关于当前房价和调控政策的几点看法
王锋（深圳市房地产研究中心）
观点一：上半年新房简单均价上涨主要受结构性因素的影响。
今年以来，深圳新房价格总体呈上涨态势，1月份，新建商品住宅成交均价为46515元/平米；“3.25”新政后，房价比较稳定，保持在每平米4.5-5万元/平米之间；5-6月，受高档盘入市增多影响，5月份简单均价为55817元/平米，6月达到61756元/平米。
“3.25”新政后，南山、福田、罗湖等区域豪宅集中入市，价格均在10万元/平米左右。全市均价8万元/平米以上新楼盘成交占比，从年初的10%逐渐上升到6月份的20%；福田、南山、罗湖三区新房成交量占比从1月份的22.93%，提高至6月份的36.89%，高端楼盘成交占比明显增加，从而带动简单均价结构性上涨。
观点二：按同质可比计算，房价涨幅已趋缓甚至有下降迹象。
事实上，新房简单均价的计算未考虑成交区域、楼盘和户型等结构性因素，波动较大，不具有同质可比性，参考性较小。为真实反映房价的变化水平，应按照“同区域、同楼盘、同户型”价格的同质可比来计算房价涨幅。国家统计局公布的70个大中城市房价和我市全样本价格指数，均根据同质可比的方法计算。
根据国家统计局发布的数据， 4月、5月，我市新房价格环比上涨2.3%、0.5%，涨幅分别位列全国70个大中城市第12位、第31位；4月、5月二手住宅价格环比下跌0.4%、0.0%，涨幅在70个城市中分别位列倒数第一和第52位。同期新房、二手房价格涨幅北京、上海和广州均处于前十位。6月，我市新房价格与二手住宅价格有所反弹，分别环比上涨2.6%和0.8%，涨幅在70个大中城市中分别位列第4位和第14位。
与此同时，我市成交区域分布均衡的二手住房价格则较为稳定，考虑到我市二手住房交易规模是新房的1.5-2倍，全市住房实际价格水平其实并不像新房表现的那么高。根据我市全样本价格指数，今年以来，二手住房价格一直稳定在每平米5-5.5万元/平米的水平，6月份二手住房54965元/平米，比5月份的水平（56209元/平米）还有所下降。
观点三：随着豪宅的消化，新房简单均价将逐步回落至平稳。
7月份以来，深圳楼市再次出现回调迹象。据最新数据，截止7月21日，全市新建商品住宅成交2074套，环比下降9.9%，同比下降52.5%；二手住房成交3882套，环比增加18.8%，同比下降65%。
7月1日-7月21日，全市均价8万元/平方米以上新楼盘成交占比，由6月份的近20%，下降至16.1%；福田、南山和罗湖三区新房成交量占比由6月份的36.89%，下降至24.32%。7月份以来，新房简单均价降至58316元/平米，明显低于6月份的61756元/平米，显示豪宅拉动作用在减弱。
此外，国家二季度GDP增长率为6.7%，宏观经济企稳预期增强，对房地产的依赖度也将会有所降低；而随着“人的城镇化”观念的明确，靠加杠杆去库存的做法将被摒弃，货币政策进一步宽松的可能性也比较小，这是未来房价保持稳定的宏观背景。
观点四：继续加强楼市调控，防止楼市泡沫扩大。
“3.25新政”出台后，随着各项调控政策的实施，我市楼市投机炒作行为已得到了有效控制。2季度以来，我市楼市成交量处于回调和低位徘徊的态势，尽管新房简单均价上升，但主要是结构性因素所致，考虑到二手房价格稳定并扣除高价盘突然增多的拉动，实际成交价格仍比较稳定。下半年，在国家分类调控政策的继续作用下，考虑到前期房价过快上涨的透支，深圳房价总体将趋向平稳。然而，受全国楼市向好预期和一、二线城市楼市热销的影响，加上我市楼市短期供求关系仍比较紧张，出于投资和资产配置为主要目的楼市投机风依然存在。为确保楼市健康平稳，抑制市场再度过热，本人认为，深圳可以从以下几方面进一步加强调控：
一是为避免“地王”现象造成房价大幅上涨，应尽快调整土地出让模式。借鉴北京、南京等地做法，在土地出让溢价率超过一定比例时，转为竞配人才住房和保障性住房。
二是完善差别化的住房信贷政策，进一步抑制投机炒作。对于短期内频繁使用杠杆的购房者，再次申请购房贷款时，最低首付比例应进一步提高。
三是加快人才住房供应，确保刚性需求。加快落实“十三五”期间40万套人才住房和保障性住房筹集建设目标，力争“十三五”期间新增筹集建设的人才住房和保障性住房较“十二五”期间增长15.4万套、增幅达到63%，以便分流市场、确保刚需，改善深圳经济社会发展所需人才的住房问题。
本文来源：网易房产
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