政府或加强对外投资管控 中资趋于优化房地产配置

2016年11月28日，国家发改委、中国人民银行、商务部、国家外汇管理局四部门负责人在答记者问中提到，将继续对所有境外投资交易推行备案制管理。为进一步防范潜在风险，政府将对跨境投资交易实施严格审核。

这一声明主要针对近期有关对境外投资加码限制措施的市场热议。媒体消息称，可能的措施包括：投资额超过100亿美元的对外投资将受到严格审查；对投资额在10亿美元以上的非主营项目大额并购投资进行严格审核；国有企业10亿美元以上的境外房地产交易也将受到严格审查。

虽然28日答记者问中并未确认未来交易审核的具体条件，但从市场面情况来看政府有可能会对对外投资采取较紧的措施，其原因在于：

1. 人民币流出在今年10月达到高峰，持续的资本外流将进一步加大人民币贬值压力；

2. 在发改委2014年12月基本撤销对外投资审核，改为备案制后，中国对外投资快速上升。但同时不少案例显示中国投资者在包括房地产等领域大宗交易过程中依然缺乏对海外市场的了解及投资前尽职调查。而大量的资本外流也使得当局对于其中可能存在的虚假对外投资行为有所担忧。

最新的市场数据表明，政府对资本账户的相关限制可能已有所增加。凯投宏观数据显示，中国企业及居民的对外资产购置在9月达到200亿美元后，于10月迅速回落至10亿美元。

对房地产市场影响几何？

任何新的限制措施出台都将带来更为复杂的审批程序和更长的项目审核时间。因此，以大型国有企业和保险公司为代表的中国买家在选择潜在海外投资标的时将更为谨慎，但全球门户城市的核心/核心增值型资产仍将继续受到关注。

可能的审核条件中对海外房地产投资规模设置了10亿美元的交易门槛，而实际上能够达到这一标准的大宗交易数量有限。世邦魏理仕数据显示，中国资本在2013年至2016上半年间进行的海外地产投资交易中，70%低于此门槛。若未来对投资项目实施更为严格的审查，中国投资者或将更多地参与低于投资额规定门槛的海外房地产交易。

世邦魏理仕数据显示，过去三年内最大的十宗中资海外房地产投资交易中，6宗由国有企业成交，显现出当前国有企业在这一领域投资活跃度较高。对海外房地产投资规模加以限制后，将促使国有企业调整投资规模并优化战略布局。

随着海外房地产投资规模受限、海外投资项目的审批及时间成本增加，国内一线及少数二线城市核心商业地产的资本价值将因此获得提升。当前国内低利率环境下，将继续驱动中国投资者加大国内商业地产配置。

宏观来看，无论新的限制措施短期内如何影响市场，中国资本出海以及“一带一路”、人民币国际化等战略仍旧是国家长期经济政策中的重点。政府方面会继续鼓励并支持海外资产的战略性布局，而中国投资者将持续推进海外资产配置，但会谨慎选择投资标的并关注其潜在表现。