评论：抑制楼市泡沫岂能仅靠限购、限贷？

2014年降息至今，随着一二线城市楼市热度的持续发酵和各地“地王”不断涌现，终于有地方政府开始行动了。继南京提高二套房首付比例、合肥收紧房贷、苏州重启限购政策后，厦门紧急出台针对建筑面积144平方米及以下普通商品住房的限购政策，同日武汉宣布收紧个人住房贷款政策，二套房贷款首付最低比例提升至40%。可以预计，杭州、郑州、福州等此轮房价短期涨幅过大的城市未来也很有可能加入限购、限贷的行列。

需要指出的是，限购、限贷政策是在2009年全国房价大幅上涨后，2010年存在加速上扬且可能失控背景下提出的，属于短期临时性政策。2014年，随着经济下行压力的提高，除一线城市外的其他城市普遍退出了限购、限贷政策，短短5年时间，限购、限贷政策经历了两次180度的大转弯。

稍微具备经济学的读者都知道，供需失衡是造成某种商品短期上涨的主要因素，抑制该商品价格最好的办法是增加供给满足需求，而非限制需求。短期限制需求政策虽然操作简单且能达到立竿见影的效果，但毕竟潜在需求还在，被限制者还是会想法设法绕过限制满足需求。仅通过限制政策抑制过热楼市只能解燃眉之急，无法解决楼市甚至宏观经济存在的根本问题。

评估未来房价走势，一般都遵循短期看库存，中期看货币政策，长期看人口的基本原则。此轮房价上涨正是起始于2014年多次降准、降息政策，居民购房成本节约与市场流动性充裕促使贷款购房热情不断增加，今年7月的新增信贷几乎全是个人住房贷款。再观察各地楼市的不同表现可以发现，上涨幅度较大的也正是库存量较小的地区。因而，与其采取限购、限贷措施限制居民购买，不如扩大热点地区的土地供给。

但这又涉及了另一个楼市的根本矛盾，那就是地方政府对于土地一级市场的绝对垄断。在热点地区，地方政府早就学会了通过合理安排土地供给以维持土地出让收入与楼板价的技巧。毕竟，土地出让金收入基本已占据热点地区财政收入的半壁江山。是否还记得当年国研中心曾提出的“383”改革方案？其中曾明确提出“深化土地制度改革，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，建立统一土地市场下的地价体系”。一旦允许集体土地入市，势必打破地方政府对土地一级市场的垄断权，一线城市房价只涨不跌的神话很可能一夜破灭。但毕竟此项改革涉及中央与地方分税、各地方政府实际利益等方面，推进难度可想而知。

除此之外，楼市虚火的另一个深层次矛盾在于，经济脱实向虚的整体格局非但没有改变，甚至还有愈演愈烈的态势。2014年连续降准降息的本意是降低实体经济的运行成本，提高兼并重组力度，促进供给侧改革，但由于实体经济投资回报率一直处于低位，充沛的流动性再次诠释了什么叫用脚投票，不仅未流入实体经济，反而义无反顾地进入了房地产领域，且并未如决策者所愿进入三四线亟须去库存的城市，而是一股脑跑到了一二线不需去库存的城市，“资产荒”演变到最后变成了“房地产荒”。

其实，实体经济也并非都产能过剩，加入WTO以后，我国的可贸易部门基本实现了市场化改革，目前产能过剩也基本集中于可贸易部门，而对于不可贸易部门中的公共服务类来说，目前仍未完全向民营资本开放。于是，我们看到的结果是在经济仍面临较大下行风险、可贸易部门非常不景气的背景下，教育、医疗等公共服务产品的供给却仍是稀缺资源。

尤其是在全面二孩政策落地后，今年各大医院妇产科普遍都是“一床难求”，排名靠前的三甲医院一个专家号能被炒至几百上千元，小孩出生以后就更别提了，从幼儿园到小学、中学、大学都是紧俏资源，为了能上个好点的学校中国家长普遍都使尽浑身解数，其中免不了托人找关系，这当中增加了多少机会成本不得而知。在可贸易部门市场化程度已较高的今天，不可贸易部门的行政性垄断已成为制约经济发展的一大瓶颈。可想，如果这些行业向民资开放的力度能大一些、速度能快一些，能采取市场化方式增加有效供给，那充沛的流动性还会都挤向房地产吗？应付经济下行的对策还仅是扩大基础设施投资吗？

因此，楼市泡沫是个综合性的复杂问题，单纯站在房地产行业角度考虑问题难免陷入“限购、退出、再限购”的怪圈，与其加大力度“限”不如多下功夫“疏”。解决根本是不断放开地方政府在土地一级市场以及医疗、教育等公共服务行业的垄断，从供给侧增加土地有效供给，从需求侧合理分流资本，避免流动性泛滥导致的资产泡沫一发不可收拾。