新地王时代 深圳楼市最需要价值重估的可是别墅

近期翻看资料，收到两份关于深圳别墅市场的数据，一组来源于陆家嘴同学的中原内部资料：深圳目前在售的别墅数量仅为246套，而1-4月底的销售量为100套，言下之意，深圳即将闹别墅慌了。

另一组数据同样来自于市场，但数据却完全不同，在售+待售别墅物业总供给量约为1012套，其中大部分位于龙华和东部。

两组数据相对比，我发现数据的来源应该是一致的，不同的是陆兄的数据没有将东部市场的别墅计入在内，但这恰恰是深圳别墅市场供应的主力军。

之所以用提及这两组数据的差异，我并非否认深圳别墅市场供应越来越稀缺的事实，而是想告诉大家，未来深圳别墅供应的主战场只能是东部战线！

为什么东部战线会成为别墅市场的主力军？

第一， 东部战场是深圳文旅主战场

毫无疑问，深圳未来的文化旅游产业的主战场一定在东部。东部华侨城只是个开始，真正的更大规模的文化旅游项目将在深圳东部越来越多的崛起。支撑文旅项目的关键是公寓+别墅，公寓项目用来刚需度假，别墅项目用来度假+自住的。

第二， 东部战场擅长山海战术

相对于龙华以及深圳西部战区，东部战区显然占尽优势，山海湖+4A景区等几乎到处都是，且大部分处于生态保护区范围及其周边，如此优质的资源更适合做别墅类高价值的物业。而中西部土地则以工业商业为主，容积率越来越高，更适合的是刚需置业居住，继续开发别墅类物业的难度越来越大。

第三、东部土地资源依然十分丰富。

除了划定的生态保护圈外，盐田和大鹏新区的沿海土地大部分都可用于开发，原镇区都有基础做文旅产业的深度开发，所以在土地资源相对丰富区域才有可能开发别墅。

随着别墅市场的东进运动，紧随其后的是如何评估东部别墅市场的价值。至少我个人认为，东部别墅市场的价值亟待重估，判断如下：

第一、 文旅产业是深圳东部战略的支撑点之一。

深圳启动的东部战略的核心是四位一体的推进，产业，公共设施，交通和公共服务。这其中产业至关重要，设计到深圳东部（盐田+大鹏新区）的核心战略便是发展文旅产业，将东部打造成南中国文旅产业的高地。这也就有了我为什么多次提及东部除了华侨城外，还将有更大规模的文旅类投资。

第二， 新地王之后别墅市场相对普通住宅的价格评估。

龙华新地王的诞生使得整个深圳房价得以重新评估。如果4年后龙华的基准房价为8万元，则意味着深圳房价的中位数将是8万元左右，那么目前在售的别墅基准价格将会提升30%甚至以上。对于东部战场来说，随着东部战略的推进，这个价值的评估数据可能还要更高，有可能超过50%。

第三， 深惠都市圈的核心地带。

一个可以预见的事实：深莞惠都市圈正在加速形成，这其中深惠都市圈的形成速度我认为会略大于深莞，原因已在前文多次提及过，不再赘述。那么深惠都市圈一旦形成（5-10年），东部战场的地理位置就成了战略要地，甚至我认为有可能成为第二个深圳湾，这是因为东部市场上链接惠州的核心枢纽区，西进之后，东进战略重点放在盐田大鹏新区就是必然。