华侨城过千亿后何去何从 文化+旅游+城镇化模式待考

日前，深圳华侨城股份有限公司（000069.SZ，下简称“华侨城”）披露的2016年半年度报告显示，今年上半年旅游综合业务的营业收入，超过了往年营收占大头的房地产业务。

报告期内，华侨城营业收入约114.60亿元，较去年同期增长12.8%。其中，去年末负增长的旅游业务，上半年正增长35.33%，而去年末正增长的房地产，上半年增长-1.73%。

过去几年，以旅游业务为主导的华侨城，2014年旅游营收曾略微超过房地产，但基本都是房地产占营收大头。其2015年房地产营收占比，甚至超过旅游20个百分点。今年上半年旅游综合业务实现较大逆转，被外界解读为其回归旅游业的战略显效了。不过，华侨城对《中国经营报》记者表示，旅游产业从投入到回报所需周期较长，“不在某一个年度的数字中表现”。

旅游综合业务毛利率创3年来最低值

今年是华侨城总资产突破千亿大关后的第一年。华侨城2016年半年报显示，其营业收入约114.60亿元，同比增长12.78%，归属于上市公司股东的净利润15.80亿元，同比增长11.69%。

上半年收入和利润同比增长，对华侨城来说是个好势头。不过，若分业务来看，则是喜忧参半。一方面，作为华侨城主导业务的旅游综合业务，去年营收下滑后终于今年上半年实现正增长，营业收入约为57.93亿元，同比增长35.33%。不过，该项业务的毛利率为38.96%，创下3年来最低值。另一方面，多年来的营收大头房地产业务，今年上半年营收53.98亿元，同比增长-1.73%，而去年房地产业务的营收还增长了28.78%。即使如此，华侨城房地产业务的毛利率为54.98%，仍和往年一样比旅游综合业务的毛利率高10个百分点以上。

此外，报告期内，华侨城另一项主营业务——纸包装业务，营业收入约为3.88亿元，同比增长-3.31%。由此可见，今年上半年，华侨城只有旅游综合业务实现了正增长。

值得一提的是，华侨城旅游业务营收超过了房地产业务。《中国经营报》记者测算，其旅游营收占比约50%，房地产营收占比约47%。而2015年度，其旅游综合业务营收占比为38.22%，远低于房地产业务的59.56%。通过梳理华侨城2013年以来的年报和半年报发现，除了2014年旅游营收占比超房地产不足1个百分点外，过去3年来房地产业务营收占比都超过旅游业务。

华侨城对本报记者表示，其过去几年一直努力发展旅游产业，首先是快速铺开欢乐谷这一成熟品牌的连锁布局。“这代表了公司传统上对旅游产业的认知以及核心力量”；其次，该公司以输出管理、并购重组等多种轻资产方式占有优质自然资源，走出了建造主题公园的传统发展模式。

云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研说，这几年国内旅游市场需求量大，旅游行业的增长速度也较快。相较之下，今年上半年国内房地产市场出现了冰火两重天现象，虽然一线城市和部分二线城市楼市火爆，但是三四线城市去库存的压力仍较大。

在华侨城的下半年经营策略中，房地产业务是“增加供给，加快销售，确保回款结算，同时，紧跟市场形势，采取积极策略清理部分库存”。其下半年计划上市的楼盘，集中在深圳本部、顺德、武汉、成都、重庆等。而在今年上半年中，这几个城市除了深圳外，其他并非楼市火爆之地。

转型战略成效待考

今年上半年，房地产开发商不惜高价拿地，部分一二线城市出现新地王。在此背景下，8月29日，华侨城与招商局蛇口工业区控股股份有限公司组成联合体，共同参与竞买深圳国际会展中心（一期）及配套用地项目，并以总价310亿元拿下该项目，刷新了全国总价新地王纪录。

此举符合华侨城房地产业务的基本策略：一手抓去化，一手抓新资源。未来，华侨城将主要在北京、上海、深圳等一线城市抓新资源。华侨城对记者表示，依然看好一线城市和部分二线城市的发展机会，将之作为房地产业务的主要拓展目标。“拿地方式上，除了传统的综合开发模式和市场拍地以外，也会积极探索城镇化、城市更新，以及股权合作等多种途径。”

作为以旅游业务为主导的央企，华侨城这两年的战略动作尤多。新董事长段先念上任后，就与全国多地签约大型文旅项目，为他所提出的“文化+旅游+城镇化”的发展模式布局。

而在段先念上任前，掌舵华侨城20年的任克雷，已为华侨城奠定了“旅游+地产”的发展模式，培育出了世界之窗、东部华侨城、欢乐谷等品牌项目。2013年8月任克雷卸任董事长一职时，华侨城的总资产已近900亿元。

根据公开消息，任克雷卸任后，接任者是时任公司总裁的刘平春，2015年9月段先念才正式担任董事长。其间，据媒体报道，华侨城及其母公司华侨城集团，总裁、董事等职位出现了大调整，业内人士认为这或与华侨城集团实行混合制改革有关。根据华侨城2015年度报告，其完成了上市以来最大规模的股本融资，引入宝能系旗下前海人寿和钜盛华作为公司战略投资者。

段先念上任董事长后的2015年末，华侨城总资产首次突破1000亿大关，由此站在一个新的发展阶段，未来将何去何从引外界关注。

“我提出三个转型思路：一是继续推进‘旅游+地产’的创业模式；二是创新‘旅游+互联网+金融’的补偿模式；三是深耕‘文化+旅游+城镇化’的发展模式。”段先念在华侨城集团“领航II阶·2015”培训班上提出这一思路。他说，华侨城的产业终极选择依然是旅游。从段先念担任董事长以来，华侨城确实在按照这一思路布局。

据段先念的公开介绍，今年以来，华侨城集团与深圳市各区政府、成都市、云南省、海南省等签订了多个大型项目，“为华侨城未来5年、10年，甚至20年的发展谋篇布局，扎下篱笆”。其文化旅游业务的重点在云南和海南，并开发全域旅游，而新型城镇化业务主要在深圳和成都，可发挥其“造城”优势，为以后储备战略资源。

华侨城今年上半年旅游营收虽超过了房地产，但是这并非表明其旅游业务没有隐忧。段先念在2016年半年工作会议中提到，在全国景区和酒店业绩大幅增长的情况下，华侨城酒店业上半年的增幅较少，景区业绩甚至下降。他在会上说：“如果不创新，就难以赢得回头客，就没有回头率。”

而以国内主题公园缔造者自居的华侨城，也面临着国际知名旅游公司的竞争。就在今年上半年，华侨城上海欢乐谷项目开园的同时，上海迪士尼主题公园也开园了。两者在上海存在竞争关系。华侨城对此表示，对国际知名旅游企业进入中国市场持开放态度，因为国际大型优秀娱乐公司的进入，将有助于共同把市场“蛋糕”做大，并带动国内旅游市场整体水平的提升。

“公司一方面做好差异化竞争，明确产品定位；另一方面通过发掘新项目，不断丰富产品业态，完善功能配套，提升整体品质，建立起覆盖全国市场的旅游产品体系。从上海迪士尼开业后上海欢乐谷的经营状况来看，公司积极应对市场竞争、调整自身策略获得了收效，入园人数和业绩上均实现了增长。”华侨城如是回复。

周大研教授认为，虽然旅游业的前景好，但所需投入大、周期长，旅游地产也比住宅、商业地产更难做，而且也可能会“叫好不一定叫座”。因此，他对房地产开发商涉足旅游业“持谨慎态度”。华侨城方面表示：“旅游产业从投入到回报需要一个较长的周期，不在某一个年度的数字中表现。”