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网易房产10月8日原创报道 半年内二次来袭的收紧政策，给深圳楼市带来沉重一击，这意味着“金九”最后一周6盘齐发给楼市打下的一管鸡血将会失效。
“104新政”落地后，“看空派”成市场主流，而在网易记者国庆实地走访多个刚需大盘后发现，假期后三天访客量明显减少，市场观望情绪严重。此外，有中介反映市场现投资客降价抛售，但并未形成整体的降价潮。
黄金周新房成交量同比大涨123.8%
深圳市规土委成交数据显示，国庆黄金周（10.1-10.7）深圳新房备案成交508套，成交均价42727.4元/㎡，同比2015年分别上涨123.8%和34%。需要注意的是，由于备案成交滞后于实际成交，并不能实时反映市场成交情况，数据能够说明的是今年“金九”，深圳市场较去年成交活跃。
根据具体备案成交结构，龙岗区和宝安区仍然是成交大区，分别成交了404套和89套，除此之外，罗湖、南山分别成交3套和12套，而福田、盐田则为零成交。值得注意的是，1日、4日、5日三天成交套数均过百，2日、3日成交套数则仅为个位数。
2016年国庆黄金周深圳一手房成交情况（数据来源：深圳市规土委）
而此次由于备案成交项目80%集中于龙岗，刚需盘的成交在拉动全市成交量的同时，也拉低了全市的成交均价，国庆期间深圳新房均价再次回归“4字头”。
深圳国庆黄金周的备案成交量已经连续两年处于上升态势。网易记者查询2014年、2015年同期数据发现，2015年国庆黄金周新房备案成交量同比2014年大涨了63%，但价格却下跌了4.7%。而今年国庆期间新房成交量同比2015年再次大涨123.8%。值得注意的是，“325新政”后新房备案成交量仅6月份突破3000套，而在刚刚过去的“金九”成交量不过2618套，较8月份上升306套。
“金九”最后一周，深圳6盘入市，2586套房源给动力不足的楼市输送了能量，而供应量大增的同时，去化率也明显得到改善，由此前的整体六成上升至八成。在“104新政”出台前，业内主流观点是，随着“金九”的回暖，“银十”也将呈现出量价稳定的态势。
令市场始料未及的是，10月4日晚深圳再次出台了收紧政策，对离婚买房、养房票投机、高端住宅拉高均价等问题都给出了沉重的打击。
在网易房产发起的一项主题为《深圳最严楼市调控出台，你觉得房价会跌么》投票中，共收到4745条投票，其中2081票表示继续看涨，占比43.9%。同时1237票认为市场会进入盘整期，占比约26.1%，此外分别有13.6%、16.5%的网友认为楼市将下跌10%-30%或30%以上。
（网易投票：深圳最严楼市调控出台，你觉得房价会跌么？）
新政成黄金周分割点 投资客现降价抛盘
“104新政”正成为深圳楼市的转折点，这从国庆黄金周前4天与后3天的市场反应对比中便可见一斑。
“104新政”未落地之前，网易记者实地探访了宝安、龙华等多个市场热销盘发现，国庆期间看房客以刚需及改善型置业者为主。网易记者观察到，楼盘营销中心多设置了砸金蛋、亲子活动、表演等暖场活动。“我们国庆第一天的看房量是平时的3倍，第2、3天稍微少一些。”沙井某楼盘现场营销人员对网易记者如是表述，而在该楼盘下的某房产中介人员同样表示，国庆期间带客量较平时多些，“今天我带了10组客户，看到大家都在拼命，根本不敢给自己放假。”
而龙华某即将开盘的刚需大盘现场，网易记者于3日中午12点半左右到达营销中心时发现，现场仍有10多批客户正在看房或认筹。“我们十一当天看样板房还需要排队，我们营销人员一天假都没放。”该营销人员表示，由于项目受市场关注度较高，预计于10月中旬开盘，目前收到的认筹量已过千。“为了提升摇号概率，我们一般会建议客户认筹2-3个，多数客户会认筹2个。”接待完以看房身份前来咨询的网易记者后已是下午1点，该营销人员表示将会抽空吃饭、迎接下午的挑战。
（某刚需大盘3日营销中心现场图）
而新政落地后网易记者再次来到龙华该大盘时发现，即使是下午3点高峰期，现场看房量并不算高，仅7、8组客户到场。“部分客户开始观望，今天到访量比国庆前期少了些。”该楼盘另一名营销人员如是表示，网易记者走访其他项目后发现，此前备受市场关注的刚需盘现场也较为冷清，营销人员不时闲聊、玩手机打发时间，据网易记者观察，到场客户组数均为个位数。
“国庆前几天一直都有人来看房，但是后面几天比较少，观望的不少，有些已经谈好价格的又不准备要了，要业主再降点。”宝安沙井片区该中介人员对网易记者表示，“虽然没敢给自己放假，但现在的状态相当于放假了。”
值得注意的是，市场上笋盘开始增多，但整体降价的现象并不多。“现在降价很多的一般是急用钱的投资客，很多业主看好后市，觉得既然这个价格卖不出去就不卖了。”据该中介出示的最新报价房源，300-400万的房源部分降价20万左右，而500万以上的房源降价幅度多为40-70万，“这些都是急用钱的，大部分业主现在还未有大的调整。”
该中介无奈的表示，国庆后三天的工作更多的是在安抚客户情绪。
而另一名罗湖片区的中介则给网易记者发来笋盘信息，有香港投资客抛出5套房源，打包售出单价仅3万/㎡，每套降价幅度在50万。
（某中介群里现投资客降价50万抛售罗湖房）
展望后市：“银十”市场将遇冰封
“104新政”落地，市场“唱空声”不绝于耳，成交量大幅下跌几乎是一致看法。
深圳中原研究中心总监王飞认为，“年底前楼市整体降温，成交量大幅下降，新房可能会略好一点，看年底几个月开发商的应对定价策略。局部投资占比较高的区域降价会明显，带动全市价格调整。”
家家顺营销副总裁张国库同样认为，2016年第四季度，购房者与业主会处于一个“博弈”阶段，在价格上会有一定程度的僵持，尤其是二手房市场带来了降价的空间与机会，但有降价空间不代表业主会大幅度调低价格。但张国库并不认为房价将呈现“断崖式下跌”，“未来半年的时间里，深圳楼市的价格不会出现大幅度的调整，整体处于一个区间震荡的过程，上下波动不会太大。”
Q房网市场观察员任晋东同样对今年深圳楼市持悲观态度，认为短期内对市场的影响比较大。 “此次政策是深圳史上最严的政策，如果后续执行严格会很大的打击深圳的房地产市场。”
而根据深圳中原研究中心的预计，10月推盘入市项目增加到30个，显然这30个即将入市的项目如何定价、去化效果，将成为检验“104新政”收效的一面镜子。
本文来源：网易房产
作者：束亚男
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