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深圳楼市“喝茶费”最高炒到60万 变相推高房价

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从某种意义上讲,楼市调控间接减少了某些利益相关人的收入。

(原标题:深圳楼市“喝茶费”最高炒到60万 变相推高房价)

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深圳楼市曾经的火爆行情滋生了“喝茶费”,并逐渐衍生出一条从线上揽单到线下交易的产业链条。其产生的根源在于控制房源,制造“饥饿营销”,迫使急于购房的市民缴纳几万元到数十万元的“喝茶费”。

现象60万元一杯的“喝茶费”

从某种意义上讲,楼市调控间接减少了某些利益相关人的收入。

在2015年、2016年楼市火爆的时候,“喝茶费”在市场中盛行,一般按照住宅的价格加以区分,宝安、龙华普通住宅在3万-5万元,南山、罗湖豪宅在8万-10万元。随着行情逐渐火爆,“喝茶费”也水涨船高。今年七八月份,普通住宅的“喝茶费”涨到10万-20万元,豪宅最高叫价60万元。

市民戴先生有这样的遭遇。去年年中,南山深圳湾一家豪宅开盘,戴先生看中一套180多平方米的户型,总价1400万元。由于认筹的人数过多,戴先生担心买不到自己中意的房源,经熟人介绍,称一家银行领导可以优先选房,甚至可以在现有优惠基础上再打一个点的折扣,条件是他要额外付出20万元的“喝茶费”。在交出20万元的费用后,对方承诺的事项一一兑现。

邢小姐遭遇的事发生在开盘现场。前海一个刚需盘以均价5万元/平方米的价格开盘。从安居客数据看,这个价格低于周边物业的10%-15%。

低价不仅为这个楼盘积攒了人气,也繁荣了“喝茶费”业务。开盘日上午8时,距离开盘还有一个小时的时间,邢小姐便遇到了第一位兜售“喝茶费”的中介,开价25万元,并承诺可在总价中给出2个点的折扣。进入内场后,“喝茶费”不断下降,戴小姐终于与中介达成交易,掏出了5万元的“喝茶费”。

梁先生的“喝茶费”堪称个案,按照他的说法,还“省了”几十万元。今年初,梁先生拟购买前海一个盘,看好的83平方米市价520万-550万元。经打听,有开发商员工愿意拿出员工的内部盘交易,条件是在419万元的基础上加价80万元。经过讨价还价,以60万元的“喝茶费”成交,总价为479万元,如此算来,也比市价便宜40万-70万元,但是更名花费了半年之久。

内幕

已经形成一条产业链

深圳商报记者采访了解到,由于“喝茶费”动辄数十万元,利润丰厚,现在已发展成为一条线上和线下互通的产业链条。

最直接的就是中介直接在销售现场“打街霸”。今年10月初,深圳商报记者就在一楼盘开盘现场门口看到一位中介高举广告牌,上面写着“某某楼盘,单价4.5万元,内部提前拿房”,等客上门;或者潜入到现场里面,看到有焦急买不到房的客户,直接过去洽谈。

因为这种方式过于直接,成功率并不高,已经逐渐少用。

“我有一个XXXX楼盘的房号想转让……”“谁有XXXX楼盘的号?”几年前,房信网、58同城、赶集网等网上频频出现这样的帖子。新兴的方式是七八个人在微信组成一个群,每人分工不同,领头的称为“总监”,这些人在地产界人脉较广,与多家开发商相关负责人很熟,负责从开发商那里拿房源;低端的是业务员,通过微信找有需要的客户,初步谈妥后,直接拉进微信群,进一步谈妥价格后,由业务员带客户进入卖场,交付“喝茶费”后,总监带进签约区,直至完成整个交易过程。

一般来说,总监会提前获悉市面上所有楼盘的开盘信息,提前一周左右在群里发布开盘时间以及各个楼盘的“喝茶费”价格,动员业务员“跑单”,事成之后,按照比例提成。当然,“喝茶费”中的一部分,还要交给开发商的有关人员。

也有少部分是企业员工,因为部分企业会给予内部员工购房较大的折扣,员工把这些房源拿出来,加上一定比例的“喝茶费”,再卖掉。程序大致是这样:买家先看户型图,选出意向房号,交几十万元的手续费到银行,做个人联名资金冻结监管(联名是指买家和公司内部的某位工作人员),待房子登记售价后,再进入最终的选房。如果成功,手续费不退、不冲抵房款。

探因

控制房源并制造“饥饿营销”

“喝茶费”的兴起,大约可以追溯到2005年,深圳楼市进入供不应求的阶段。早在2005年至2007年,深圳房价一路上涨,大量炒房客涌入深圳,“茶水费”公然现身。在楼市低迷时,“茶水费”又会悄然消失。2013年以后,随着楼市火爆 “茶水费”又“死灰复燃”。

“当时,部分买不到房子的市民通过贿赂的手段,从开发商内部拿到房源。在楼市火爆、供不应求的时候,‘喝茶费’出现较多;在楼市淡季、理性的时候,则较为少见。”深职院房地产研究所所长邓志旺如是说。

楼市火爆的时候,售楼处总是人满为患,看个样板房还要排队。这当然与深圳市民自有房率低不无关系,但是,更多的时候是人为制造的“饥饿营销”。

深圳楼市营销手法取自香港,分批推售曾是市场惯例。开发商经过前期市场调研和宣传,累积了一定的精准用户,他们称之为“蓄客”,缴纳一部分定金就能参考摇号(通常推盘量都小于购房者)。深圳商报记者曾问过很多置业顾问,得到的数据大多是:房源量和意向购房者的比例大多在1:3。这个数据有没有注水不得而知,但开盘量肯定会依据这个数据来决定。

为了营造热销的气氛,开发商总是制造供不应求的氛围。比如,认筹数量达到500个,楼盘获批房源800个,开发商根据认筹数,将开盘当天推出的盘源限定在450个左右,如果当天确实火爆,再看情况加推盘源。所以,一个楼盘开盘动辄去化八九成,甚至卖光,都是开发商玩的“数字游戏”而已。

在这种情况下,少数能够控制房源的开发商核心人员,就可以利用自己的权力,赚取额外的“喝茶费”。

业内说法

“喝茶费”去哪儿了?

一位在深圳楼市交易不下20套房产的资深投资客告诉深圳商报记者,其实“喝茶费”也要看情况而定,如果和开发商高层关系“极铁”,那么可以不用交“喝茶费”直接拿到房源。

该投资客称,“喝茶费”其实没有固定的标准,完全是各个楼盘操盘手自己根据情况而定。有的楼盘,不管你出多少钱,就是不给更名。有的楼盘,开发商、中介、黄牛党三方联手,直接就可以把事情给办了。

只要还没有在规土委完成签约登记备案,“喝茶费”就有存在的时间和空间,当然现在更名已经较难了,需要多方面的配合。

如果是10万元的“喝茶费”,利益链条上是怎么分的呢?该投资客给了两种说法:

第一种是,这10万元是中介经纪人的标价,原业主只求尽快出货,中介经纪人或许可能分成2万至4万元,剩余款项全部用于配合更名的办事人。

第二种是,这10万元里开发商、办事人只得2万至4万元,其余由中介经纪人和“黄牛”分了,大致的比例是各自占三分之一。

专家观点

“喝茶费”变相推高房价

一般来看,动辄数十万元的“喝茶费”,占据整体房价的3%-5%,有的占据一成水平,并且绝大多数出现在一手盘市场。买家接盘后,这笔高额的成本势必要转移到下家,也就是二手房买家身上。如此循环,在一定程度上推高了房价水平。

“‘喝茶费’在房地产热的时候成为业内的一项潜规则,成了置业者购房租房前的一道门槛,若不交,连购租资格都没有。‘喝茶费’人为制造了房屋资源的紧张现象,助长了行业歪风,必须严打。”综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,“喝茶费”在楼市中长期存在,一则是供求关系的恶化所致;二则是权力人员的“寻租行为”。从整个交易流程来看,“喝茶费”实际上都是“羊毛出在羊身上”,推高了整体房价水平。

而高价的“喝茶费”主要是由某些投机客抢占房源后炒卖楼花推动,这些获取暴利的行为无疑使已经高涨的房价雪上加霜。

深职院房地产研究所所长邓志旺建议,政府主管部门在加大监管力度的同时,可以引入第三方平台,在这个平台上开发商和置业者之间进行公开公平的平等交易,辅以第三方监管。

在广东信荣律师事务所主任律师张茂荣看来,“喝茶费”涉及犯罪。他认为,买房摇号是出于对购房者公平选房的考虑,目的是为了实现购房者的购房机会均等,但买房“黄牛”的存在导致了部分购房者(黄牛客户)通过内定的方式取得了优先选房的机会,破坏了公平性,间接侵犯了其他购房者平等选房的权利。又由于优先选房的实现需要开发商内部人士的配合,“黄牛”收取客户的费用一般都与开发商内部人士分成,由此与开发商内部人士共同涉嫌非国家工作人员受贿;如果“黄牛”与开发商没有关系且骗取购房者款项则涉嫌欺诈,重者违反《刑法》构成诈骗罪。

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楼市新政 扼杀“喝茶费”生存空间

“喝茶费”最大的寻租空间在于有关核心人员可以把控房源,肆意调整销售数量。而10月出台的“深八条”要求新盘获批房源一次性推出,将有力扼杀“喝茶费”的生存空间。

“深八条”中的一个重点内容是加强商品房销售价格的管理,也包括对于商务公寓价格的管理。深圳市房地产研究中心主任王锋认为,价格管理这一块有相应的法律法规,比如说要进行价格备案,严格按照备案价格来进行销售,开发企业要明码标价、一房一价等。但在实际过程中,应该说一些企业利用政策在操作方面不完善的地方,频繁地进行提价,频繁地进行分期加推,实际上产生了市场供求关系紧张、房价上涨的非理性预期。

“这种行为‘深八条’进行了有针对性的规范,一方面备案价格要具体明确,而且要对备案价格的调整严格管理,不能通过频繁的调价来炒作楼市。另一方面在商品房和商务公寓的批准预售和现房销售备案过程中也要进行价格管理,防止发展商通过分期推售抬高房价。” 王锋称。

由于“深八条”对楼盘的推盘价格、推盘节奏进行了严格要求,使得“喝茶费”没有生存土壤。从近期市场表现看,楼盘成交价格和成交量低迷,新盘房源供应较为充足,暂未出现“喝茶费”现象。

邓志旺表示,要规避“喝茶费”现象,政府部门要加大市场供应,使得供求关系不紧张,“喝茶费”自然没有生存土壤;同时也要规范管理、一次性推出房源、购房流程透明化。此外,针对“喝茶费”要予以打击。

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