住宅限购转投写字楼?深圳明年写字楼供应达峰值

网易房产讯 深圳市统计局数据显示，上半年深圳全市生产总值比上年同期增长8.6%，经济保持稳定增长。在经济面保持良好的情况下，全市前三季度企业累计注册数量同比增长近30%，持续释放办公楼需求。与此同时，年末有望开通的深港通将会带来可观的业务数量，各种证券、银行等传统金融行业加快在深圳布点的步伐，持续释放租赁需求。

租赁需求在增加的同时，写字楼空置率却不减反增。来自仲量联行的数据显示，三季度深圳共有五个甲级办公楼项目竣工。其中福田中心区有三个项目落成，南山后海总部基地有一个新竣工项目，前海片区首个项目也在9月末投放市场。全市新增面积近47万平方米，使得全市总存量近470万平方米。由于供应压力大，全市甲级办公楼空置率上升至15.8%。

由于三季度其中两个新竣工项目全为企业总部自用，加上传统金融业以及高新科技行业需求继续支持办公楼需求稳步增长，三季度录得约30万平方米的净吸纳量。

租赁需求回暖，现有物业的入驻率明显得到提升，租金却仍在下降，但降幅已轻微收窄。由于科技园片区新落成项目普遍租金成本较低，项目品质也较以往有提升，对甲级办公楼的竞争加大，吸引了很多南山以及福田区的高新技术企业入驻，一定程度上促使了该区部分老项目的租金下调。三季度，根据第一太平戴维斯的数据，三季度甲级写字楼平均租金环比下降0.1%至每月226.2元/平方米，同比上升2.9%。而由于缺少可售项目入市，受人民币轻微贬值及负利率环境影响，企业购置办公楼欲望增强，写字楼平均售价环比上升0.9%至55,649元/平方米,同比上升9.2%。由于租金涨幅低于售价，三季度全市回报率环比下降3个基点至4.74%。

值得注意的是未来12个月，深圳甲级写字楼供应集中爆发，空置率将跃升并超过20%。

仲量联行深圳董事总经理夏春毅指出，四季度深圳甲级办公楼预计将近60万平方米项目落成。在新增供应中,总部自用项目以及预租赁将会带来将消化过半新面积，加上深圳经济增速维持四大一线城市之首以及在深港通即将开通的预期下，租赁需求保持乐观向上态势。但未来12个月供应势头仍然迅猛,将有过百万的新增供应相继落成，预计整体甲级写字楼空置率将跃升并超过20%。

除了甲级办公楼供应迅猛的压力外，科技园片区新增优质供应也开始为传统办公楼区域带来压力，夏春毅预期，业主租金叫价依然保守，全市整体租金仍有下行空间。而投资市场方面，核心商务区仍将会被投资者看重。另外，未来12个月新增一手可售物业预计少于20万平方米，预期优质新推办公楼价格仍有上升潜力。

第一太平戴维斯同样对写字楼市场的巨大存量表示担忧，其认为鉴于目前市场的情况，部分开发商可能会延迟第四季度写字楼入市时间，将推高2017年深圳写字楼存量至历史峰值。