深圳成功抓住"金九"尾巴 理性已成市场基调

传统楼市的销售旺季“金九”已经结束，尽管上半场深圳楼市略显动力不足，但下半场最后一个周末6盘齐入市，2586套房源给楼市输送了一管鸡血。定价合理的楼盘相对取得了不俗的去化率，而新房市场的转好则传导至二手市场，量价均呈现小幅提升。据深圳中原研究中心的统计，“金九”入市项目共15个，“银十”将增加至30个。

新房整体去化率由六成上升至八成

进入“金九”，开发商的推盘节奏已明显加快。根据深圳中原研究中心的监测，9月深圳市场共有15个项目公开发售，共计6918套房源获得批售，供应量环比大幅增加110%。

供应量大增之下，成交量也获得了小幅提升，而新盘定价直接决定了最终的去化率。以“金九”下半场的推盘热潮为例，信义金御半山、中粮天悦壹号、心海城、佳华领域广场等受到市场关注的热盘实际到场人数均超千人，但去化达到八成的则均未学区房或定价合理的楼盘。

（某刚需大盘开盘现场图）

与“325新政”前的购房狂潮形成对比的是，“金九”期间购房者已释放出理性的一面。“你觉得8万/㎡买宝中值得么？后期还能有多少涨幅？”尽管是用于自住，但来自宝安的张女士仍然对价格预期保持怀疑，“今年市场已经明显慢下来了，有钱哪里不能买？”与张女士有想法一致的购房者开盘现场不胜枚举，其大多看中楼盘所带的学位，但就网易记者现场观察到，开盘近1个小时内，成功购房的占比较少，大多数购房者对价格表示“接受无能”。但根据开发商口径，该盘当日去化超过八成。

除此之外，低总价在房价已处高位的深圳受到了更多购房者的追捧。9月24日，6㎡的“鸽子笼”再次将深圳推到了风口浪尖，其以88万的低总价受到了投资客的欢迎，但由于其涉嫌违法违规现已被取消交易。但心海城以最低2.9万/㎡的单价接近售罄再次证明了低总价的魅力，据网易记者现场观察，心海城超过2000人到场，现场不乏怀孕的刚需家庭，同时基于该楼盘东进战略的大背景，不少投资客表示并未实地踩盘，“能买到就不错了”。

新房市场成交回暖提升二手业主报价

根据美联物业的数据统计，9月份深圳一、二手住宅备案成交量合计10162套，环比上涨7.14%。其中一手住宅备案成交2510套，环比上涨8.56%，成交均价63109元/㎡，创下月度新高；二手住宅备案成交量为7652套，环比上涨6.68%，成交均价为53655元/㎡，上涨1.03%。值得注意的是，备案成交由于存在一定的时间差，并不能实时反映成交情况。

新房成交均价的变动主要来自高价盘的占比增长。9月份恰逢中秋节连国庆节，月初冲高后走向平稳，因国庆临近，下旬网签量逐步走低，整体情势仍较8月好转，成交量提升接近1成。

按区域来看，宝安备案成交量上涨32.6%至1030套，越过龙岗成为第一；龙岗成交968套，跌至第二；关内各区成交量普遍上行，其中以南山表现最为出色，升幅16.9%，而南山的高价盘成交则带动全市价格上行。

由于新房成交易受成交结构的影响，价格不具备参考性，而在二手成交占比七成的深圳市场，二手实际成交更具指导意义。据美联物业统计，各区二手备案量基本保持上涨，龙岗以2015套扩大领先优势，升幅11.3%；宝安1724套居于第二，涨幅11.9%；福田、罗湖分别以1349套、1283套居于三、四位。

根据美联物业全国研究中心面向地铺经理发起的市况调查，超5成经理人表示近期门店来访量有所上涨，但47.76%的购房者仍以观望态度为主，分别有19.59%、22.86%表示欲在一个月、两个月内入市。

近两周以来购房者入市时间情况图

数据来源：美联物业全国研究中心

值得注意的是，二手市场业主的放盘积极性未见改善，但新房市场成交的回暖却提振了二手业主报价的信心。根据美联物业研究中心的统计，其检测的样本盘中有44.9%的业主小幅上调了报价，大幅上涨的占到0.41%。

近两周以来业主放盘报价变化情况图

数据来源：美联物业全国研究中心

展望后市：“银十月”或将加大马力

“金九”并未辜负深圳楼市的期望，市场如期呈现回暖态势。在前几月回升的基础上，深圳链家研究中心预测未来市场继续维持量价稳定的现状，10月二手房全月将在7700套左右，同时价格整体维持稳中有升的态势。

深圳链家研究中心认为，三季度市场已逐月稳步回升，摆脱了二季度的“低量”，置业需求释放有序，而四季度作为历来的购房需求释放的“小高峰”，有置业计划的首次刚需入市意愿预计会得到回升，而当前市场的稳定，亦为换房需求营造了一个良好的“置换环境”。预计未来市场表现将保持理性，交易量维持稳定在7000-8000套的水平。

尽管三季度以来深圳市场逐步回升，但买卖双方都十分的理性，置业入市增多的同时，也提供了多方选择、对比，期望买入适合价位；面对整体稳定的市场，业主报价也相对合理，且很多为换房业主。同时，对于很多业主来说，年底也是卖房的一个时机，不排除一些急用钱的业主，调低价格以便房产变现。因此深圳链家研究中心认为，未来的四季度在交易量稳定前提下，价格会保持稳定，也不排除少量物业价格波动。

随着10月推盘入市项目增加到30个，深圳中原研究中心认为新房市场在“银十月”也会有较好的表现，且目前来看，整体市场金融和政策环境仍然适宜房地产行业发展，且受近期临深的东莞地王影响，人们对深圳楼市的看涨预期也持续坚挺。