张一平：没有产业资源的产业地产都是耍流氓

网易房产讯   7月10日，2016中国房地产价值创造高峰论坛暨智慧源新三板挂牌庆典在深圳华侨城洲际酒店盛大举行。

启迪控股高级副总裁、广东启迪董事长张一平在此次高峰论坛上发表演讲，此次演讲以“房地产转型和众创空间探索与实践”为主题，张一平认为，众创空间第一个要有办公的功能，第二个要有公房的功能，第三个最重要的要有创业创新的这种孵化能力的功能，这种服务能力的功能，第四个就是要有投资的功能，所以具有这几个条件才叫众创空间，也叫孵化器。

目前创客空间遍地开花，但张一平认为，并不是任何地方都适合做孵化器，在大学的集聚区这几个地方孵化器是比较容易存活的，并且，没有资源是无法做好产业地产的。

以下为演讲全文：

张一平：各位领导各位嘉宾，我简单给大家做一个交流。第一个，刚才有李明俊的老师，光华学院的李院长来祝贺，也有阿拉善基金的陈劲松来祝贺，我想我是用第三个身份，今天很高兴，看到中海出来的同事李明俊创办的智慧源在新三板上市，从心地里面为他感到高兴，祝贺智慧源公司越做越大，这是表达第一个意思。

第二个意思，其实税这件事情，对于我们每一个人，对于我们每一个企业都是非常重要的一件事情，在这个前面几年里面，其实李明俊，包括智慧源，对于我个人，对于我企业都提供了税务方面的咨询，在这里表示感谢。原来想让我讲讲房地产，我跟他说，我说从2001年离开中海以后，我已经离开房地产的主流圈层15年了，去年彻底转型，从传统的房地产行业转向服务行业，所以我说讲房地产我就没资格，像陈劲松吴建斌他们讲，我想结合到目前我做的事情给大家来分享一下双创，大家都提到，总理在提大众创业，万众创新这件事情，我转型实际上在从事这方面的工作，有幸跟金志刚（音）我们都有类似的地方，我想讲几个方面。

第一个方面讲讲众创空间，大家都听到了很多空间，那么什么叫众创空间？实际上就是我在这个一年中间也在不断的学习，也接触了很多人，其实大家对这个概念也不是很清楚，大家看到了很多空间，有的是联合办公空间，有的是叫创客空间，有的叫众创空间，那么实际上他们这些空间具有不同的特征。联合办公空间实际上八十年代我们深圳就有，只不过当时没有这个名词，其实就是做二房东。第二类叫创客空间，最典型的就是我们深圳比较出名的，叫柴火创客空间，因为李克强总理去了，所以就很聪明，就在华侨城文化创意园，大概已经是八九十平米，我们把它称之为小空间大能量，确实就是它给我们双创带来了很多很好的东西，但是它这里面大家可以看到，看到的是什么呢？就是一些材料，一些设备，还有一个大的公台，他实际上就是为这些喜欢做手工的人提供设备，提供一些材料，然后提供一个交流的空间，然后大家在这里做，做完以后有提供了一些展示的空间，但是它这里面没有办公，所以这个我觉得就更多的像我们六七十年代出生的人，我们在学校里面的课外兴趣小组，类似于这样一个场景，但是它也不叫众创空间，应该叫创客空间。

第一个要有办公的功能，第二个要有公房的功能，第三个最重要的要有创业创新的这种孵化能力的功能，这种服务能力的功能，第四个就是要有投资的功能，所以具有这几个条件才叫众创空间，也叫孵化器，所以这里我想给大家做一个分享，这是第一个方面，第二个方面给大家讲一讲目前我个人觉得众创空间存在一些问题，我归为三类，第一叫鱼龙混杂，叫鱼龙混杂，其实从第一个层面大家理解到，很多的联合办公空间创客空间为了到政府那里去拿到一些补贴，他说他这个也叫孵化器，也叫众创空间，实际上就是说鱼龙混杂。另一方面就是高端的孵化器少，中低端的孵化器非常多，我说的这个高端和低端并不是物理空间的装修水平，指的是服务和运营能力，我给大家举个例子，在南山科技园里面，长虹有一栋楼，他们自己搞了一个孵化器，搞了一个众创空间，当时我给他们调研的时候，里面有一个创客是做小型的电动赛车，当时很多人在抢这个项目，但是它为什么选择长虹的孵化器，长虹的孵化器里面当时有七个管理人员，咱们知道众创空间里面的管理人员不是倒茶水的人员，他们七个人都是学工业制造的，因为那个小伙子跟我说动力东西我懂，但是材料这块我不懂，但是长虹的孵化器有七个专门搞工业设计的管理人员在这里能帮到他，所以这个高端和低端我讲的是综合的服务能力和运营能力，其实这个能力比钱都重要，有很多人觉得孵化器是不是钱最重要，我个人觉得钱必然重要，但是运营的能力更重要，这是讲的第一个问题。

第二个问题叫遍地开发，好像什么地方都可以做孵化器，可以做众创空间，大家知道一颗种子他要发芽成长，那么它对水土壤空气很多方面有很高的要求，再说咱们一个小孩刚刚出生的时候，其实他对外界的环境是非常敏感的，实际上孵化器里面很多都是创客个体，小微企业，其实这些人跟种子一样，跟婴儿一样，其实他对外部的环境非常的敏感，所以我们动不动说搞一个地下室，搞的非常工业化，进去的时候感觉到非常振奋，但是时间一旦长了缺氧没有阳光，其实创客是用用脑的，所以说并不是任何地方都适合做孵化器，我们的体会应该说是在大学的集聚区这几个地方孵化器是比较容易存活的。

第三个方面，结合我们现在正在做的这些事情，我给大家分享一下我在做的三个工作。

启迪是中国首个超千亿级的科技服务企业，1994年开始从清华科技园走出来，到现在已经22的发展历程，控股和参股的企业，在全球设立了134个创新基地，依托启迪，我本身在深圳做三件事，第一件事做产业研究，我前段时间发了一个微信朋友圈，我说没有产业资源的产业地产都是耍流氓，没有资源怎么做产业地产，第二个做一个服务器，在深圳昆明赣州我们陆续在开，第三个做创投业。因为时间关系，有时间再做交流，谢谢大家。