深港通：恒大等内资股跳龙门

水皮

此一时，彼一时。

如果说两年前沪港通的初衷,还有借外资提振A股的政策意图的话，那么两年后的深港通，恐怕连一般的散户都能意识到这种政策的利好，可能受惠更多是港股。

专家是怎么表述的？

对，先救港股，再救A股。

港股为什么要救？

一是港股近年来已经成为全球市盈率最低的市场，就是最低，没有之一，低到只有九倍的水平，即便如此，活跃度也依然低迷。

二是沪港通开通之后，除最初一段时间，正常情况下都是南下的资金要大于北上的资金，也就是资金的流向早就是内地往港股流的多。

三是港股的低迷已经形成恶性循环，香港本地或外资都有点无能为力，最近美股反弹港股也不跟随。

不救港股，遭殃的当然也少不了内地股。事实上，忍无可忍的公司都已经开始回归的行程，既包括H股，也包括红筹，前有万达商业私有化退市，现有恒大重组深深房。说到这里，我想多说几句恒大，因为它在A股（投资）和港股（股价）的表现，让人有恍然隔世之感。

恒大是在今年三季度业绩超越万科，成为中国内地同时也是世界第一开发商的。三季度恒大的销售达到2806亿元，同比增幅为117.9%， 9月的单月销售达到475亿，同比增长更是惊人的323%，较万科的收入多出177亿。

为什么要将恒大与万科作对比？因为万科此前长期是行业第一，在得到投资者认同的同时，也在A股上有着行业中较高的估值。通过恒大与万科的对比，或者能够给恒大应有的估值描出个大概的轮廓。

既然如此，我们再深入对比一下两家的其他数据，结果却是发现恒大在总资产、营业收入，现金余额等核心指标上也全面超过了万科。而且根据恒大重组深深房透漏的业绩预测，未来三年，恒大销售销售将分别达4500亿，5000亿，5500亿，净利润为243亿，308亿和337亿。

实际上，这些数字的背后，不过是约按10%的增长计算出来的，对近年年均增30%的恒大而言似乎不是什么压力。我们只要稍展开分析，就能得到至少两种超预期的增长可能，而这些超预期的表现，或者比恒大自己公布的业绩预期更有可能成为事实。

其一，恒大公布的未来三年净利润为243亿，308亿和337亿，这是按净利润率8.8%、交楼水平70%来预估的。经计算，恒大2010年至2015年，核心业务利润率平均水平达10.7%，即便在2016年上半年，核心业务利润也能达到8.9%（上半年销售增长太快了，相关费用没匹配上，导致利润率下降）。如果按近年平均值10.7%计算，2017至2019年的利润额能达300亿、372亿、407亿。

其二，事实上，这个官方用来预测的70%交楼水平也是很容易被突破的。因为恒大以往年度的平均交楼水平在83%左右，按此计算，2017年至2019年交楼金额分别为3320亿、4120亿、4500亿，进一步可推导出恒大未来三年的利润额是292亿、363亿、396亿（沿用官方不知为何如此保守的8.8%假设利润率）。

恒大能轻易做到的，万科是否一样？按目前它的表现来看，似乎需要加一把劲了。通过这样的对比，我们或者会说，恒大的估值应该不会低吧。然而，现实总是喜欢让人跌眼镜。恒大的H股股价今年最高也不过是年初的6.72港元，如今则仅为5.31港元，现市值才726.8亿港币，折合人民币才500来亿，与万科超2500亿的市值相比，简直残酷。

港股的投资者如此低估恒大，在我看来，很大程度上还是缘于对恒大经营缺乏了解，毕竟主营业务在内地，而且它的经营规模等很多方面，都已经超出了港资房企过去所能给予这些投资者的认知。光是恒大在“180个城市拥有500多个大型项目”这样的规模，已经让他们有点难以想象，甚至对企业能否管控如此多的项目，都无法确信，毕竟是港资房企从未达到过的程度。

先别笑他们见识少，我相信有很多内地投资者对这也未必了解透。在这里略花篇幅给大家普及一下。

所谓一招鲜吃遍天，恒大能够掌握全国项目的秘密，就在于紧密型集团化管理模式。多人都知道它这一绝招，并不算秘密，但实行起来确实目前只有恒大这个“原作者”像模像样。

它还通过实行标准化运营模式，对全国各地区公司实施标准化运营，包括管理模式、项目选择、规划设计、材料使用、招标、工程管理以及营销等七重标准化，最大限度降低全国拓展带来的经营风险，确保成本的有效控制和精品产品的打造。

怎么评判标准化做得好还是不好？很简单，就是在你看到一个项目时能情不自禁地说一句：“这跟它在哪哪哪的项目真像！”当然，这是玩笑话，标准化的真谛在于理念，而不仅仅是产品设计外观。比如恒大的项目标准化，它会在项目区位、规模、定位等方面制定标准。又比如材料使用标准化，会在建筑、园林以及装修工程等领域，大批量采用标准材料，保证了产品质量，缩减建设成本。同理会体现在设计等其他方面的标准化。

就这样，180个城市500个项目就全盘置于它的掌控之中了。可别小看这500个项目，这可是1.86亿平方米优质土地储备，还没有其他任何房企的土地储备能够跟这站在同一个层级上。没听错，我用的是“层级”这个词，恒大的土储规模优势可不是一个“行业第一”就能形容出来的。而土地资源，就是这个行业最核心的竞争力。

这些土地，原价就达到2516亿，世邦魏理仕的评估现价即为5242亿元。加上它重组深深房可以引进300亿战投，其负债率将从92.9%降到65.8%。而随着销售及交楼金额的大幅上涨，销售回报及净资产大幅增加，净负债率将持续降低。

不怕不识货，就怕货比货。

这样能赚钱的恒大与A股的铁公鸡们却截然不同。它在港上市七年，年年派息，股息率去年7.9%，最高年份为20.9%，上市以来累计派息254亿元。

可能有些内地投资者喜欢题材股，而恒大今年以来，恒大在A股的动作巨大，衍生了不少题材股，包括自己在内，也满满都是题材。此前，恒大一举拿下廊坊发展成为第一大股东，同时接盘嘉凯城，后来更是在万宝之争的关键时刻杀入战团，目前持股已经高达14%。

试想一下，恒大万科如果联手，中国地产一哥销售规模立马上万亿，强强联合，恒大的价值提升空间只比万科大不比万科小。光想到这，已经很难再往下去想象恒大的估值应该在怎样的水平了。

深港通来了，内地投资者当然比香港当地投资者对恒大价值的认识更透彻到位，不熟的不做，这是投资常识，恒大的H股估价如果想修复，寄希望于南下资金才会更有可能，但愿深港通能够成为恒大“鲤鱼跳龙门”的契机。

所以，如果是要先救港股，那么救港股不如救内资股，内资股（当然也包括恒大和万科的H股在内）昂首向上，A股也就有了走强的支撑与底气。