香港楼市现回暖迹象 新鸿基斥资23.6亿港元购地

瑞银中国内地及香港房地产行业研究主管李智颖对21世纪经济报道表示，“每一轮楼市调整都并非直线形，中间通常有起有伏，我们仍然维持到2017年底下调30%的预测，主要是供应持续增加以及香港经济本身增长不乐观。”

8月8日晚，香港最大的地产商新鸿基地产（00016.HK）（下称“新地”）以23.64亿港元的高价成功竞得沙田多石一幅住宅用地，交易作价超出市场预期上限约36%，折合楼面地价达到每平方英尺5448港元，创下该地区一年以来的最高价。

此次土地拍卖有数十家地产商参与，包括李嘉诚旗下长实地产、远东发展等本地发展商，以及内地企业万科置业（海外）等。多位市场人士认为，近期香港楼市销情回暖，开发商对后市看法更加乐观，因此在购地方面更为进取。

事实上，这是新地自去年8月中标元朗地铁站发展项目后，再次出手住宅用地。今年7月以来，香港政府共有5幅住宅用地招标，其中4幅的拍卖成交价均高于市场预期上限。随着楼市出现企稳迹象，各大发展商在土地市场更加活跃。

以恒隆地产为例，该公司数年来鲜有在香港参加竞标购地，外界甚至将恒隆入市购地作为楼市的风向标。今年3月香港地政总署披露何文田常盛街地皮的入标名单，赫然发现恒隆地产亦有参与。这是该公司自2012年7月以来再度在港投地。

同时，新鸿基郭氏家族长子郭炳湘旗下的顺成企业近日亦联合香港小轮，以27亿港元的价格竞得新界屯门的一幅住宅地块。

高力国际亚洲估值与咨询主管张翘楚向21世纪经济报道记者表示，香港本地发展商本身已有一定土地储备，但依然愿意以高价竞投土地，“这主要反映海外资金流入香港房地产市场。考虑到新盘销售成绩不错，新增的住宅供应在短期内无法实现，从而带动土地价格相比较年初已经反弹20%至30%。”

中资地产商加入抢地大战

除了香港老牌地产商以外，多家内地房企亦纷纷加入“圈地”大战。

8月3日，香港地政总署公布招标结果，五矿地产（0230.HK）旗下的宏悦有限公司以40.06亿港元成功竞标一块位于油塘的临海住宅地皮，成交价格超出市场估价上限的28亿港元达到43%，一时间引发市场热议。

21世纪经济报道记者翻查资料显示，这是五矿地产首次在香港中标政府土地拍卖。去年4月该集团曾竞投西贡对面海用地，但未能中标。

油塘地块的可建楼面面积为56.67万方英尺，共有13家财团入标，除长实地产、新地和会德丰地产外，多个中资财团如万科置业海外，及合景泰富均有参与竞标。

五矿地产副主席兼董事总经理何剑波表示，该公司自去年已开始留意香港土地市场，并指出此次买地是该集团“实现海外战略部署的第一步”。他续称，与内地相比，香港楼市持续供不应求，地价和楼价仍处于合理水平，并表示对香港地产市场的发展充满信心。

作为五矿集团的附属公司，五矿地产目前在香港拥有商业物业包括位于尖沙咀的中国五矿大厦及位于中环的LKF29（东方有色大厦）。公司计划对油塘项目投资共70亿港元。

香港发展局局长陈茂波透露，香港政府在2012年4月至今年6月期间共售出98幅地，共50多家房地产商参与，其中包括数家内地房地产商，“最近两三年来内地房地产商到香港投资地产数量增多，初到香港出价进取，他们出价是否偏高，难以一概而论。”

同时，大和分析师在研究报告指出，此次五矿地产的大手笔买地之举，是内地资本流向香港买地的一个标志，并预计会有更多内地房地产商在香港投入数十亿港元买地。

根据大和的统计数据显示，自2013年以来，共有14宗内地房地产商赴港买地的行为，包括万科、中国海外发展、世贸房地产、中国中冶和保利地产等。截至8月4日，今年已有3家内地地产商在香港中标土地。

该行认为，相比内地一线城市地王频出，香港的地价更为合理，“同时为对冲人民币贬值风险和一些其他考虑，预计未来会有更多内地房地产商来港投地，几十亿港元的地皮成交价将变得普遍。即使未来会有较多地皮供应，但由于内地发展商足够吸收香港政府放出的土地，使得香港住宅用地的价格不大可能下跌。”

外资投行纷纷“空翻多”

统计数据显示，8月6-7日的周末共录得450宗一手成交，刷新今年5月第3个周末372伙（即商品房单位，下同）的纪录。反映二手住宅行情的中原城市领先指数CCL上周五最新报131.34点，创22周新高。

同时，二手住宅成交持续升温。根据美联物业统计，上个周末香港十大蓝筹屋苑共录得约13宗买卖，环比增加约8.3%，这已是连续10个周末录得双位数成交量，创下一年半以来的最长连续增加纪录。

美联物业住宅部行政总裁布少明向21世纪经济报道记者表示：“本月多个新盘陆续开售，相信本月的新盘成交量有望升至2500宗，创两年新高。”

此外，据港媒报道，中国跳水队前“跳水皇后”伏明霞，在今年3月以870万港元买入港岛太古城的一个公寓，不到半年内，该单位已升值15%。香港土地注册处资料显示，买家登记为伏明霞（FU MINGXIA）。21世纪经济报道记者查询恒生银行的网上估价显示，同类面积的公寓目前市值确已升至约1000万港元。

此外，作为领先指标的地产股近期表现亦十分抢眼。以新鸿基地产为例，股价自6月底的低位已经反弹近26%，大幅跑赢恒生指数同期的表现。

随着楼市转向，多家外资大行亦陆续“改口”。花旗银行于7月18日率先调升对香港楼市评级。该行预测，香港楼市交投自今年二三月以来明显活跃，重新恢复至2013年初的水平，楼价未来再下跌空间有限，今年全年将呈现先跌后回升局面，预计全年楼价可升约3%。

摩根士丹利随后发表报告指，由于加息忧虑缓解及失业率水平较低，被压抑的刚性需求或可逐步推动楼价走高，预期香港楼价下半年出现5%涨幅。瑞信则将今年楼价的预期，由下跌15%修正为下跌5%，但对明年的跌幅预测则由5%上调至7%。然而，瑞银中国内地及香港房地产行业研究主管李智颖对21世纪经济报道记者表示，“每一轮楼市调整都并非直线形，中间通常有起有伏，我们仍然维持到2017年底下调30%的预测，主要是供应持续增加以及香港经济本身增长不乐观。”