二线楼市政策收紧忙 专家建议破解土地供需矛盾

浙江省杭州市19日起在部分区域实施限购。今年以来，在二线热点城市中，苏州、郑州、南京、厦门等已收紧楼市政策，杭州成为最新的一员。

据中国证券报记者调研和相关机构统计数据，中秋假期房企放慢入市节奏，北京住宅成交套数也不及节前水平，但房贷咨询热度持续升温。近期楼市分化的背后是一线城市“地王”层出不穷。1-8月，全国“地王”数量已达194宗，预计全年地王数量将创历史新高。业内人士表示，土地价格传导至房价无法避免，未来土地供给应充分考虑城市需求。

部分城市收紧政策

浙江省杭州市19日起在部分区域实施限购。限购政策明确，在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。同时，限购政策充分体现“因城施策”总体要求下实施差别化、精细化调控的思路。

中原地产研究中心统计数据显示，杭州楼市最近上涨较快，1-8月的商品房总成交量已超越去年全年水平。

从土地市场看，杭州今年成交的土地中，单宗土地超过10亿元的地块达33宗，占全国近10%，其中溢价率超过100%的地块达7宗。单宗地块最高成交额超过123亿元。土地出让金达1089亿元，同比上升210%。

房价升温正在向二线城市蔓延，部分城市已出现过热苗头。中原地产首席分析师张大伟表示，未来政策将“托底盖帽”，过去全面宽松的趋势已出现变化，在市场分化的基础下，调控政策也开始明显分化。在这种情况下，房价上涨较快的城市包括部分一二线城市及辐射区出现约束性政策。未来房地产调控政策将不仅是分城施策，更多的将会升级为一城一策。

房价上涨较快的郑州市日前发布通知明确，将扩大居住用地供应规模，调整优化布局，加快供应节奏，年底前采用多批次、集中供地的方式供应市场。同时，今后在部分地区的土地出让中，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，采取“限地价，竞房价”。

严跃进表示，郑州此举限制了高价地块未来项目成品的最高价格水平，这样既能对房企高价拿地予以约束，也可以有效防范后续房企乱涨价的风险。

开发商放慢推盘节奏

绿地集团此前在北京市大兴区以39亿元竞得黄村地块，楼面价32339元/平方米，制造单价“地王”，迅速带高周围区域的房价。中国证券报记者中秋假期在大兴区走访时发现，此地块周围在售项目单价提高了5000元/平方米左右，部分未开始销售的楼盘节后拟调高价格。记者发现，在售楼处人流不息的对应下，部分开发商出现捂盘惜售迹象。据售楼中心附近的房产中介称，开发商推出的每个项目都雇有操盘手，具体推盘进度会根据市场气氛、访客流量等因素确定。

据房天下调查，从供应方面看，恰逢中秋假期，房企多放慢入市节奏。据中国指数研究院数据，中秋小长假三天，北京住宅成交套数分别为114、161、147套，远不及假期前一天285套的水平。不过，伟嘉安捷表示，中秋小长假期间，北京的房贷咨询量持续回升，较节前一周的水平上升30%左右。

业内人士表示，目前很多开发商已完成全年销售目标的75%，业绩不存在很大压力，于是放慢推盘节奏并提高售价。

“地王”引发的价格传导趋势明显。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，土地价格炒作导致购房者预期不断升高。既然传导机制不可避免，那么下一步有必要在抑制土地价格上涨方面多出政策。

土地供需矛盾待解

国家统计局日前公布的8月房地产投资和销售数据显示全国楼市明显分化。全国人大常委、民建中央副主席辜胜阻认为，楼市现在呈现冰火两重天的现象。北上广深的房价尤其是房价收入比在全球排在较高位置，而三四线城市面临严重的高库存。

中国发展研究基金会副理事长、全国政协委员刘世锦表示，一线城市房价上涨有两个因素，合理因素是大都市区加快发展，不合理因素是城市发展战略、土地政策和制度。政府多年来通过土地财政来为城市建设募集资金，很多城市政府采取的是挤牙膏式的供地方式，使土地供应价格最大化。

刘世锦认为，如果土地的供地制度考虑与城市需求平衡，如特大型城市房价上涨，是否可以增加供地或释放出这种信号；如果农村用地宅基地和国有土地一样可以同权同价进入市场，那么房价是否还会高企？当下由于部分因素使一些城市房价上涨，随后拉动房地产投资回升，这对于经济转型过程是一个扰动。这样带动的增长也就能维持一两个季度，随后又会重回所谓的正常状态。预计房地产投资在未来不太长的时间内就会回到正常状态，即使不是负增长，也很可能是零增长。

中国银行国际金融研究所高级研究员李佩珈认为，房地产价格过高不仅加大资产价格泡沫破灭风险，也促使资金过度流入房地产业，进一步恶化实体经济投资不振的状况。长期看，还会透支居民部门低杠杆的政策回旋空间。宏观政策需要在“稳增长、抑泡沫”中做出更艰难的平衡。

明源地产研究院副院长刘策认为，房价上涨的核心是土地财政税收制度，应逐步调整人为控制土地供应造成的供需矛盾，同时逐步降低房企的税负负担。

从19日起，热点城市江苏省南京市将集中供应27幅土地。业内人士表示，这或许可以起到平抑地价的作用，但具体实施效果如何、其它热点城市是否可效仿还需观察。