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陈劲松:"疯狂的地方"对普通开发商而言不是好事

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陈劲松表示,去库存依然是中国最主要的事,

网易房产讯  7月10日,2016中国房地产价值创造高峰论坛暨智慧源新三板挂牌庆典在深圳华侨城洲际酒店盛大举行。

世联集团董事长陈劲松在此次高峰论坛上发表了以“场景和服务”为主题的演讲。陈劲松表示,去库存依然是中国最主要的事,但现在房价涨幅相比去年四季度、今年一季度已经放慢了速度,深圳半年同比上一年涨了70%,这个是从来没有过的,一线城市太疯狂,住宅、写字楼都买的非常火,同时二线城市房价也开始膨胀。三线城市如东莞、惠州等成交量激增。陈劲松列举了为“疯狂的地方”的观点,其认为土地市场如果完全是由最有钱的央企或者保险公司通过背后的大资金支持,这个对房地产开发商而言不是好事,除此之外,陈劲松重点指出,如今“伟大的消费者”正在发生的变化值得我们关注。

陈劲松:房地产市场火热的背后是消费者发生了变化

陈劲松表示,目前市场上的消费主力已经全部变成80后,现在90后开始在职场开始越来越重要了,消费者的行为模式已经发生了改变,场景和产品需求也发生了改变,而如果没能摸清楚场景和空间之间的关系,企业是很难去库存的。

以下是演讲实录:

陈劲松:我想今天去库存看起来依然是中国最主要的事,但是我们在深圳,我们在北京上海南京,甚至杭州苏州,就知道房价在涨,合肥在限价。第一,慢下来的市场,我们比去年第四季度,比今年第一季度普遍慢了,慢的原因,库存的地方还在库存,快的地方政府按住,慢下来的市场,第二叫疯狂的地方,完全是由最有钱的人央企,保险公司背后的大资金支持,所以说这个对房地产开发商而言不是好事,第三句话叫做性感的一线,太性感了,不止住宅卖的好,写字楼卖的也好,卖的好的实在是不好意思,深圳涨到70%,半年同比上一年涨了70%,这个是从来没有过的。第四句是膨胀的二线,上海北京虽然卖的不错,价格涨,但是它卖的平米数套数普遍下滑,吸纳不了多少人,但是二线膨胀的速度会非常快,比如说武汉跟深圳比,大家都不到两千万的人口,武汉卖的平米数是22万一年,深圳六万,这个差距这么远。接下来一句话叫做悬殊的三线,悬殊到我们目瞪口呆,你看惠州,你看东莞,东莞惠州,惠州今年上半年成交的面积是深圳的六倍到七倍,东莞是深圳的两倍半,是深圳的两倍半,惠州和东莞人口增加了吗?增加那么多吗?没有,企业效益那么好吗?没有,惠州东莞有特殊的政策吗?没有,全是深圳人,悬殊的三线,最后一句话叫做伟大的消费者,我就集中在最后一句话,伟大的消费者他们发生了什么变化,我这个就非常非常的不宏观,非常的微观,所以给大家大概汇报一下。

消费者、产品发生了什么变化,我想跟大家说就是场景和服务。在此之前,中国房地产是产品和功能,下半年做梦也不要梦着有好事,主题从产品功能进入到场景和服务,场景和服务。如果要说再宏观一点,我一直有一句话叫三十年为一世而道更,三十年就道更,咱们看一看是不是?1919年到1949年三十年道更,1949到1979年三十年道更,1979年到2009年三十年道更,只不过还没更呢,其实已经更了,只不过头更这十年,还是在用老模式在支撑着,在同时验证新模式,我们回忆一下,我们1979年到1989年中国是双轨制来支撑中国这个大船,还是往前走的,我们现在就是从2009年到2019年这一块了,就是旧瓶装新水了,之后第二个十年,19到29年中国将进入一个全新的时代,而且规则完全就变了,那个时候是什么呢?如果从房地产角度,到底是什么呢?我们大胆的提就是从产品和功能进入场景和服务。

好多变化,好多人说是规则也在变,我回到说伟大的消费者,我们消费者是在变。我是60年代人,我们50年代到60年代人,我们现在的主力已经全部变成80后,现在90后开始在职场开始越来越重要了,我们时代变了,这个时代变了,那我们事实上是我们的消费者的行为模式都在变了,就是说我们曾经的场景,60后对空间的需求这些场景在80、90后是不存在的,这个个场景都消失了,我们产品这些功能还有用吗?那我们现在到谁家里去,说一个非常好的厨房,这件事已经OUT了,这个厨房不做饭了,我们厨房怎么办?比如说我上大学的时候同济门口就是一个菜市场,老太太都是买一两肉,现在还有这个故事没有?还买菜吗?主要的主力买家,这个故事已经没有了,我们邻里的手,婆媳的矛盾,家里面长期养一个保姆,客厅能打麻将,很多杂物间,这些功能是人家需要的吗?那我们看80后、90后他们是怎样一个情况,他们父母双方,他们是独生子女这一代,独生子女这一代叫做全是富二代,全是富二代。他们非常具有个性,非常的独立,他不独立也不行,去琐碎,他们不可能干这个买卖,二两肉,天天坐在家里做杂物这些活,不会,他们是非常尊重社交规则的人,否则男朋友女朋友都找不到,他不遵守规则不行,他们事实上他们是追求精神的,超过追求物质的,因为从小没有挨过热,他们习惯于购买服务,他们不在于天长地久,等等等等这些一切都意味着我们的主流消费者在变。

产品变成什么样呢?这个一切都使得我们进一步的思考,就是这个特征,使得中国的新一代,使得中国的产品,我觉得终于跟国际可以接轨了,我们新一代的人他们完全跟国际有基本的特征,它的占比这么大,然后我们看凯文凯里做未来的时候有几个特征,跟房地产相关的,我跟大家汇报一下。他们对事物的占有不像曾经的那么重要了,对事物的使用则比以往更加重要,他们也没法占有了,房价太贵了,房价太贵了,深圳房价这么贵,不占有就没面子,这件事已经OUT了,在某些方面而言,使用权正在开拓经济的新领域,我今天看到这么多老朋友,志刚、一平、有富,很多在创新创业,他们在干些什么事呢?实际上他们已经完全跟着消费者在转,这个真是我就觉得所有的转变都正在发生。产品会鼓励所有权,但服务并不主张,责任类的特权在服务是没有的,什么是服务没有排它性,中国的突出供应现在非常的火爆,非常的火爆,非常的成功。我们回想一下我们79年到89年谁成熟了?对不对?那些企业家卖出了最可贵的一步,他们在实业在实践,跟着是89年之后在92年集中的诞生的一批企业,我们世联行就是,万科是89年之前的,事实上是在前人探路的基础上干的。都是富二代,不管有钱没钱,他们都是富二代的脾气,这是极其重要的变化。

现在场景和空间到底是什么关系?我们不进入这一步怎么去库存,如果我们把空气划一条轴,我们把场景画一条轴,从最最私密到最最开放,我们画空间这条轴,只能单一使用的场景,我们画这么一条轴的话,我们看四个象限里面私密单一,这是规定性的空间,只能发生,非常单一的场景,同时又是一个私密的空间,我们以前这个事是中国最稀缺的,尤其是60后,我们是住公共宿舍长大的,我们太讨厌跟人家使用公共空间,这件事几乎变成我们无法忍受的事。圆中国住宅要提供成套住宅,成套住宅还不够,这就是我们大干的原因。场景可以转换变成可变型的私密空间,这个时候空间的概念就有很多很多场景了,这就非常有意思了,举例,香港有一个设计师叫张志强(音),38平米的房间,然后他做了多少个场景?做了十几个场景的转换,他说他的哲学思想是,香港房子太贵了,一个浴缸,每天冲凉太浪费了,但是你不能剥夺人家冲凉的享受,冲凉只是场景之一,浴缸的空间还能干什么,当然还能睡觉,对不对?只要把床从墙上拉下来就行了,就类似这种空间在私密场合,我这38平米的房子能不能变成我的墙,他是香港大学教授,当然了,墙是可以推的,可以拉的,窗帘就是他的屏,他可以变成剧场,这就是可变型的私密空间,这种东西一下子就会上纽约时尚杂志头版,也会上中国白领最爱的头版,然后大家全都喜欢,我看完了我跟我老婆商量,因为我们家变成空巢,孩子一走,我看到看深圳的豪宅我不想看了,为什么?伺候不起,我们想找个小房子,有这样好的小房子没有?没有。

我们现在供应侧改革我们远远没有达到市场的需求,看共享的那一部分,当共享的空间场景只能一个,他就是功能型的房间,比如说大堂,我们公寓的大堂就是一个过道,加上一个前台,这就是非常单一功能的一个功能型的共享空间,但是我们看公寓大堂,那就是场景变换的大堂,那个大堂里面有多少种功能,公共池塘两个,集体看球三个,可以表演四个,可以开发布会,可以一块搞聚会等等等等,你想想这个公寓的大堂和我们原先住宅的大堂一比,年轻人愿意哪个呢?我去优家,我说优家比别人贵,你怎么住在这,他说我爸出钱,我说你爸为什么支持你住在这,找女朋友方便,情况都变了,结果我们还在这,我们没有适应我们年轻人的需求。如果这样,我们评价空间质量的好坏,一定要回到人那来评价,我们以前评价空间不需要用景观来评价,景观是挺好,那有用吗?所以说如果这样的话,把空间重新划分,是我们房地产商去库存的重要的环节,场景本身就是服务,否则服务是无从发生的,没有场景没有服务,比如说要进入金融,你就会需要场景才能诞生你的金融服务,否则比如说做金融的多了,银行现在利润大幅度的下滑,银行那么多网点,你跟银行怎么争,争在场景上,你的场景比它好,场景实际上它跟服务就是一样,本身它就是服务,这个是中国房地产下半年最需要关注的变化,没有服务你当然挣不到钱。

场景服务是一体化的,场景服务是纪实性的,场景就是生活,服务就是实现,场景和服务是内容,并不只是形式,场景和服务是动态,要不断的变化。社会O2O想创造很多场景,实际上网络也在创造场景,中国房地产这方面的尝试是非常非常可贵的,我们不要对他们有,先预定这样不行那样不行,实际上就在不行中迭代,就出来行了。

我想举个例子就是吴建斌他们公司的例子,当时我说如果开盘了,全部堵在东部那个路上,这个会造成东部的困扰,我们应该在深圳找一大酒店开,他坚决反对,就在现场开,就不听我的,我就说那就赌吧,我有几个担心,第一堵车堵成那个样子,跑到那一看现场,工地现场出不来啥,对吧,还不如不去呢?结果杨国强(音)这个赌太厉害了,开盘之前三天完全变样了,让我大吃一惊,全部现场,全部做出来了,三天就全部做出来了,场景实现了,那个场景就是不用去三亚度假了,你开一个小时就是三亚了,而且比三亚好,还有国际学校,还有菜市场什么的,当这个场景做出来之后,烧烤已经烤上了,这个时候需求大爆发,我肯定是赌输了,这个赌赌赢的前提是场景营造的极好,这就是跟能力有关,我觉得正在拉开场景和服务时代的大幕,我觉得潘石屹类似策展人。钱越来越便宜了,资本不稀缺了,原先我们资本很稀缺,资本家很牛,现在资本不稀缺了,资本不稀缺了,那么什么稀缺?稀缺创造场景能力的人,创造场景跟服务的人,创造能够把它实现的人,所以说这个由此中国房地产整个服务业会拉开波浪壮阔的新一轮的非常有意思的故事。

在我结束之前,我想说未来不是预测出来的,预测不出来未来,深圳不是预测出来的,是深圳人就这么做出来的,公司也一样,我跟明俊15年前就说,也不是预测的,是明俊一手一脚干出来的,中国房地产只要我们还是像以前那样,能够对这个行业,对客户有敬畏,然后我们肩负了责任,我认为中国房地产下半场会有一个非常非常乐观的结局,我说这些,谢谢大家。

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