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两中介月均价竟相差1.5万 深圳二手房价为何打架

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根据深圳中原地产的数据,11月深圳二手住宅样本楼盘均价跌至 54670元/平方米,跌幅 3.7%。

(原标题:两中介月度均价竟相差1.5万 深圳二手房价为何打架)

深圳二手住宅价格究竟是多少?记者近日从四家大型机构获悉的数据,最高相差1.5万元/平方米,均价相差近四成,同比涨幅也存在较大差异。记者采访了解到,在长期没有官方统计数据的情况下,各中介机构均根据自己旗下中介地铺成交数据来算出均价,由于地铺所在区域、成交楼盘、户型有很大差异,最终导致二手住宅价格频繁“打架”。

两中介月度均价相差1.5万元

根据深圳中原地产的数据,11月深圳二手住宅样本楼盘均价跌至 54670元/平方米,跌幅 3.7%。

记者同时从其他中介机构了解到,每家公司统计的数据不一而同:美联物业提供给记者的数据显示,11月二手住宅价格为51529元/平方米,环比下跌2.5%; Q房网深圳成交系统数据统计,11月份全市二手住宅成交均价为47832元/平方米,环比上涨1.3%;中指院的价格则为40356元/平方米,跌幅0.4%。

记者进一步了解到,中原地产的样本数据为188个,计算均价时会提出非正常因素,并利用十多个修正参数进行修正;美联物业的样本数据为80-100个。中指院的样本数据不详,每个样本共采集物业类型、建筑面积、挂牌总价、户型、朝向、楼层、周边配套等10个指标信息。

深圳市场上九成的二手住宅交易由中介机构促成,上述四家地产中介机构在市场占有率上,基本能反映深圳二手住宅的真实交易情况,但是从数据上看,中原地产数据最高、中指院最低,二者相差1.5万元/平方米;三家数据环比下跌,唯有一家出现环比上涨。

目前,深圳房价数据主要包括政府部门发布的房价均价数据、高校等研究机构发布的房价走势预测数据以及房地产经纪公司、其他商业机构发布的统计报告等,由于覆盖样本、统计口径和计算方法等不同,各类数据之间会有较大差别。


多种因素造成房价“打架”

既然数据来自市场的真实成交,为什么中介机构得出的均价却在“打架”?

“中介机构的成交数据从分布在各个片区的地铺得来,每个中介公司地铺分布的区域不同,导致了各家统计的数据有差异。即使是同一个楼盘的业主,在不同公司放盘,最终成交价格也会因为个体因素而不同。”深圳中原地产研究中心经理王飞昨日接受记者采访时如是说。

美联物业全国研究中心总监何倩茹这样解释二手房价的“高低不平”:“中原的成交楼盘多为中高档楼盘,所以统计的均价最高;美联物业的店铺多分布在原特区内,所以统计出来的数据也相对较高;Q房网的成交多为中低档楼盘,统计均价自然较低。”

中指院样本选择和采集方式,是按市场实际情况和系统设计标准将各城市划分为若干片区,对挂牌量居所在片区前列的活跃样本进行采集,选择该区片信誉好、业务量大的经纪公司作为提供数据的样本单位。记者了解到,这个经纪公司则是房天下。

在地产中介机构数据“割据一方”的同时,官方机构却长期“失声”。记者查询了市规土委网站发现,每日每月均公布一手房的成交量和成交价,二手房仅有成交量,没有任何关于二手成交价格的信息。

市规土委的回复称,二手住宅交易的个体性强,价格波动的随意性较大,片区热点季节性明显(如学位房),很难有统一的价格反映市场真实情况。此外,包括我市在内的70个大中城市的房屋价格水平目前由国家统计局统一进行统计公布。因此规土委不再对外公布有关二手房的价格信息。


应该一二手房价结合来看

记者进一步了解到,各大中介机构对外公布的价格迥异,推出的各种指数更是“乱花迷人眼”。如中原地产的二手住宅价格领先指数、报价指数、经理指数,美联物业蓝筹价格指数等等。即便是专业人士,也难以说出其中的奥妙所在。

王飞认为,深圳二手成交占整体市场的七成左右,所以二手市场比较能够真实反映市场的情况。置业者可以选择市场上占有率比较高、样本数据较为稳定的结构数据作为参考。

“目前深圳一手住宅价格连续8周站在‘5字头’,说明这个价格反映了市场的主流价格”, 何倩茹说,“比较全面的观察是一二手结合来看,因为一手市场的营销操盘,也会结合二手市场来定价。”

市房地产经纪行业协会研究发展部总监徐枫建议市民可以参考各家中介发布的“环比涨幅”,这一点各家中介的数据大体一致,反映出市场的总体走势。

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