<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易深圳房产 > 正文

李宇嘉:调控不力等4因素加剧楼市资产泡沫化

0
分享至
大城市房价、地价去年以来逆势飙涨,其泡沫化倾向已使房地产成为资产泡沫最严重的领域。

(原标题:四重因素加剧楼市资产泡沫化)

李宇嘉

2013年被公认的楼市顶部,今年眼看着将毫无悬念被击穿。

大城市房价、地价去年以来逆势飙涨,其泡沫化倾向已使房地产成为资产泡沫最严重的领域。今年上半年,商品房销售面积、金额并未受高基数影响,同比飙涨25%和46%。7月百城住宅均价环比和同比涨幅均扩大,同环比连续12和15个月上涨,热点城市房价全部创出新高,同比上涨30%至50%,深圳房价同比大涨100%至150%。而事实上,近年来楼市基本面已不被看好,比如城镇户均住房拥有已达到1.2至1.4套,如果将在建、在售和新售算在内,则人均住房面积将超过100平方米;再如,居民可支配收入增速从2012年的10%降至目前的5%-8%,今年上半年再降至6.5%,三年来首次低于GDP增速。另外,进城人口和劳动人口从2011年开始净减少。

货币取代人口,成为楼市资产泡沫化的首要因素。上半年人民币贷款新增7.53万亿,同比多增近万亿,刷新2009年创下的半年新增贷款历史纪录。考虑地方债务置换,去年以来实际信贷增速为15%至17%,远超13%的信贷增速目标。上半年,楼市资金面有四个数据值得关注,一是个人房贷占总贷款16.3%,创历史新高,比去年同期提高2.1个百分点;二是全部新增贷款中,个人房贷占41.3%,为2011年至2015年平均值的两倍,二季度占比更是超过50%;三是根据融360平台监测,7月全国首套房平均利率4.44%,再创历史新低;四是房企发行公司债4900亿,达到去年的1.14倍,平均利率为5.09%,创历史新低。

国企占用了相当数量的社会融资,但利润连续17个月下滑(上半年利润下滑8.5%),创连续负增长的历史纪录。上月政治局会议明确,深化国有企业和金融部门基础性改革是去产能和去杠杆的关键。由此,信贷向消费领域转移的趋势会强化,即制造业“去杠杆”、个人消费领域“加杠杆”。同时,不良贷款已连续17个季度上升。借助地价房价上涨,银行扩大地产领域贷款,不仅能做大正常贷款分母,降低短期不良资产率,还可稳定抵押物价值,延缓潜在不良贷款率的上升。

地方政府调控不力是楼市资产泡沫化的第二个因素。2014年确立因城施策的调控主题后,中央一直强调,地方要发挥调控主体责任。但面对房价地价暴涨,各地的调控政策仍不到位。例如,控制“地王”,由于一些地方不想失去可观的土地出让金,于是就出现了治标不治本的“熔断”,无怪乎央媒屡屡发出“遏制地方政府炒地”的严厉措辞。再如,厦门房贷新政因行政损耗无疾而终、合肥限购难产等。另外,多次强调的“去库存”与城镇化结合,但一些地方以“去库存”做大旗,将楼市刺激做到极致,而户籍改革、公共服务均化等却几无进展。楼市在供给端没有“做实”,在政策刺激下需求端膨胀,泡沫化就是唯一结局。

地方政府调控不力,背后的原因是,去年以来工业总产值、增加值近乎零增长甚至负增长,“营改增”等减税又压缩了地方财源,而“去产能”和积极财政政策下地方支出太多,收支缺口扩大。楼市繁荣能弥补财政收入,还能缓冲制造业疲软和“去产能”冲击,抹平工业投资下滑对固定资产投资的冲击。目前,一些城市的房地产开发投资占固定资产投资的比重在40%至80%,对楼市的依赖简直到了无以复加的程度。近期,笔者调研某二线工业城市,尽管潜在库存5年也消化不完,但仍在规划大规模的商业中心、度假酒店。

购房“加杠杆”是楼市资产泡沫化的第三个因素。居民对未来通胀的预期很强烈,而房屋成本包括地价、建材、人工等,这些都按市场价格变动,决定了住房是对冲通胀的优选。加上通胀预期下储蓄明显缩水,未来不确定性支出、养老支出增加,储蓄养老演变为“买房养老”。另外,房贷利率降至历史最低,保值增值的买房让杠杆最大化成为选择,杠杆率(房贷余额/存量住房价值)由2014年的15%快速升至今年6月的近40%。而杠杆率快速攀升,往往是楼市泡沫化最重要的表征。

房企助推是楼市资产泡沫化的第四个因素。房企敢于赌“面粉贵过面包”的地王,就在于打造豪宅的运营模式。即便在规划上对豪宅有限制,但房企可通过“拉高限低”,即做大普宅容积率、压缩普宅空间,腾出更多用地做高溢价、低密度的别墅来规避。据易居研究院统计,上半年一线城市总价1000万以上豪宅成交11620套,比已创历史新高的去年上半年暴涨217%。而且,高价住宅已从一线城市蔓延到杭州、厦门、天津、南京、三亚等地,上半年这5个城市“5万+”豪宅成交1055套,同比暴增了三倍以上。豪宅挤压了普通住宅的空间,有效需求被挤出。更让人忧虑的是,热点城市“逢拍地、必地王”,岂不是未来新房将全面豪宅化?

(作者系深圳市房地产研究中心高级研究员)


相关推荐
热点推荐
30年国债的一场“闹剧”

30年国债的一场“闹剧”

华尔街见闻官方
2024-05-25 14:31:46
5月25日,工商银行存款利率更新:30万元存两年,累计利息多少

5月25日,工商银行存款利率更新:30万元存两年,累计利息多少

王五说说看
2024-05-25 08:48:05
深圳,挤满湘菜

深圳,挤满湘菜

钛媒体APP
2024-05-25 14:34:20
印军上将:加勒万冲突后,印度出动4架阵风,中国用20架歼20对抗

印军上将:加勒万冲突后,印度出动4架阵风,中国用20架歼20对抗

青年的背包
2024-05-25 12:35:09
美不美看大腿,露出大腿迷死鬼!

美不美看大腿,露出大腿迷死鬼!

祝晓塬
2024-05-17 16:59:01
倒赔单位30万的新疆女博士,一点也不值得同情!

倒赔单位30万的新疆女博士,一点也不值得同情!

媒体人肖溪婉
2024-05-24 16:44:22
张康阳宣布离开国米,8年珍贵回忆无法准备好

张康阳宣布离开国米,8年珍贵回忆无法准备好

邮轮摄影师阿嗵
2024-05-25 18:42:20
“奇技淫巧”四个字又出来了

“奇技淫巧”四个字又出来了

报人刘亚东
2024-05-23 16:29:02
一线城市大龄剩女越来越多,最近爆出深圳大批剩女,已住进养老院

一线城市大龄剩女越来越多,最近爆出深圳大批剩女,已住进养老院

娱乐圈的笔娱君
2024-05-25 09:09:22
车管所提示:“交强险”不再是950元了,没出过险的车主开心了

车管所提示:“交强险”不再是950元了,没出过险的车主开心了

娱乐圈的笔娱君
2024-05-21 07:55:20
重返英超,穆帅逆袭!不去沙特养老,执掌9亿豪阵,复仇瓜帅曼城

重返英超,穆帅逆袭!不去沙特养老,执掌9亿豪阵,复仇瓜帅曼城

阿泰希特
2024-05-25 11:39:01
法尔克:拜仁高层相信,图赫尔让谈判破裂因为已确保获曼联帅位

法尔克:拜仁高层相信,图赫尔让谈判破裂因为已确保获曼联帅位

直播吧
2024-05-25 06:56:08
猫耳洞战士平时如何消磨时光?曾有人3天抽完14条烟,每天人均8盒

猫耳洞战士平时如何消磨时光?曾有人3天抽完14条烟,每天人均8盒

野史日记
2024-05-24 16:50:11
5月23日,大反转!汪小菲,曝光真相!

5月23日,大反转!汪小菲,曝光真相!

元气少女侃娱乐
2024-05-23 15:07:50
人过五十,如果你只有一个孩子,立刻停止做六件事,以免后悔

人过五十,如果你只有一个孩子,立刻停止做六件事,以免后悔

好笑娱乐君每一天
2024-05-25 16:56:17
江西男子被“托梦”告知地下有宝藏,深挖7米后,被眼前一幕震撼

江西男子被“托梦”告知地下有宝藏,深挖7米后,被眼前一幕震撼

青丝人生
2024-01-29 17:59:05
国民党林郁方:当年我们杀了误入金门的大陆渔民,对岸也忍下来了

国民党林郁方:当年我们杀了误入金门的大陆渔民,对岸也忍下来了

都靓AmBerr
2024-05-25 14:07:11
明确了!6月1日起,电动车这2种行为会被罚款,上海车主要注意了

明确了!6月1日起,电动车这2种行为会被罚款,上海车主要注意了

电动车的那些事儿
2024-05-25 06:26:20
乐不思蜀!李炎哲晒新疆自驾游开坦克 航拍美景 巴特该找个老婆了

乐不思蜀!李炎哲晒新疆自驾游开坦克 航拍美景 巴特该找个老婆了

体坛热消息
2024-05-25 10:35:51
心累吃红豆,脑累吃核桃,眼累吃......这六种抗疲劳的食物,快收好!

心累吃红豆,脑累吃核桃,眼累吃......这六种抗疲劳的食物,快收好!

今日养生之道
2024-05-23 21:41:09
2024-05-25 19:50:44

深圳房产

多地首付最低15% 为何深圳暂未调整?

编辑推荐楼盘

头条要闻

媒体:赖清德好斗 "台独"言论有可能触发两岸军事对抗

头条要闻

媒体:赖清德好斗 "台独"言论有可能触发两岸军事对抗

财经要闻

白重恩解读中国经济的3个关键问题

体育要闻

华子致命失误直接离场 东契奇对戈贝尔怒吼

娱乐要闻

霍启仁求婚成功,郭晶晶要有妯娌了

科技要闻

B站终究还是妥协了

汽车要闻

纯电续航205km版售12.99万起 风神L7上市交付

态度原创

本地
数码
时尚
艺术
亲子

本地新闻

2024沈阳皇姑第二届半程马拉松

数码要闻

干货 | 平板电脑扩容的几种方法

伊周星潮流|57岁的那英不仅要镇守国门,还起到了一个造型上的作用!

艺术要闻

穿越时空的艺术:《马可·波罗》AI沉浸影片探索人类文明

亲子要闻

主打的就是经济实惠,黑白卡厂商没想到败给了扑克牌

无障碍浏览 进入关怀版