网易房产5月27日原创报道 深圳调控新政出台至今已两月有余，市场反馈的成交数据证明了政策的力度，而潜伏在市场数据下的另一个事实，是深圳当前的一二手房价格局正悄然发生了改变。
五月一二手成交总量难超6000套 再度腰斩
根据深圳中原提供的数据，截至5月24日，深圳新房共成交1627套，二手房共成交2658套，环比4月分别下跌30.5%、68.8%。按照目前的成交趋势，5月份的一二手成交总量将会低于6000套。
这样的情况在深圳市场上并不多见。根据深圳中原提供的历史数据，自2008年至今，一二手房成交总量低于6000套的月份共12个月，剔除因春节因素而走低的2月份后，基本上集中在2011年7月至2012年春节期间，由于限购及评估价征税政策的出台，深圳经历了半年左右的持续低迷。
（近一年来深圳一二手备案成交数据）
“在去年市场行情较好的情况下，单月二手房超过1万套是很普遍的事。”深圳中原研究中心总监王飞如是表示，据网易记者统计，2016年前四个月一二手共成交20606、13906、23167、10856套，四月成交量因新政遭受腰斩，五月环比四月成交量再度腰斩。尽管规土委的成交数据具有一定的滞后性，仍然能够反映出深圳市场的低迷程度。
新房入市定价低于市场预期 开发商普遍“以价换量”
与成交量大幅下滑同时出现的是深圳一二手房价价格上的“倒挂”。通常而言，新房由于在税收上具有优势，开盘价往往会以周边二手房均价作为参考，比其高出一成左右为宜。而一二手房价“倒挂”的情况，就深圳而言，仅在2008年底、2011年下半年出现过，当时楼市正因新政而陷入调整期。
“325”新政后市场急速降温，新房市场上由于开发商营销策略的改变而略有缓解，二手房市场至今仍旧遭遇冰封。一二手市场出现严重的分化，一二手房价“倒挂”现象也“重出江湖”。
以近期光明某楼盘为例，开盘当日推出600套新房，迎来千人现场选房，最终销售592套，接近售罄。据网易记者现场了解到，该楼盘价格区间在3.1-4万/㎡，销售均价约3.5万/㎡，相较于开发商的备案价格，实际推盘价格约低10%以上，该项目周边二手房约3.5-3.9万/㎡。
（近期深圳某新盘低于周边二手房价开盘，接近售罄）
网易记者现场采访了多名购房者，其表示该楼盘价格低于心理预期，属于可接受范围。而现场也由于销量增加、去化火爆，连续加推3次。
据网易记者统计，四月份共有16个项目入市，根据深圳中原月初的预测，5月份将会有28个项目入市，截至5月22日，本月共13个项目入市，在推售总量上并未出现大的改善，传统的“红五月”今年或难以实现。而新政后新开盘的项目中，有6个项目的开盘价低于周边二手房均价，其中刚需盘占主导，也不乏豪宅项目，共同点是去化成绩较好。
“5月底6月份推售情况将会出现好转，开发商会将积压的项目逐渐释放。”王飞表示，新政出台后，多个入市的楼盘取得了不错的去化率，其共同点在于开盘价相较周边二手房价或预期价有10-15%的优惠幅度，该优惠幅度直接刺激了观望的需求入市。
根据深圳中原二级市场董事总经理玉家雄的观察，目前深圳一二手市场的确出现了分化，开发商定价由于参考了市场行情、客户认筹及价格预期等多方因素，理性的价格缓解了新房市场观望情绪。“但项目的定价其实并未下跌，只是低于市场的预期。”
长久以来深圳楼市的既定规则是，新盘推出会在现有的价格基础上再提价，由于不停的提升价格幅度以致于购房者对价格产生了较高的预期。根据玉家雄的预测，开发商目前已经摸清了深圳市场局势的变化，接下来入市项目仍然会根据客观的市场情况制定销售策略和价格，届时去化情况应该不会太差。
二手房市场走出调控低谷 全面复苏或有难度
二手房市场由于是个体行为，没有集中的营销活动，目前仍未出现起色。根据深圳中原及链家最新的研究报告，二手房量价齐跌，业主报价仍在继续下调。
在网易记者实地走访宝安、南山等热门片区中介地铺时发现，购房者上门量相较3、4月份出现了上涨，但据中介透露，成交量并未得到提升，店内多位去年业绩较好的中介现面临压力，现正跟多家新盘商量合作代理事项。
（正在某楼盘活动周边试图抢客的二手房中介）
该名中介透露，目前业主的报价却有下调，之前由于看好后市、心理预期太高而导致挂牌价过高，现在正逐渐下调，但除非急售，大幅降价抛售的业主很少。
链家二手房研究院总经理肖小平在接受网易记者采访时表示，五月前半月相比四月同期看房量上涨了60%左右，交易量较同期上涨20-30%，四月成交量是新政出台后的低谷，目前市场已经走出底部，但与正常水平相比仍有很大的差别。
根据深圳中原最新的报告，全市有87%的房源报价下调，超过4成的业主下调幅度在1-5%之间。根据市场反馈的数据，现阶段市场最终的成交价与报价相比平均会有15%左右的议价空间，成交周期也被拉长，买卖双方的博弈战仍在继续。
“由于限购加剧，大部分二手房小业主并不愿意轻易降价抛售，而买方认为市场观望情绪下，价格应有所下跌，博弈的心态直接导致了二手房成交量的锐减。”玉家雄解释道，大量二手业主不愿意大幅降价在于其对未来的走势抱有信心，担心卖掉后买不到更好的物业，一二手市场的分化导致了很多区域出现了二手房价格比新房更贵的情况。
王飞表示，目前深圳楼市正处于新房以价换量的阶段，现阶段的推盘以刚需低端产品为主，随着新房入市不断低于预期，一二手房价“倒挂”的情形越来越多，按照目前的情况，二手房市场想要复苏或变得比较困难。
玉家雄认为深圳未来房价下跌的空间不大，现阶段有更多的选择空间，建议购房者可以在市场低迷、开发商定价保守期间择机入市。
本文来源：网易房产
作者：束亚男
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