上市房企再融资审核趋严 融资“偿贷”遭严查

上市房企再融资的政策环境正悄然发生变化。

9日，世茂股份公告其67亿非公开发行股票申请被证监会否决，进一步加剧业界对上市房企再融资全面收紧的猜测。据上证报记者统计，以往作为房企定增标配选项的“偿还银行贷款”、“补充流动资金”，在近2个多月以来却频频遭到证监会详细追问，泰禾集团等个别案例甚至直接被否。由此带来的一个变化是，近期有不少房企对再融资方案做了“瘦身”——取消“偿贷”、“补流”等项目，新推出的定增预案亦避免触碰此类项目。

这一系列变化的背后是房企再融资审核趋严。“在7月底证监会召开的保荐机构专题培训会议上，已提出房企通过再融资募集的资金不允许用于拿地和偿还银行贷款等，但事实上的审核力度之大超出意料。”一位投行人士对记者感叹。

“偿贷”遭严查

据最新一期（2016年8月29日-2016年9月2日）的再融资反馈意见，证监会发行监管部共对泰禾集团、胜宏科技等6家上市公司再融资进行了审查。其中，泰禾集团的反馈意见第四条指出：“本次募集资金拟使用28亿元用于偿还金融机构借款，上述事项不符合相关规定，请予以调整。”

泰禾集团是一家从事住宅和商业地产开发、金融证券、化工、生物医药等领域业务的多元化公司，其98%营收来自房地产。据公司此前披露的融资方案，拟以不低于18.2元/股价格向控股股东泰禾投资等特定对象非公开发行不超过5.38亿股，募资不超98亿元，其中大部分用于北京昌平南邵等地产项目，剩余28亿元用于偿还金融机构借款。

泰禾集团并非个例。记者查询了近2个月的上市房企再融资反馈意见发现，在早前一期（2016年7月25日-2016年7月29日）的再融资反馈意见中，发行监管部对房企中天城投募集资金的“偿贷”项目进行了详细问询。

中天城投的反馈意见显示：“根据申请材料，申请人本次拟使用募集资金290000万元偿还银行贷款及其他有息负债。2015年末，申请人货币资金中116520万元的定期存单已质押，流动负债中预收款项金额为1110396万元。申请人前次募集资金298000万元于2015年12月31日到位，并全部用于偿还银行贷款及有息负债。”由此，证监会要求申请人提供本次偿还有息负债的明细（借款主体、金额、借款期间及用途等）；同时，结合前述定期存单质押的业务性质、前次募集资金偿还银行贷款及有息负债等情况，对比本次发行完成后扣除预收款项的资产负债率水平、有息负债水平与同行业可比上市公司平均水平，说明偿还银行贷款及有息负债金额是否与实际需求相符。监管层的言下之意是，在现有财务状况下，公司本次募资“偿贷”是否真的有必要？

“监管的最新精神是严控募资使用，在7月底证监会召开的保荐机构专题培训会议上，已提出房地产企业通过再融资募集的资金不允许用于拿地和偿还银行贷款等。”一位投行人士对记者表示。

房企“随机应变”

“只是没料到这次审查力度如此之大，我们做的几个项目都取消了偿还银行贷款及补充流动资金。”上述投行人士如此感叹。

记者梳理近2个月地产定增预案、审核与反馈情况以及修订后的方案发现，此前上市房企再融资时，“偿贷”、“补流”几乎是必选项，但随着审核趋严，这类情况在新推出的定增预案中已鲜有踪迹，而不少正欲闯关的方案则根据监管最新精神进行了“瘦身”。

上述被证监会重点问询的中天城投在7月27日收到证监会出具的反馈意见后，公司随即对方案进行了调整，将募集资金总额由原先的127亿元调减为98亿元，募集资金用途取消了监管部门重点关注的“偿还银行贷款及其他有息负债”。

类似的案例还有中洲控股。公司于8月初抛出修订后的定增方案，将募资总额从原先的55亿元下调至约35亿元，募资金额缩水约36%，核心变化是剔除了15亿元的偿还金融机构借款项目。

记者注意到，近期的上市房企再融资方案均避免触及监管红线。如鲁商置业8月24日晚间披露定增预案，公司拟以不低于4.77元/股的价格，非公开发行股票数量不超过4.19亿股，募集资金总额不超20亿元，用于两个地产项目的建设。同样，上周抛出70亿定增方案的阳光城，在募集资金的投向上也未包含偿还银行贷款或者补充流动资金。