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二线楼市政策收紧忙 专家建议破解土地供需矛盾

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浙江省杭州市19日起在部分区域实施限购。今年以来,在二线热点城市中,苏州、郑州、南京、厦门等已收紧楼市政策,杭州成为最新的一员。

据中国证券报记者调研和相关机构统计数据,中秋假期房企放慢入市节奏,北京住宅成交套数也不及节前水平,但房贷咨询热度持续升温。近期楼市分化的背后是一线城市“地王”层出不穷。1-8月,全国“地王”数量已达194宗,预计全年地王数量将创历史新高。业内人士表示,土地价格传导至房价无法避免,未来土地供给应充分考虑城市需求。

部分城市收紧政策

浙江省杭州市19日起在部分区域实施限购。限购政策明确,在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。同时,限购政策充分体现“因城施策”总体要求下实施差别化、精细化调控的思路。

中原地产研究中心统计数据显示,杭州楼市最近上涨较快,1-8月的商品房总成交量已超越去年全年水平。

从土地市场看,杭州今年成交的土地中,单宗土地超过10亿元的地块达33宗,占全国近10%,其中溢价率超过100%的地块达7宗。单宗地块最高成交额超过123亿元。土地出让金达1089亿元,同比上升210%。

房价升温正在向二线城市蔓延,部分城市已出现过热苗头。中原地产首席分析师张大伟表示,未来政策将“托底盖帽”,过去全面宽松的趋势已出现变化,在市场分化的基础下,调控政策也开始明显分化。在这种情况下,房价上涨较快的城市包括部分一二线城市及辐射区出现约束性政策。未来房地产调控政策将不仅是分城施策,更多的将会升级为一城一策。

房价上涨较快的郑州市日前发布通知明确,将扩大居住用地供应规模,调整优化布局,加快供应节奏,年底前采用多批次、集中供地的方式供应市场。同时,今后在部分地区的土地出让中,网挂报价超过50%溢价率时,网挂报价中止,采取“限地价,竞房价”。

严跃进表示,郑州此举限制了高价地块未来项目成品的最高价格水平,这样既能对房企高价拿地予以约束,也可以有效防范后续房企乱涨价的风险。

开发商放慢推盘节奏

绿地集团此前在北京市大兴区以39亿元竞得黄村地块,楼面价32339元/平方米,制造单价“地王”,迅速带高周围区域的房价。中国证券报记者中秋假期在大兴区走访时发现,此地块周围在售项目单价提高了5000元/平方米左右,部分未开始销售的楼盘节后拟调高价格。记者发现,在售楼处人流不息的对应下,部分开发商出现捂盘惜售迹象。据售楼中心附近的房产中介称,开发商推出的每个项目都雇有操盘手,具体推盘进度会根据市场气氛、访客流量等因素确定。

据房天下调查,从供应方面看,恰逢中秋假期,房企多放慢入市节奏。据中国指数研究院数据,中秋小长假三天,北京住宅成交套数分别为114、161、147套,远不及假期前一天285套的水平。不过,伟嘉安捷表示,中秋小长假期间,北京的房贷咨询量持续回升,较节前一周的水平上升30%左右。

业内人士表示,目前很多开发商已完成全年销售目标的75%,业绩不存在很大压力,于是放慢推盘节奏并提高售价。

“地王”引发的价格传导趋势明显。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,土地价格炒作导致购房者预期不断升高。既然传导机制不可避免,那么下一步有必要在抑制土地价格上涨方面多出政策。

土地供需矛盾待解

国家统计局日前公布的8月房地产投资和销售数据显示全国楼市明显分化。全国人大常委、民建中央副主席辜胜阻认为,楼市现在呈现冰火两重天的现象。北上广深的房价尤其是房价收入比在全球排在较高位置,而三四线城市面临严重的高库存。

中国发展研究基金会副理事长、全国政协委员刘世锦表示,一线城市房价上涨有两个因素,合理因素是大都市区加快发展,不合理因素是城市发展战略、土地政策和制度。政府多年来通过土地财政来为城市建设募集资金,很多城市政府采取的是挤牙膏式的供地方式,使土地供应价格最大化。

刘世锦认为,如果土地的供地制度考虑与城市需求平衡,如特大型城市房价上涨,是否可以增加供地或释放出这种信号;如果农村用地宅基地和国有土地一样可以同权同价进入市场,那么房价是否还会高企?当下由于部分因素使一些城市房价上涨,随后拉动房地产投资回升,这对于经济转型过程是一个扰动。这样带动的增长也就能维持一两个季度,随后又会重回所谓的正常状态。预计房地产投资在未来不太长的时间内就会回到正常状态,即使不是负增长,也很可能是零增长。

中国银行国际金融研究所高级研究员李佩珈认为,房地产价格过高不仅加大资产价格泡沫破灭风险,也促使资金过度流入房地产业,进一步恶化实体经济投资不振的状况。长期看,还会透支居民部门低杠杆的政策回旋空间。宏观政策需要在“稳增长、抑泡沫”中做出更艰难的平衡。

明源地产研究院副院长刘策认为,房价上涨的核心是土地财政税收制度,应逐步调整人为控制土地供应造成的供需矛盾,同时逐步降低房企的税负负担。

从19日起,热点城市江苏省南京市将集中供应27幅土地。业内人士表示,这或许可以起到平抑地价的作用,但具体实施效果如何、其它热点城市是否可效仿还需观察。

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