深圳市场预期不稳 中原两指数振荡波动

接近年底，各楼盘营销活动持续开展，访客量回增，实际成交较前期有所好转。新开盘项目仍然以商务公寓为主，上周分别有万科深南道68号开盘和万科云城加推，均主推商务公寓，且入市体量较大。随着市场对政策的逐步消化，此次成交套数总量明显好于前期开盘项目。但目前客户价格敏感度仍高，观望情绪依旧浓厚。

从二手住宅市场来看，近期市场成交低迷导致业主放盘减少，访客量回落。但随市场对政策逐步适应，预期也呈现波动性调整。本周经理人看跌情绪有所好转，但业主对后市信心有所减弱。在市场调整阶段，信心变动比较频繁。12月深圳中原领先指数反映的实际成交价格水平下跌1.3%，相比前两月跌幅有收窄的趋势，但就目前的市场氛围来看，预计明年一季度市场起色不会太大。

【入市项目】2项目入市  供应房源约2454套

上周万科云城取得预售，共获批996套商务公寓，并全部入市销售。同时，万科深南道68号也于上周开盘。这两个项目此次推货量均相对较大，随着市场对政策的逐步消化，此次成交套数总量明显好于前期开盘项目，但整体开盘销售率依旧无法和新政之前相比。

【市场预期】 报价指数再跌破荣枯线 经理指数连续四周回升

目前市场处于政策消化期，经理人与业主的心态不稳定，指数表现为振荡波动。据深圳中原研究中心检测，12月深圳中原领先指数下跌1.3个百分点，成交均价53935元/平，跌幅收窄。

据深圳中原研究中心监测显示，上周深圳中原经理指数达到45.5%，环比再次上升月1个百分点，经理人信心近四周均有好转。但整体来看，指数仍处在荣枯线以下。上周深圳中原报价指数29.6%，环比降3个百分点，调头跌破荣枯线，业主报价下调盘源占比再次上升至7成。

总体来看，震荡波动正对应着市场逐步调整的过程，经理人预期对市场波动比较敏感，变动幅度比较大，而业主报价相对更能贴近反映市场预期，波动比较小。全市均价持续下跌以及新房市场成交低迷均是影响经理人与业主预期变动的重要因素。未来随着实际成交价格跌幅收窄，经理人与业主信心会有所增强。

图1中原经理指数（CMI）走势图

图2中原报价指数（CAI）走势图

上周报价下调业主占比重新上升至7成，报价指数下跌3个百分点，再次跌破荣枯线，业主信心表现疲弱。从调价区间的样本房源占比来看，报价下调房源占比集中在-5%~-1%区间段内，占比大约46%，上周环比大幅增加2.6个百分点，同时，报价上调区间在1%~10%的房源占比大幅减少。拉低了全市整体报价水平。

从各区来看，近两周各区报价普遍下跌。福田、盐田、宝安、龙华上周跌幅扩张，其中，福田报价下调程度超2个百分点，达到全市下调幅度最大，跌幅扩张程度也最大，达1.4个百分点。

图3中原二手住宅盘源报价变动分布情况

图4中原各区域二手住宅盘源报价平均变动情况

【一二手成交量价】 一二手备案成交有所回升  均价维持稳定

根据深圳中原研究中心监测，上周（12.19-12.25）一手住宅成交511套，成交面积5.2万㎡，环比分别上升11.3%和11.8%，备案成交均价为55964元/㎡，继续稳定在“5”字头。上周新房备案成交量虽然有所回升，超过500套，但目前依然处于低位。

上周（12.19-12.25）二手住宅共成交869套，成交面积约为7.9万㎡，环比分别上升25.2%和29.6%，成交均价为51350元/㎡。备案成交套数同一手一样有所回升，但同样处于今年以来的低位。预计后期的备案量将会持续一段时间在低位震荡。

一手成交项目TOP10

【后市预测】商品房销售增速等关键数据全线回落  短期价格回涨压力大

国家统计局发布2016年1-11月份全国房地产开发投资和销售数据显示：全国房地产开发投资同比名义增长6.5%，增速比1-10月份回落0.1个百分点，为4个月以来首次放缓；商品房销售面积同比增长24.3%，增速比1-10月份回落2.5个百分点；商品房销售额增长37.5%，增速回落3.7个百分点；房地产开发企业房屋施工面积同比增长2.9%，增速比1-10月回落0.4个百分点；房屋新开工面积增长7.6%，增速回落0.5个百分点；房屋竣工面积增长6.4%，增速回落0.2个百分点；11月末，商品房待售面积比10月末减少427万平方米。11月份，房地产开发景气指数为94.04，比10月份回落0.06点。商品房销售增速等关键数据全线回表明，9月底以来推出的住房调控潮显现出明显成效。

上周各楼盘营销活动持续，实际成交方面有所好转。同时伴有两个项目入市，供应房源体量较大，从这两个项目的销售情况来看，虽然整体销售率仍然不及预期，但是成交套数总量方面明显高于前期的几十套，说明市场对政策正在逐步消化，但目前客户观望情绪依旧浓厚，价格敏感度仍高，需注意合理定价。二手市场预期波动频繁，目前为止经理指数仍处在荣枯线以下，报价指数在荣枯线附近震荡波动，成交均价持续下降，因此短期来看，市场预期走强的可能性不大，企稳是下一步的目标。

附表：深圳各片区跌幅排行榜