刘爱明：房地产的下半场会有很多后来居上者

网易房产讯   7月10日，2016中国房地产价值创造高峰论坛暨智慧源新三板挂牌庆典在深圳华侨城洲际酒店盛大举行。

前万科副总裁、中城新产业控股董事长刘爱明发表了以“房地产下半场的窄门选择”为主题的演讲，刘爱明认为，房地产的上半场市场首先是个增量市场，包括十来年前深圳就是不断的在盖房子，是单一市场，谈房地产几乎就是谈住宅。而在下半场可能有几个特点，首先一个就是存量市场，物业形态的多元化，刘爱明认为下半场房地产整个企业会分化非常快，跑的会非常好，会有很多后来居上者。

以下为演讲全文：

刘爱明：谢谢大家，首先还是祝贺明俊三板上市，值得大喜大贺。今天的上市跟他的努力专业进取有关系，同时我觉得也有一个背景，房地产专业的财税咨询的公司可以上市，实际上这个市场很大。房地产我觉得确实这是一个合拍的节奏，在这个时候我觉得也确实是有很大的一个变化，这个变化就是我们经常说的上下半场的问题，我觉得这个可能会简单的一些，所以我说顺着这个话题深入的我也做了一些思考，今天也跟大家分享一下。

最近因为我也从业二十几年，一直实际上也在思考一个问题，其实这个是个很简单的一个问题，但实际上我们可能一般他回答不清楚，比如说我们不管搞住宅的商业的还是产业的，到底以前两个字为主还是后两个字为主，比如说你搞商业地产的是以商业为主还是地产为主，我下面会跟大家分享，对这个问题的回答，我觉得可以把房地产很多本质的问题可以思考清楚的，这两个是完全不一样，以商业和以地产为主，这是两个完全不一样的公司，正好我们中国有这样的案例，例如说华润和万达都是搞商业地产的，也许他们一个是以商业为主，一个以地产为主，其实这两个公司完全不一样。这个问题把它的回答其实就是上下半场，我们可能要把这个问题思考清楚，在下半场之前我简单的说一下上半场的问题，上半场过去，差不多二十多年的时间，我们大概的想一想，不用数据分析，首先我觉得上半场的市场首先是个增量市场，包括十来年前看深圳他就是不断的在盖房子，是吧，甚至是单一市场，住宅为主，就我们谈房地产几乎谈住宅，实际上中国很多城市在十年二十以前也就是住宅，没有别的，有写字楼吗？没有，有酒店吗？没有招待所为主，所以说这个可能是上半场很大的一个特点，他是个增量，他是个单一的市场，实际上它是一个需求很旺盛的一个市场，才可以说是一个增量市场，如果没有需求还盖新的干嘛，不用盖，这个可能是一个特征。

如果用一个字来形容上半场的话，其实后来我想想，这一字就是慢，其实上半场我们把房地产做的是非常简单的，极其简单的就是个慢，我们商业也慢，写字楼也慢，甚至我们搞旅游地产，把酒店变成别墅也慢，反正都是慢，我觉得上半场总结我们整个就是慢。另外我觉得强调金融属性，这个话是什么意思？我们回到最前面的那个话题，拿住宅地产来说，地产实际上这两个字是一个金融的概念，住宅是代表着如果代表着客户的话，地产是代表着金融，因为地产典型的是金融服务业，他是一个金融概念，我觉得上半年我们把金融属性做出来了，你总归要借钱，总要还钱，总要算成本利润这本账，所以强调的是金融属性，也许前面的属性我们没有强调看，其实拿万达、商业地产来说的话，就万达，王健林今天变成首富，他把商业地产属性做的淋漓尽致，商业地产是一个很慢的东西，他能把他做的很快，这个时候强调的是地产，强调的是金融属性。

甚至我们的盈利模式，盈利模式几乎都是一样，万科万达，甚至碧桂园，这都是代表，就是个高周转，卖的背后我们的盈利模式就是个高周转，我们必须靠大规模降低融资成本，小企业冰火两重天，快速扩张，规模大，其实就是这么一个高周转的模式。上半场我觉得看房地产还有个特征，就跟你像低端制造业，这个话我说的像刺激了很多人，其实也刺激了我，我也干了二十几年，首先它是制造业，实际上大家知道房地产是第三产业，是典型的服务业，不是制造业，但是我们上半场把他干成制造业了，我们无非就是买地盖房子卖。实际上这个我觉得跟制造业企业完全是一样的，说的是低端制造业是什么意思？高端制造业像华为这样的还有研发呢？对不对？我们房地产公司有几个是有研发的？没有，没有研发，所以说我觉得这个我就是说它可以像一个，是一个低端制造业，这个是上半场的一个特点。

所谓的窄门是圣经当中的一句话，路宽了走的人多了，你也不一定能成功，路窄，可能会走向成功。

下半场可能有几个特点，我觉得一个就是存量市场，物业形态的多元化，这个什么意思？房地产不同于制造业有一个地方就是原材料不是没完没了的，像深圳这个城市，深圳十年前已经没地了，马书记说一百平方公里的时候，其实大家仔细想想，五十平方公里是填海，十年以后再建，十年以后这个地才能有供应链，拆迁没有十年，八年也有，所以说没地了，上海今天也面临这个问题，我前一段时间去上海，我说大家算算账，上海的地还够卖多少年？这很清晰了，可能数字就是个个位数，不可能是两位数了，五年还是八年，你总归上海的地就卖完了，所以说这样自然就进入了存量市场，以北京上海为代表，早就进入了存量市场，存量市场怎么办？随之而来的省会城市也会进入存量市场，这次武汉我看大家在检讨，没有地了怎么办？是这样的一个市场，物业形态的多元化是什么意思？我05年的时候在上海，我的感受就很深，一个老的产业变成商业了，所以说这种多元化甚至酒店五星六星七星，翻过头来好像有精品，就这个五花八门，写字楼也是五花八门，什么物业形态都有，我觉得这个恰恰就是下半场精彩的地方，从这条来说我有点不太同意下半场是白银时代这个说法，上半场不是黄金时代，上半场是个怎么做怎么有的时代，他不是黄金时代，下半场是黄金时代，我觉得房地产真正精彩的是下半场，根本不是无路可走，是有很多路要走。下半场因为多元化以后才会精彩，所以说我相信到下半场我觉得房地产整个企业会分化非常快，跑的会非常好，会有很多后来居上者。

为什么现在商场不好经营？商场的客户是什么？LV变了，今天的LV不是昨天的LV了，当然变化是因为人们的消费行为变了，我们现在消费行为不是像原来那样消费，所以LV变了，LV变了商场就变了，大家看起来商场经营很难，但是我的观点恰恰反过来，商场是现在非常好的切入房地产的机会，因为客户变了，老的商场没有多少积累了，如果我们重新来过，新来的，那我觉得这恰恰就是你的机会，所以说这是我说的下半场的窄门来就在这，像碧桂园这样的，像吴总说的四五千亿了，你作为一个新入者很难的了，商业的变化大，产业园的变化大，凡是变化大的都是机会所在，没有变化没有机会，所以说我去年出来创业的时候，我就问自己我做住宅地，我跟万科怎么打，你要能打得过天理不容，但是我做产业就可以，大家起跑线是一样的，所以这个就是明显的，时间关系我也不多说了。

赢利模式也改变了，下半场可能租金资产增值，因为他是存量市场，深圳这座城市卖房赚钱还是买房赚钱，这个问题大家可以思考一下，不是卖房的赚钱，是买房的赚钱，你在深圳十年前买了一套房子，你用三分之一的资金赚15倍，十年赚15倍万科是做不到的，没有十年赚15倍的，所以是买房的赚钱，那就意味着要买资产不是卖资产，所以租金加上资产增值，这个有个现金流的问题，为此我们要呼吁资产证券化，其实这些东西都有，如果用两个字形容下半场的话，大家可能看到了其实是运营，同样的一个楼在你手上不值钱，在我手上就值钱。我觉得这个恰恰是下半场的魅力所在，是一个运营。

因为时间关系，不多说了，这是我自己做的一些尝试，今天总的我就是想简单的总结一下，其实上半场其实我们很单一，我觉得下半场才是精彩，城市也精彩，模式也精彩，我们每个参与其中的人，我相信都会有更加精彩，更加美好的一个未来，谢谢大家。