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上半年深圳二手房成交最全分析 你想知道的都在这里

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2016年上半年,深圳二手房市场量跌价涨。3.25新政的出台使得第二季度成交量高位受创,价格整体上扬,涨幅收窄,全市六大区域形成的房价梯队依然稳固,同时购房门槛不断拔高。

根据Q房网数据研究中心显示,2016年上半年,深圳二手房市场量跌价涨。3.25新政的出台使得第二季度成交量高位受创,价格整体上扬,涨幅收窄,全市六大区域形成的房价梯队依然稳固,同时购房门槛不断拔高。租金涨幅虽不及房价,但也在稳定上涨。

上半年,深圳二手房共成交59337套。环比下跌11.23%,同比下跌1.76%。成交均价为48078元/㎡,环比上涨16.47%,同比大涨50.31%。

其中,今年3月二手房成交量到达一个高位,新政过后,成交量遭到腰斩,经过3个月的政策消化期后,二手住宅成交量止跌回涨。实际上,市场真实的状况要更加乐观,从一线反馈得知,6月份成交量基本翻倍。除了新政效力减弱之外,两宗地王的面世直接给冷淡的市场注入了一剂强心针。

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2011年至今,深圳成交套均总价从129万元上升到了如今的399万元,整体翻三倍,涨幅以近两年最为明显。

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上半年均价涨幅收窄 全市价格出现三大梯度

根据Q房网·深圳成交系统数据统计,2016年上半年,全市二手住宅成交均价为48078元/㎡,环比上涨16.47%,同比大涨50.31%。虽然成交总量出现轻微的下探,但整体价格还在一路上行,同时,经过2015年下半年的猛涨之后,最近半年涨幅收窄。

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从季度数据来看,房价上涨的路线更显而易见。2015年第二季度涨幅加大,第三季度涨幅最大,环比上涨16.5%,之后出现放缓,直到2016年第二季度仅出现微弱上涨。

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缩小到月度范围可以发现,2016年4月开始,二手均价出现震荡,6月份二手均价出现一年来最大跌幅。成交量的稳定恢复对当前的行情来说是好现象,价格有望保持平稳。

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全市价格方面,二手房房价出现三大梯度。第一梯队南山(67165元/㎡)和福田(62629元/㎡),价格在6字头以上;第二梯队宝安(46006元/㎡)和罗湖(43531元/㎡),4字头; 第三梯队盐田(36516元/㎡)和龙岗(32955元/㎡),3字头。

从各个区域来看,2012年至今价格也保持同样的上涨路径,对比2012年,宝安、龙岗、南山区房价基本翻三倍;福田、罗湖、盐田区翻两倍。虽然价差在不断加大,但洼地也在一路追赶。目前,二手房价三大梯队如下:第一梯队南山和福田,价格在6字头以上;第二梯队宝安和罗湖,4字头; 第三梯队盐田和龙岗,3字头。

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51-90㎡户型成交占比最大 2万以下的产品基本绝迹

在成交亮点上,小户型成交依旧占据大头。总价200-300万以及单价3-4万的房子成交量占比最大。从最初3万以下的产品占绝对优势到现在3-5万霸占半壁江山,买房门槛显著提高,2万以下产品基本绝迹。从成交面积来看,占比最大的是51-90㎡户型,成交占比46.72%,其次是50㎡以下户型,总体小户型占比超过七成。两年来,全市面积段结构变化不大,其中相对明显的趋势是50㎡以下产品成交增加,90-120㎡产品成交萎缩。

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年轻群体先上车再改善意识加强

近一年内,深圳成交主力房型为一房、两房和三房等首置和首改主力产品,以小博大是深圳当今购房的黄金指南。深圳卖方年龄主要集中在30-40岁区间,其次是40-50岁,整体来看换房群体多数面临家庭结构调整的需求,而且也拥有一定的经济基础,值得注意的是,30岁以下的占比也有14%,年轻群体先上车再改善的意识加强。近一年内,深圳买方年龄同样主要集中在30-40岁区间,排名第二位的是18-30岁群体,随着房产金融属性的增强,买房已经成为越来越多年轻人或自主或被迫的选择。

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上半年龙岗成交量领跑全市  盐田跌幅最大

2016年上半年,龙岗区以14947套的成交总量领跑,占全市总量的25%;其次是宝安区12448套,占比21%;盐田区成交最少,仅1687套,占比3%。环比方面,除南山外,各区域的半年成交总量环比都出现一定的下跌,其中盐田区跌幅最大。

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2012年至今,二手房的成交也逐步转移到龙岗、宝安区域,尤其是最近一年时间,龙岗区成交量优势明显。整体来说,各大区域的成交峰值都出现在最近一年时间内,其中,龙岗、宝安、罗湖、盐田区峰值为2015年下半年;福田、南山区峰值则位于2015年上半年。

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上半年新安环比涨幅最大

与2015年下半年相比,2016年上半年新安片区环比涨幅最大,达到27.73%,其次是东门、布吉和人民南,环比涨幅两成以上;蛇口片区涨幅偏弱,仅6.33%。与去年同期相比,涨幅更为明显,其中新安上涨70.93%,涨幅过半的还有民治、布吉、龙岗中心城和西乡。

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值得一提的是,针对上半年的深圳楼市,关于3.25新政对楼市的杀伤力,Q房网.深圳宝安A区营业副总董强执有不同的观点,他认为,3.25调控最重的两条是针对需求侧的“社保1变3”、“二套首付3变4”,社保1变3影响甚少,对于常住深圳的首次置业者来说,绝大部来分人来深都已经3年以上,没有3年也很难买得起房。当然这个对已有资金积累、新进深圳创富的人,形成了置业限制,不过这部分人是极少数。在2015年深圳的购房者当中,非深户仅占三成,这其中社保年限不足3年不足10%。 

下半年:房价量价稳定 购买力会有些乏力

对于下半年的楼市走势,Q房网高级市场观察员任晋东认为,价格波动不会太大,二手房月成交量应该会在维持6000-8000套这样的数据。下半年的房价波动可能会收缩到5%以内,和深圳历史上的绝大多数年份类似。总的来说就是,今年量价稳定。

Q房网.深圳宝安A区营业副总董强指出了一个数据,上半年,二手房的成交量已接近2014年全年的二手房成交量,消耗了很大一部分积累起来的,尤其是930 释放出来的购买力,下半年的购买力会有些乏力,估计下半年的成交量会是上半年的一半左右。他估计,下半年的利率折扣会在95和基准之间,在这个折扣利率水平下,房价都是稳定或者稳中有降。事实上,深圳房价最有力的支撑者:科技公司从业人员和公司股东,都已接近目前收入的承受极限了。 初步预测,下半年的房价,应该是一个稳中有降的过程,当然,这个降,不是普遍的,是部分的成立价可能会低于最高峰的情况。

在Q房网.深圳福田北区营业副总曹风国看来,下半年深圳楼市会不断的调整、变化,楼市整体还是以上升为主,但是上涨幅度不会很大。下半年主要的特征是楼市会变化很快,而且市场之间的买卖形态转化也会很快。也许有一阵是刚需带动楼市,有一阵是投资带动楼市,有一阵是豪宅带动,这种转换也不会像往年那么稳定。以往的市场变化规律是只要确定一个趋势的时候,可能会以半年到一年为变化的周期,未来,这种变化规律可能会变成以月为单位,以片区为单位,会形成多元化的发展趋势。除此以外,楼市的成交量也会呈现出不稳定,会因为片区、地铁、政策的影响,都会使变化变得更加频繁。总的来说,就是频繁震荡多元化。

关于哪个片区的楼市涨幅能领跑深圳,Q房网.深圳福田北区营业副总曹风国认为,盐田、大鹏可能会跑赢大市,因为首先该区域价格低,第二在东进战略下的整体大环境下,有政策支撑。另外,就是一些关内的比较成熟但是被忽略的区域,例如福田的梅林、景田南、保税区,可能会领涨。包括龙岗的大户型也会持续领涨,因为龙岗的小户型是4-5万,而大户型只有3万多,所以整个市场是比较多元化的。

Q房网.深圳宝安A区营业副总董强也表示,龙岗区作为供应大区,也是房价洼地,随着东进战略的加速推进,龙岗房价涨幅必定会跑赢大市。同时,以前海为引擎的西部,代表国家新一轮改革开放的旗舰,将是深圳房价上涨的领头羊。地铁11号线的开通,深中通道的规划,宝安在深圳交通战略中的地位愈发明显,受航空产业城、全球最大会展中心及地铁的利好影响,西乡、福永片区项目也会备受青睐。

宝安A区营业副总董强认为,调控期就是最佳买房期。因此,如果有能力购房的,尽量在3-5个月内看好房屋,有合适的机会就下手,不要去选择最低点,那个是不会出现的,要买预期,要买自已承受范围内,缺点最少的房子。不够钱,但有能力筹到的,给了大家一个缓冲机会,尽快进行家庭积累,如果有父母可以帮忙或公司帮忙垫付的,要毫不犹豫的利用这样的机会,这不是啃老,这是资本组合的最有效率利用。

Q房网深港董事总经理林家乐预测,下半年,深圳房价稳中带涨,涨幅将会达到5%-8%,龙岗、盐田等价格洼地将有机会实现补涨。政策调整期就是置业窗口期,建议购房者多关注那些周围新项目比较多的房源,上涨空间高。

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