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深圳国际会展中心难题:如何撬动千亿投资?

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据了解,上述地块为深圳国际会展中心(一期)的配套商业用地,出让宗地总土地面积共计52.82万平方米,规定总建面积为154.33万平方米。

(原标题:深圳国际会展中心遇盈利难题 如何撬动千亿投资?)

8月29日,深圳国际会展中心建设运营权和11宗配套商业土地使用权招标结果揭晓,招商蛇口和华侨城联合体以310亿元的总价拍得上述商业用地。其余三位竞标者华润、万科、保利则铩羽而归。

310亿元的地价刷新了广州亚运城保持6年的总价地王纪录的同时,也为招商蛇口和华侨城带来了不小的曝光率。在招商蛇口和华侨城的计划中,这一项目总投资近800亿元,若加上310亿元的地价,将是一宗超1100亿元的大生意。

但对于两家年营收规模不足500亿元的企业而言,1100亿元的投资不仅难言轻松,规划建设的会展中心也面临着诸多盈利难题。

又一个全国总价地王!

据了解,上述地块为深圳国际会展中心(一期)的配套商业用地,出让宗地总土地面积共计52.82万平方米,规定总建面积为154.33万平方米。

大体量的项目吸引到了万科、招商蛇口华侨城联合体、华润、保利投标。其中,有消息称万科的商务标报价第一,超过第二名招商蛇口+华侨城联合体几十亿。但最终,招商蛇口与华侨城组成的投标联合体,以技术标得分第一、商务标得分第二、总分第一的成绩中标,华润、万科、保利则铩羽而归。

成功拿到项目后,招商局集团有限公司副总经理孙承铭便公开表态,两家企业非常有信心和决心在深圳市的统一协调领导之下尽早开工建设,争取按照市里的要求在2018年开始第一次会展项目入场。

和众多政府主导的投资项目一样,招商蛇口和华侨城拿下的大空港也有着足以“亮瞎人眼”的规划。在招商蛇口和华侨城的计划中,这一“巨无霸”项目预计9月底前可开工建设,并力争2018年9月底建成投入使用。一期建成后,将与国家会展中心(上海)的室内展厅面积相当,成为中国最大会展中心。而全部建成后的深圳国际会展中心,将超过德国汉诺威展览中心(面积达49.6万平方米),成为全球最大的会展中心,展厅面积是深圳现有会展中心的近5倍。

华侨城新闻发言人也对外宣布:“为将项目建设成为国际一流会展中心,项目采用投资、建设、运营一体化模式,选择一家企业负责会展中心建设、运营与周边配套商业开发,从而实现三者利益的统一,与政府风险共担、合作共赢。”这是一个大型的综合项目,其中有大型产业园区综合的布局和未来的管理,将来会与世界知名顶级管理专家一起合作。

如何撬动1100亿投资

规模巨大的项目,投资额不会小,这个项目也不例外。据招商蛇口和华侨城公布的资料显示,项目一期总投资就已经高达196亿元,周边配套商业及市政基础设施总投资额近600亿元,合计总投资近800亿元。若加上310亿元的地价,这便是一宗超1100亿元的大投资。

然而,相比于上千亿的投资,招商蛇口的营收则显得捉襟见肘。2016年1-6月,招商蛇口实现营收212.48亿元,实现签约销售额308亿元。上半年,该公司还成功在北京、南京等重要城市获取10宗优质项目,扩充项目资源226万平方米,总地价237亿元,其中权益地价153亿元。

换言之,招商蛇口大空港项目的耗资,相当于其上半年在全国各城市土地拓展的总耗资,也接近上半年营业收入的8成。

这样的海量投资对有着三家上市平台的华侨城集团而言难言轻松。今年1-6月,华侨城亚洲实现收入约21.37亿元,同比上升约7.1%,其中综合开发业务收入约17.7亿元,同比上升约11.7%。而规模稍大的华侨城A上半年也实现营业收入114.60亿元,归属于上市公司股东净利润15.80亿元。和大体量、大投资同时出现的还有项目的盈利问题。

据一不愿具名的深圳业内人士分析认为,招商蛇口和华侨城拿下的地块规划都是商业,多不可售。在项目建成后,招商蛇口和华侨城还将按协议规定负责会展中心(一期)二十年运营,且出让宗地上建设的全部商业用房自签订出让合同之日起22年内不得转让,不得抵押。“这对于公司的资金能力和运营能力要求不低。而BOT(build-operate-transfer即建设-经营-转让)项目的获利主要来源于建设期的工程利润以及竣工后的项目收益权带来的收益。”

“虽然有政府投资,但巨额投资依旧会拖累收益,这对于上市公司而言并不是好事。”前述人士续称,“更何况,他们要做的是会展中心这一难以盈利的项目。” 针对项目的投资以及盈利等问题,《中国经营报》记者向招商蛇口发去了采访提纲,但截至发稿前,未得到回复。

建设成本能否收回?

和水电站、高速公路、垃圾处理诸多BOT项目相比,会展中心的盈利一直是业界口中的“亏损大户”。

一般而言,大型会展中心往往是承办影响力和规模巨大的大型会展活动场所。在会展活动举办期间,汇聚而来的人流可以给举办地带来可观的经济和社会效益。

但会展举办城市通常不固定,持续时间较短,一般不超过半年。在会展活动过后,许多场馆往往面临着严重的经营问题。因此,会展项目有着大体量、大投入优势的同时,往往也自带投资周期长、风险大的特点。

曾经,昆明的世博园在世博会结束后由于参展商的撤离,只能靠卖门票来获得微薄的利润。但因其每年的经营成本就高达8000多万元,仅靠门票收入依旧很难维持收支平衡。

以常年举办各种展会的广交会展馆为例,每届广交会参展商在广州举办会议、产品推介会等相关活动的费用总计为1.88亿元。但即便能按时举办大型的广交会,广交会展馆的经营依旧不易。

据中国对外贸易中心相关负责人(广交会展馆主管方)透露:“表面看来,广交会展馆这样的业绩还算差强人意,一方面我们在主动让利,另一方面政府也在扶持会展,我们才保住展览销售面积和收入的增长,但实际上利润是下跌的。假如刨掉广交会,实际上经营会比较艰难。现在广州展馆呈现供过于求的趋势,我们感受到这方面的压力。”

可以说,一旦场馆不能吸引到足够的人流,建设成本都很难回收,更谈不上盈利。

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