上半年深圳二手房成交最全分析 你想知道的都在这里

根据Q房网数据研究中心显示，2016年上半年，深圳二手房市场量跌价涨。3.25新政的出台使得第二季度成交量高位受创，价格整体上扬，涨幅收窄，全市六大区域形成的房价梯队依然稳固，同时购房门槛不断拔高。租金涨幅虽不及房价，但也在稳定上涨。

上半年，深圳二手房共成交59337套。环比下跌11.23%，同比下跌1.76%。成交均价为48078元/㎡，环比上涨16.47%，同比大涨50.31%。

其中，今年3月二手房成交量到达一个高位，新政过后，成交量遭到腰斩，经过3个月的政策消化期后，二手住宅成交量止跌回涨。实际上，市场真实的状况要更加乐观，从一线反馈得知，6月份成交量基本翻倍。除了新政效力减弱之外，两宗地王的面世直接给冷淡的市场注入了一剂强心针。

2011年至今，深圳成交套均总价从129万元上升到了如今的399万元，整体翻三倍，涨幅以近两年最为明显。

上半年均价涨幅收窄 全市价格出现三大梯度

根据Q房网·深圳成交系统数据统计，2016年上半年，全市二手住宅成交均价为48078元/㎡，环比上涨16.47%，同比大涨50.31%。虽然成交总量出现轻微的下探，但整体价格还在一路上行，同时，经过2015年下半年的猛涨之后，最近半年涨幅收窄。

从季度数据来看，房价上涨的路线更显而易见。2015年第二季度涨幅加大，第三季度涨幅最大，环比上涨16.5%，之后出现放缓，直到2016年第二季度仅出现微弱上涨。

缩小到月度范围可以发现，2016年4月开始，二手均价出现震荡，6月份二手均价出现一年来最大跌幅。成交量的稳定恢复对当前的行情来说是好现象，价格有望保持平稳。

全市价格方面，二手房房价出现三大梯度。第一梯队南山（67165元/㎡）和福田（62629元/㎡），价格在6字头以上；第二梯队宝安（46006元/㎡）和罗湖（43531元/㎡），4字头； 第三梯队盐田（36516元/㎡）和龙岗（32955元/㎡），3字头。

从各个区域来看，2012年至今价格也保持同样的上涨路径，对比2012年，宝安、龙岗、南山区房价基本翻三倍；福田、罗湖、盐田区翻两倍。虽然价差在不断加大，但洼地也在一路追赶。目前，二手房价三大梯队如下：第一梯队南山和福田，价格在6字头以上；第二梯队宝安和罗湖，4字头； 第三梯队盐田和龙岗，3字头。

51-90㎡户型成交占比最大 2万以下的产品基本绝迹

在成交亮点上，小户型成交依旧占据大头。总价200-300万以及单价3-4万的房子成交量占比最大。从最初3万以下的产品占绝对优势到现在3-5万霸占半壁江山，买房门槛显著提高，2万以下产品基本绝迹。从成交面积来看，占比最大的是51-90㎡户型，成交占比46.72%，其次是50㎡以下户型，总体小户型占比超过七成。两年来，全市面积段结构变化不大，其中相对明显的趋势是50㎡以下产品成交增加，90-120㎡产品成交萎缩。

年轻群体先上车再改善意识加强

近一年内，深圳成交主力房型为一房、两房和三房等首置和首改主力产品，以小博大是深圳当今购房的黄金指南。深圳卖方年龄主要集中在30-40岁区间，其次是40-50岁，整体来看换房群体多数面临家庭结构调整的需求，而且也拥有一定的经济基础，值得注意的是，30岁以下的占比也有14%，年轻群体先上车再改善的意识加强。近一年内，深圳买方年龄同样主要集中在30-40岁区间，排名第二位的是18-30岁群体，随着房产金融属性的增强，买房已经成为越来越多年轻人或自主或被迫的选择。

上半年龙岗成交量领跑全市  盐田跌幅最大

2016年上半年，龙岗区以14947套的成交总量领跑，占全市总量的25%；其次是宝安区12448套，占比21%；盐田区成交最少，仅1687套，占比3%。环比方面，除南山外，各区域的半年成交总量环比都出现一定的下跌，其中盐田区跌幅最大。

2012年至今，二手房的成交也逐步转移到龙岗、宝安区域，尤其是最近一年时间，龙岗区成交量优势明显。整体来说，各大区域的成交峰值都出现在最近一年时间内，其中，龙岗、宝安、罗湖、盐田区峰值为2015年下半年；福田、南山区峰值则位于2015年上半年。

上半年新安环比涨幅最大

与2015年下半年相比，2016年上半年新安片区环比涨幅最大，达到27.73%，其次是东门、布吉和人民南，环比涨幅两成以上；蛇口片区涨幅偏弱，仅6.33%。与去年同期相比，涨幅更为明显，其中新安上涨70.93%，涨幅过半的还有民治、布吉、龙岗中心城和西乡。

值得一提的是，针对上半年的深圳楼市，关于3.25新政对楼市的杀伤力，Q房网.深圳宝安A区营业副总董强执有不同的观点，他认为，3.25调控最重的两条是针对需求侧的“社保1变3”、“二套首付3变4”，社保1变3影响甚少，对于常住深圳的首次置业者来说，绝大部来分人来深都已经3年以上，没有3年也很难买得起房。当然这个对已有资金积累、新进深圳创富的人，形成了置业限制，不过这部分人是极少数。在2015年深圳的购房者当中，非深户仅占三成，这其中社保年限不足3年不足10%。 

下半年：房价量价稳定 购买力会有些乏力

对于下半年的楼市走势，Q房网高级市场观察员任晋东认为，价格波动不会太大，二手房月成交量应该会在维持6000-8000套这样的数据。下半年的房价波动可能会收缩到5%以内，和深圳历史上的绝大多数年份类似。总的来说就是，今年量价稳定。

Q房网.深圳宝安A区营业副总董强指出了一个数据，上半年，二手房的成交量已接近2014年全年的二手房成交量，消耗了很大一部分积累起来的，尤其是930 释放出来的购买力，下半年的购买力会有些乏力，估计下半年的成交量会是上半年的一半左右。他估计，下半年的利率折扣会在95和基准之间，在这个折扣利率水平下，房价都是稳定或者稳中有降。事实上，深圳房价最有力的支撑者：科技公司从业人员和公司股东，都已接近目前收入的承受极限了。 初步预测，下半年的房价，应该是一个稳中有降的过程，当然，这个降，不是普遍的，是部分的成立价可能会低于最高峰的情况。

在Q房网.深圳福田北区营业副总曹风国看来，下半年深圳楼市会不断的调整、变化，楼市整体还是以上升为主，但是上涨幅度不会很大。下半年主要的特征是楼市会变化很快，而且市场之间的买卖形态转化也会很快。也许有一阵是刚需带动楼市，有一阵是投资带动楼市，有一阵是豪宅带动，这种转换也不会像往年那么稳定。以往的市场变化规律是只要确定一个趋势的时候，可能会以半年到一年为变化的周期，未来，这种变化规律可能会变成以月为单位，以片区为单位，会形成多元化的发展趋势。除此以外，楼市的成交量也会呈现出不稳定，会因为片区、地铁、政策的影响，都会使变化变得更加频繁。总的来说，就是频繁震荡多元化。

关于哪个片区的楼市涨幅能领跑深圳，Q房网.深圳福田北区营业副总曹风国认为，盐田、大鹏可能会跑赢大市，因为首先该区域价格低，第二在东进战略下的整体大环境下，有政策支撑。另外，就是一些关内的比较成熟但是被忽略的区域，例如福田的梅林、景田南、保税区，可能会领涨。包括龙岗的大户型也会持续领涨，因为龙岗的小户型是4-5万，而大户型只有3万多，所以整个市场是比较多元化的。

Q房网.深圳宝安A区营业副总董强也表示，龙岗区作为供应大区，也是房价洼地，随着东进战略的加速推进，龙岗房价涨幅必定会跑赢大市。同时，以前海为引擎的西部，代表国家新一轮改革开放的旗舰，将是深圳房价上涨的领头羊。地铁11号线的开通，深中通道的规划，宝安在深圳交通战略中的地位愈发明显，受航空产业城、全球最大会展中心及地铁的利好影响，西乡、福永片区项目也会备受青睐。

宝安A区营业副总董强认为，调控期就是最佳买房期。因此，如果有能力购房的，尽量在3-5个月内看好房屋，有合适的机会就下手，不要去选择最低点，那个是不会出现的，要买预期，要买自已承受范围内，缺点最少的房子。不够钱，但有能力筹到的，给了大家一个缓冲机会，尽快进行家庭积累，如果有父母可以帮忙或公司帮忙垫付的，要毫不犹豫的利用这样的机会，这不是啃老，这是资本组合的最有效率利用。

Q房网深港董事总经理林家乐预测，下半年，深圳房价稳中带涨，涨幅将会达到5%-8%，龙岗、盐田等价格洼地将有机会实现补涨。政策调整期就是置业窗口期，建议购房者多关注那些周围新项目比较多的房源，上涨空间高。