公共设施成专有产权 业委会告“登记中心”胜诉

（原标题：业委会状告“登记中心”胜诉）

深圳市不动产登记中心（以下简称“不动产中心”）2015年6月向一企业核发了长城大厦（长城二花园）“6栋首层”《房地产证》。小区业主认为，“6栋首层”包含小区安全监控室、配电间、电梯间等公共设施，不能登记为专有产权。业委会将不动产中心告上法庭。此案一审判决不动产中心行政违法，撤销核发上述房地产证的行政行为；不动产中心不服判决并提起上诉，深圳市中院日前判决维持原判。

被起诉架空层有了房产证

深圳商报去年11月13日报道，上世纪80年代末开发的商品房住宅小区长城二花园，小区主体建筑物为3栋住宅楼，每栋大厦首层均设计为架空层。业委会陈主任介绍，小区自入住以来，6栋架空层被深圳中信物业开发有限公司（以下简称“中信物业”）以该栋为其整栋都买为由占为己有，并将首层封闭分割成独立房屋单元对外出租收益。

业委会2015年2月向福田法院提起诉讼，将中信物业告上法庭。该案去年7月开庭审理时，被告出具了不动产中心6月份核发的6栋首层《房地产证》（深房地字第3000786399号，以下简称“6栋首层《房地产证》”），业委会的起诉被法院驳回。之后，业委会提起行政诉讼，状告不动产中心。

据了解，中信物业持有的“6栋首层《房地产证》”载明：“由原深房地产字第0091606号变更而来”，而该“0091606号”房地产证由政府主管部门于1995年核发的“房地产代用证”。

“代用证”可追溯至1995年。深圳市规划国土局1995年发布《印发<关于房地产登记发证若干问题的规定>的通知》（深规土［1995］342号）载明，“未具备发证全部条件而业主又急于抵押或转让的，经市局测绘产权处批准，可发给限期三个月有效的临时房地产代用证，在证上注明只用于办理抵押或转让手续。”深圳市规划与国土资源局于2001年9月发布《深圳市规划与国土资源局关于废止部分规范性文件的决定》（深规土372号），公布一批废止的文件，其中第16项，正是上述提及的“342号文”。

业委会法务专员陈律师提出，早已退出历史舞台的“房地产代用证”轻易变更为正式的“房地产证”，土地用途从原来的“商业”变更成“住宅”，使用年限也从50年变成了70年，令人匪夷所思。

不动产中心涉嫌行政违法

据陈主任介绍，长城大厦6栋最初确为第三人整栋购买，但其早已将6栋总计244套住宅房屋通过房改方式全部分别转让给现业主。不仅如此，长城大厦首层设有整个长城大厦二花园小区的消防及安全监控室、配电室、楼梯间、行人通道，以上均属于长城大厦首层的建筑面积之列。

根据房地产相关法律法规，长城大厦首层作为架空层，未分摊用地面积，属于长城大厦6栋的公用设施，其权益随着整栋房屋的分割转让已转归全体业主共同享有。不动产中心核发的“6栋首层《房地产证》”，侵害了全体业主的合法权益，构成了行政违法。因此向法院提出判令被告撤销“6栋首层《房地产证》”。

不动产中心称《房地产证》合法

此案于去年在福田人民法院开庭审理。不动产中心辩称，1987年，第三人购买了长城大厦6栋整栋并申请了房地产登记。2015年，第三人申请了房地产变更登记，不动产中心于2015年6月9日核发了“6栋首层《房地产证》”。

不动产中心辩称，核发“6栋首层《房地产证》”的行政行为合法有效。2015年6月，第三人向其提交《深圳市房地产登记申请表》《房地产证》及身份证明等申请材料，申请办理涉案房地产的变更登记。不动产中心受理后，经审核，该申请符合《深圳经济特区房地产登记条例》有关变更登记的条件，为此依法核准该项登记并向第三人颁发了“6栋首层《房地产证》”。

一审撤销“6栋首层《房地产证》”

据了解，福田人民法院于2015年11月25日对此案下达判决书。

法院审理查明，涉案第三人成立于1985年，之后名称多次变更：2008年变更为“中信物业”，2015年9月变更为深圳市中昌信物业投资有限公司（以下简称“中昌信公司”）。

一审法院认为，按照有关规定，变更登记的事项应由权利人提出。从“中信物业”（后变更为“中昌信公司”）申请材料看，其于2015年6月申请的是公司名称的变更登记，并提交了相关名称变更登记的材料，并没有申请其他事项的变更登记，也没有提交其他事项变更登记的相应材料。而不动产中心最后核发的房地产证内容却并不仅仅是名称的变更，超出第三人的申请，本次核发房地产证的行为违反了《深圳经济特区房地产登记条例》的规定，因此，一审法院判决：撤销被告深圳市不动产中心于2015年6月9日核发的“6栋首层《房地产证》”的行政行为。

二审判决维持撤销《房地产证》原判

此案一审判决之后，不动产中心及第三人中昌信公司向深圳市中级人民法院提起上诉。

二审法院认为，中昌信公司向不动产中心申请许可的是公司名称的变更登记，其并没有同时申请其他事项的变更登记，也没有提交其他事项变更登记的相应材料，但最后核发的《房地产证》内容却不仅仅是名称的变更。

其中，原《房地产（代用）证》变更为《房地产证》，涉案长城大厦6栋首层的土地用途从“商场”变更为“住宅”。二审法院认为，该两项变更已属于房地产性质的实际变更，完全超出了中昌信公司的申请范围，故不动产中心核发的“6栋首层《房地产证》”的行政行为应予以撤销。

二审法院认为，《房地产（代用）证》与《房地产证》属两个性质不同的权利证明文件，依照《深圳市人民政府关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》，其中规定了《房地产（代用）证》的换发要求及程序。然而，本案中，中昌信公司并未提出换证申请，也没有证据显示换证行为符合上述规定的要求及程序。

二审法院认为，两上诉人的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，审判程序合法，应予维持。并判决“驳回上诉，维持原判”。