深圳确认商品房现售试点 意在为房产开发去杠杆

（原标题：深圳确认商品房现售试点 意在为房产开发去杠杆）

据报道，深圳市土地房产交易中心最近挂出的一宗商住地块，被确认为商品房现售试点项目。也就是说，该地块上建设的住宅、商业物业或其他建筑物将不得提前预售，而要在取得不动产权证书后以现售形式对外销售。

为了稳定楼市，深圳已推出了多项堪称严厉的调控政策，比如非本市户籍居民的购房资格，从连续缴纳社保1年提高到3年以及严控首付贷等。如果说前段时间的调控是在需求端发力、给购房去杠杆，那么现售制就是在供给端发力，给房产开发去杠杆。

杠杆比率太高被认为是深圳楼价飞涨的元凶之一。首付贷及形形色色的相关产品说到底就是给买房加杠杆，让拿不出首付的人也加入买房队伍，给炒房者炒更多房提供了资金便利。一旦买房者多了，房价自然从看涨变成真涨了。有数据指，截至2015年底，深圳个人住房贷款余额超过7000亿元，余额比北京和上海还要高，而深圳的存量商品房和保障房不及北京和上海的一半。

可见，要给楼市降温必须要去杠杆，但预售制给开发端的加杠杆作用同样值得重视。众所周知，预售制就是买期房，没有交房子，但购房者已先交了一部分钱。由此，开发商就算实力不够，也可以借助提前支付的购房款撬动大项目。当年，这项效仿香港楼市的销售制度，在资金紧张、金融市场不发达的年代发挥过大作用，但随着时间的推移，其弊端也越来越明显。最大的问题就是带来巨大的杠杆效应，导致房地产行业狂飙式扩张。

根据国家统计局2015年的房企到位资金数据分析，目前房企开发资金一般由自有资金、贷款、预售款组成，其中预售款约占四成左右。而据国家统计局2012年的相关数据显示，当时定金及预收款和个人按揭贷款，占到房地产开发资金的30%以上，形成与房企自有资金、银行借款三分天下的局面。可见，这些年杠杆比例还在走高。

房产开发杠杆率太高，同样会推高楼价。由于资金使用成本太低，开发商往往不惜财力竞拍土地，使得“地王”频出，地价不断创出新高。地价是房价构成的大头，“面粉”贵了，做出来的“面包”当然越来越贵。就拿深圳试点现售项目的所在地龙华片区来说，2013年该片区“地王”的楼面价为1.4万元/平方米，项目开盘后楼价进入4字头；2014年“地王”楼面价为2.5万元/平方米，眼下房价陆续进入5字头甚至6字头。最终，买房者成为疯狂拿地游戏的受害者。当然，房价一旦下行，中小开发商也往往因资金链的紧绷断裂而自食苦果。

由此，深圳推出现售制的意图就很明显了。现售制将提高开发商的资金成本，同时还将拉长开发周期，导致囤地风险提升，开发商必须更为审慎。当然，也有观点认为，现售制未必能降房价，原因是，资金成本的提高最终仍将体现在房价中；对自有资金要求太高将限制开发能力，供应减少也将导致楼价上涨。

其实，早在2012年，一则住建部正在研究“取消商品房预售制”的传言，引起预售制当存当废的争议。深圳为什么会突然出手？根据中国指数研究院近日发布的4月份房地产百城价格指数报告显示，推出楼市新政一月有余的深圳，已不在环比涨幅前十行列，而且楼价涨幅也出现明显收缩。显然，深圳希望抓住遏制势头的良机，因而在此关键时候再出一拳。选择在热点地区进行试点，不失为一种有益的探索。既然预售制有诸多问题，那么试试现售制，总比不试要好。