。

中指院常务副院长黄瑜表示,“2016年房地产市场交易规模再创新高,但是行业周期性高点已过也是基本共识,不过,这并不意味着房地产企业已经触及了销售业绩的天花板。可以说,在有限的市场容量内,企业之间的激烈竞争才刚开始。”

2017年,调控趋严之下,房企如何坚守阵地成为考验功力的关键。

根据中指院的数据分析,2017年,一二线城市的市场需求将会出现下调,且二线城市的调整幅度将大于一线,三四线城市则将企稳。

报告显示,一线城市由于购买力充足,市场依旧供不应求而使得政策对于市场抑制作用有限,而二线城市将在严格的政策调控下回归理性,加之需求透支,全年的销售面积将出现明显回落,三四线城市将通过一系列政策支持以保持平稳。

根据数据推算,2017年的销售面积全年同比降幅将达到12.8%~14.8%。中指院报告显示,从房地产发展小周期来看,市场三年一周期,2017年为本轮周期的末期。

调控政策仍将趋严,针对房地产业的资金控制也将趋于严格,2016年下半年销售面积增速已经趋缓,到2017年,增速将由增转降。

值得一提的是,受销售下降的影响,企业对于新开工的态度也会趋于谨慎,使其尽量与销售状况达到同步。

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