主题：
2016（第五届）华人人居环境科学论坛——房地产运营如何让城市发展更健康
时间：2016年4月25日（下午）
地点：威尼斯酒店特维里厅
主持人开场
主持人：尊敬的各位领导，各位嘉宾，各位媒体朋友们，大家下午好！
欢迎参加由南方都市报主办与深圳市建筑科学研究院有限公司联合主办的2016第五届华人人居环境科学论坛。我是来自南方都市报的主持人孙雅茜！非常荣幸跟各位共度今天下午的美好时光。
华人人居论坛到今年已经是我们举办的第五个年头了，论坛宗旨就是提供一个思想的舞台，各类专家共同对城市发展过程中的绿色建筑规划、城市公共安全等话题进行探讨，吸引了公众极高的关注度与参与热情。
刚刚过去的全国两会的一个重要成果就是十三五规划的发布。从这个规划中我们可以切身实地的感受到，国家的高速发展给我们身边带来的巨大变化。我们的城市中一座座高楼拔地而起，高架桥、地铁、跨海大桥等建设越来越完善。在我们享受各项生活便利的同时，我们也要看到城市发展中隐藏的问题越来越多，拿深圳来说，去年11月份出现的毒跑道事件，12月光明滑坡事件等，都不断的冲击着我们城市发展的底线。在城市的高速发展中，被忽视的公共安全问题需要我们的关注。
因此今年的华人人居环境科学论坛，我们的侧重点将聚焦到城市健康发展上，同时论坛也将从房地产运营出发，结合建筑与城市，室内与室外的相关问题，剖析房地产运营如何让城市更加健康的向前发展。
接下来，请允许我隆重介绍今天出席活动到场的主办方领导，他们是：
南方都市报副总经理、南都深圳平台首席运营官沈永淳先生；
南方都市报深圳地产家居平台总经理李朝红先生；
深圳市建筑科学研究院总工程师任俊博士；
以及本次论坛的四位大咖担任今天的演讲嘉宾，他们是：
深家协住宅精装研究院关永康院长；
著名周易咨询人文地理学家荆议民大师；
复旦大学房地产经济博士、深圳市经济学会副会长邓志旺博士；
欢迎你们的到来！
在此也感谢到场的各位媒体同仁对本次活动的大力支持！
在论坛演讲开始前，我们先有请主办方领导为本次活动致辞，请大家用热烈的掌声有请南方都市报副总经理、南都深圳平台首席运营官沈永淳先生为本届论坛致辞！
沈永淳：各位嘉宾、任总、关总、邓博士、荆大师、各位地产界、媒体界的朋友大家好。环境大家参加第五届华人人居环境科学论坛，今天的话题是房地产运营让城市发展更健康的话题，我觉得是非常有必要的一个选择，大家可能还在记忆犹新的是我们之前关于两会要打开小区这样的一个宁静，让小区变得更流畅。其实它的话题怎么样城市更方便，怎么样社区更健康？怎么样老百姓生活的更舒适，也是这个意思。
所以我们的人居论坛当年在规划论坛的时候其实在这方面探讨，一个我们传统家居环境的优化，我们现在环境的可续的布局，包括我们的家具健康、设计这样的一些各种各样的美化环境。其实只有一个点——如何让大家生活的更健康、更美好。
当今的我们正处在一个空前、快速且不可逆转的城市化时代。世界上超过半数的人口聚居于建成面积只占陆地总面积2%的城市之中。联合国有一个指标发布报告指出，到2050年，全球人口预计将达到九十亿，全球城镇化水平将提升到70%，深圳现在是2000万，不用到十年3000万就超了所谓的脱离北上广深这是一个伪命题，在座的没有几个人能脱离，反而是越来越多，怎么把优化环境更美，这是我们的一个重要的话题，也是我们房地产发展更高的要求，因为我们的房子不单单是要卖到好价格，更重要的是居住的合适度，跟健康、社区的发展。
从房地产运营着眼，如何实现城市更加健康的发展，是本次论坛所环绕的主题，我们将从房地产开发的区域规划与周边配套，以及项目建设中的科学与环保出发，从宏观到微观，从室内到室外，深度探讨房地产运营与城市发展这一重要议题，为广大市民展现房地产运营与城市健康发展更深层次的关系。所以几位大咖分析一下日常生活中对城市运营更健康的话题的一些心得，所以在这里感谢他们，也预祝我们的成功论坛，希望我们的论坛对大家的工作取得点滴的帮助。谢谢大家！
主持人：感谢沈总的精彩致辞，也祝愿南方都市报能越办越好！
2015年的房地产市场异常火爆，经历了这样一个行业大年之后，我们抛开房价的问题，是否有冷静下来，仔细思考房地产行业的发展，是否给城市的发展带来了积极、健康的影响，我们身边的居住环境，是否为我们的生活增添了美丽的色彩。作为本次论坛联合主办方，深圳建科院是深圳最权威的建筑的研究机构之一，他们将从我们居住的视角出发，结合近期大家关注的校园“毒跑道”事件，联系到社区室外环境，来深入分析我们所处环境的状况。
下面，就让我们隆重请出深圳市建筑科学研究院股份有限公司总工程师任俊博士，来为我们分享他的演讲主题《“毒跑道”到社区室外环境》的演讲主题。有请任博士。
任俊发表演讲
任俊：各位下午好！很高兴能跟大家有这么一个机会来人像我们应对社会的事件上面所做的一些工作。同时也更加深刻到环境的重要性，我们刚才跟邓博士还简单的说了几句，环境的问题太多了，从室内的装修到室外的空气，这几年的PM2.5，去年的沈阳PM2.5居然到了1000多，但是标准的规定是30。
在这样的恶劣的环境下人类的生存遇到了很大的问题，深圳在中国来说是得天独厚很好的条件，就在海边。但是我们要是跟世界上最好的10个发达国家比，10个国家里面最优秀的环境里面最后的一名我记得是新西兰，在深圳都觉得差的太远了，中国在环境也占了一个名次——倒数第二位。
今天分享的是《从“毒跑道”到社区室外环境》这样一个话题，先把背景介绍一下。去年下半年大家都知道非常大的一件事，先从江苏开始，然后逐步发展到很多地方跑道的事件，学校的有些家长们都围起来兴起了社会上的很大的一些影响。也包括我们深圳，也几个比较有名的学校，很多记者也进行了采访，不断的进行了一些群体的事件。
那么跑道的问题在哪里呢？开学以后就发现这些跑道味道难别的难闻，学生也反映了头晕、恶心、流鼻血，这件事引起了社会的反响。我说过两件事，我们不能因为这次事件就认为我们以后的跑道不做现在的材料了，问题是我们管理上出现的问题。
第二件事当时特别反应说这些学生的集体的流鼻血的问题到底跟跑道有没有关系？我回答说不能说没有关系，也不能说肯定没有关系，我和其他人回答不同，其他人回答说没有关系，每年的这个时候都流鼻血，天气干燥。但也不能说肯定有关系，就是因为到学校来造成的，不能这样说。
那么这些问题的根源是什么呢？那么我们进行了一些调查，一个是以次充好，中国的管理体系很好玩的，建筑工程建设是归建设局，跑道归谁管一直没搞清楚，它就是一个体育运动的设施，又在在学校的，又有点建筑场地的性质。在一段时间里面是教育局管还是体育局管还是建筑局管没有人搞清楚这个关系。
我们施工的时候不知道什么管理，你报建完是要监督的，但是这个不需要报建的。报呈了以次充好的现象没有人管。
低价竞标，去年我们看了很多的数据，为什么去年发生了这么严重呢？跑道这几年发展特别快，价格偏离了成本。
施工监管不严，如果大家有印象的时候到场地没办法去走，走到跟前的时候非常难闻，大家觉得是正常的，其实是不正常的，我们大家不知道什么是不正常。
产品的检验不严，去年出了问题就一个标准就是19833，这个是国家的推荐性标准，这是个产品标准，做之前什么样不知道，做好了满足这个标准就行了，这跟工程的建设有点差距。
还有一个做好以后去年发现很多，按照它这个标准是合格的，但实际上到现场闻味道还是很重，家长们还是不放心，学校也不放心，这就造成了很多的矛盾，这就是国家标准的不完善。到底里面有害的物质到底是多少？哪些有影响？不清楚。
在这种情况下我们说这几年为什么发展特别快呢？这是去年的一个统计，我们国家从1983年开始有塑胶跑道到2014年是非常增长的速度。那天跟中国体育总局的监测中心的刘海涛（音）主任在一起谈过，他粗略的估计塑胶的跑道市场一年是几百亿。
这种跑道到底是什么呢？我们简单的进行一个科普性的东西，右边的四张图，就是我们现在的线胶型的跑道的构造，一种是透气型，问题也发现的比较多，也比较便宜，是相当于水可以渗透型的。
第二种是复合型的，面层的下面的不同。
第三种是混合型的，混合型面层和胶里面，黑胶有很大的影响。
第四种是全塑型的，就是以胶为主的。
第一种胶少颗粒多，第三种是胶多颗粒少，成本也是从上到下的，最下面也是越贵的。
我们做了这么几项工作：
一个是进行了调查研究，在去年的时候家长说味道太大了，坚决要把场地铲掉，但是球场还是在。还有的学校把跑道铲了以后，这个不能给孩子们有害的物质了，恢复到混凝土造到，恢复到黄沙的跑道，这些都是误导。
检测排查，当时教育局的系统发了很多的文件，对现有三四年建的跑道都进行了排查，我们进行了200多所的排查。
最主要是编制标准，将来怎么解决？到最后就是示范工程，是不是一定能做出一个让大家放心的场地？这几件事简单的跟各位做一下汇报。
作为深圳市当时指定的两家之一，我们进行了很多的测试，现场说味道很重当时没有标准，味道怎么反映这个东西有没有毒不清楚的。我们当时临时性的做出了一个检测方法来进行判定，右边是我们检测的要素做了很多，超过200多所学校的样品。
调查研究我们这种跑道是不是一个发展方向？是材料的问题还是方向性的问题？哪一些东西到底应该是严格控制，进行了大量的研究，包括国外的资料，甚至有一些同事有机会到国外开学生会议，也顺便把人家跑道上的玻璃偷偷的装一点带回来了，看看国外怎么做的？到底我们的问题出在什么地方？
通过调研发现这种材料还是应该能够很好的发展，现在包括大型的比赛很多的还是用的合成材料的，当然它们的控制比较严，现在正处于高速发展的阶段。包括今天说的二甲苯，TDI，中国人是通过事件学化学，包括三聚氰胺，还多人也知道了TDI了，还有添加剂等等，我们都进行了大量的分析，看现在的问题到底出在什么地方？
我们把这些可能引起对人的身体产生不利影响的要素我们重新在一起归纳了，包括TVOC，现在室内装修的标准里面这个也是很重要的标准，就是在挥发性的材料，它不是一种物质，它是很多种，通过是色谱进行了测试的时候是好多的材料。
甲醛胶黏剂里面的，胶黏剂是一类的致癌物质，苯也是一类致癌物质，TVOC没有跟其他的材料化合是有毒的，如果是反应了以后是有一些好的作用。
这么多的东西也包括我们特别关心的重金属问题，我们的土壤污染也是非常严重的，重金属含量已经影响到人类的生存。
还有对跑道上方的空气、气流场进行了模拟分析在什么样情况下？室外的环境下为什么产生这么大的影响？室内环境是有TVOC的控制指标但是室外的没有的，认为室外是风一吹就散了。这也是这次我们搞研究的时候难点之一，但是大家室外的PM2.5是2012年制定出来的，2016年1月份已经开始实施了，这是国家的强制性的标准，其他的好多要素，那些有害物质的标准还没有控制指标。
通过我们这些研究以后还统计了很多的暴露量的问题，为什么说对孩子的影响很大，因为孩子的个自很矮，不像成人，成人比较高，随着高度以后马上就发散了，小孩尤其是幼儿在地面爬的时候影响是更大的，这是一个。
第二个就是儿童，儿童的生长发育阶段，他们很多地方还没有完全成熟，所以他的抵抗能力还是差一些，这些问题对孩子的要求特别严的。我们看了国家的标准油气是欧盟的标准，欧盟的标准对儿童接触的玩具和经常接触的场地，对刚才说的有害物质的控制都是很严的，而我们现在很少有标准提到的。
现在介绍标准的编制，这些问题发生了，而且又要解决它，各种的跑道和娱乐场所又在施工，必须要有一个标准，这些标准要解决问题，对我们来说也是非常严峻的一个考验，我们建科院在主编这个标准的时候还是国内第一个标准。
时间要求很急，当时是11月20日编制启动12月7日就要拿出一个初步稿，向市政府的有关部门上报，他们看是不是给予朝这个方向发展？我们按时在12月7日形成了初稿，现在的市政府责成住建局进行管理。这个标准在3月26日开了审查会，我们请了国内的知名专家来，按照国内最高要求进行审查。在编制标准的时候我们也是某种程度上讲深圳是中国改革开放的前沿，又是经济发达地区，所以我们对它质量的控制一定是接近于欧盟的标准。21号深圳报批了，现在等着政府发布了，这是大概的情况。
标准的特色跟大家做一个简单的回顾：
一个是从严，1483的这个标准只是产品性的标准，控制了三个有效物质的含量，还有三个重金属，新的标准是15项标准。对有害添加剂的使用控制更严
可以说要求在施工场地不允许使用汉苯、二甲苯、气油的，也就是说在现场都闻不到很大的味道。
国际接轨，现在是欧盟和美国的标准。
综合控制，不光是做好了成品去检测，而是从设计、材料、施工、验收全过程的控制。
在这个标准里面我们要求进厂的材料都必须进行检验，就是原材料进行检验，检验的不合格是不允许进行施工，这个就从原材料这里就把了一关。按照材料的施工完以后还要必须进行检验，就是成品检验，成品检验以后这里面除了有害物质，我们还控制它的物质性能，包括弹性、摩擦等等也进行控制。自从这个标准在社会上有一些初稿和一些企业看到了以后反响很大，大企业认为很好，他们认为他们的产品得到了很好的发挥，也有一些企业叫苦连天。从我们的想法就是首先满足质量，然后才是你的成本，如果说你的成本低但做出来都是些有害的物质不行的。
方法新颖，引进了气味评定法，我们在新的气味评定法，不管是其他的元素检验的情况如何，但是如果异味而且严重必须是不合格。
有一点要说我们这个标准要杜绝去年说的按标准检验合格但是人们呆着还是有味，这个标准怎么解释？这个标准是一个闭合的标准。去年的两块场地检验，一个在看台的下面检验超标严重，一个是在太阳晒的底下检验合格，在这个新标准看就是不合格，不会出现不会判的情况。
类型涵盖，不仅仅是跑道，还有包括草坪、球场，我们后面还有关注的很多的游乐场，我们社区里面的游乐场，很多的小孩的游乐场，社区我们的绿道都是用这种材料做的，但是可以进行控制的。
这张表大家看看有害物质控制的最新的稿件，红色的这些就是新标准增加的，黑色就是原来的国标的，它只有七个要素，我们增加了这么多。这些指标控制以后才能够做到出来的场地是合格的，尤其是无害物质得到了有效的控制。
那么这个标志的验证，我们按这个标准对现在搜集的材料进行了很多的实验，发现很多是不合格的，当时我们是忧心忡忡，因为这几个月一直在研究这个问题，现在的国家国标检测有害物质不合格率67%，甲苯、二甲苯最高超标300倍，这两天看到的长春的超标是9万多倍，这就是我们原来没有控制造成的影响。
这种新标准坐标出来以后能不能做出一个合格的跑道？这肯定大家很关心的，谁都做不了也不行，所以我们做了一个示范案例，深圳市某学校，他们的场地建完以后其实是发生问题了，就是我说的按照国标检测是合格的，但是味道是严重的。所以说这个学校领导们比较开明，而且比较重视学生的身体健康，不管怎么样要把它改造。但是按我们的新标准制定的时候就是不合格，是有问题。
那么在去年建好以后现场闻的气味是四级，味道已经很刺激了，按新标准检测都超标了。气味等级的评价，一级是没有味道，五级是强烈的气味，三级在中间。任何化学产品做出来的东西一点味道没有是很难的，室外也给一个二级和一级的区别。
后来我们对它进行了提升改造的时候出了好几个方案，其中一个方案把游乐场，周边绿的我们用的人造草坪。那么人造草坪大家有一个概念，很大的足球场是人造草坪，人造草坪分填充型和非填充型的，大的场地是填充型的，但是很遗憾，有些做的还是有味道的，非填充型的就没有那么方便。这就是我们当时设计，最后做出来的就是这样，应该是很接近了。
整个的工序可以看看，原有的喷涂，那个是草坪的制造，验收、场地清理、画线、草坪完工，还有系朋友提意见。按照现在的标准这些材料做完这个草坪应该是14天进行检验，但是这个学校已经开学了很紧张了，就是用了六天、七天就要验收了，验收的时候也合格了，说明我们控制的很严的。
这是对它的性能指标，我们对指标进行了检测，除了TVOC，物理性能也得到了大的提升，证明了开展这项研究做出来了。
这项研究做出来的成本也没有增加多少，不比原有高多少，关键还是要控制，就是要控制！
刚才讲的TVOC讲一下，TVOC国家有个标准，对胶的TVOC的标准是700，你等于700就是合格的，当时我们选的研究在这个胶的时候在市场上买不到合格的胶。找了一家自称是环保胶，最后做出来的胶也是好几百，居然没闻到味，如果能闻到味那超标多少？
140多位家长进行了无记名的投票，95%的以上认为建的非常好，都是非常满意，我们把这件事交给家长来评判了。
刚才说了这么多，这件事跟社区的关系，社区有草地、有砖、有塑胶场地、拼装场地、人造草很多，其实这个地方也应该按照这种标准进行控制的，那么我们有的时候经常看的社会上装修工买的东西，基本上不是懂专业的话100%不合格。
我们还要求弹性适当、物理性能稳定、降低摔伤率，还有一个要美观，这是摆在我们面前要把深圳建设非常美好环境上面非常重要的。
社区的场地有很多的影响，这是有害物质排量的影响，还有受风环境、声环境，还有PM2.5，PM2.5是这几年重点研究的内容，我们正在制定一个将来住宅通风设计规范，很多还在一边研究一边在做，包括重金属问题、土壤的问题，电磁辐射等等。这一系列来说还是我们讲的社区的环境，这两天大家还关心城市的关心的还有很多，昨天马书记去的罗湖区，那个就是城市的边坡的安全，城市的安全是众多的音素组成的，我们小区的安全是组成大的安全的重要环节。
对所有的都应该有一个把关的过程，要有一定的标准，按照标准来实施就能够做好，必须有责任人做好，由于时间的关系我就简单的介绍到这，谢谢各位！
提问：任博士您好！我想问一下那校园里面还有用材设施是需要小孩子们特别注意的？
任俊：校园里面的环境，我刚才前面说过了，学生和孩子们的生存的空间是更应该注意到对他们健康生长有利的因素。
现在目前学校比较多的室外环境就是活动场所，最主要的就是说的跑道、球场、游乐场，这些场地按照深圳市的条件，很多都在逐步更新、升级，都在向合成材料这方面转化。正好在这个关键的时候我们就通过跑道事件应该清醒的认识到做好这件事不能马虎。
当然除了我们说的室外的运动以外，室内的空气环境也是很重要的，国家有两个标准，一个就是18883，还有一个是50325，这些都做了很严格的限制。室内有很多的家具，还有很多的办公桌子、椅子，还有墙壁的那些涂料，也包括我们地面的铺装等等，这些材料如果选择不当也会带来一些污染。
提问：任博士您好！我想问一下很多的装修企业尤其是互联网装修企业可能20天、30天非常短的时间就交房，就可以入住。我们好奇市面上使用的装修材料是不是能够达到要求？按说这个天数是完全不可能的还是有可能的？
任俊：这个不能说不可能，也不能说一定不可能。一个阶段是固定式装修，墙给你搞好、地板搞好、门装好它走了，后面还有很多的移动式的装修，我们的沙发、地毯等等一系列的东西。
在这里面怎么控制它？原来的标准出现了一个问题，它要求先材料检验，然后进行室内的空气检验，而材料检验的时候都合格，但是装修出来的房间不一定合格。
因为它这个东西组成的量不一样的，还有我们原来的材料是含量，真正对我们环境影响的是散发率，这里面很大的东西是有害的，但是不出来对我们的影响不大。
总体来说装修完成到底是30天还是60天交工这个是不一样的，有些大的房地产公司出现过毒地板以后进行了长达几年的研究，我们搞了一些预评价的东西，最后出来以后应该告诉你可能是25天以后这个房间能够达到你的入住条件。如果你换了一个材料25条达不到可能要35天，当然这项工作比较复杂，我们的建科院也主编了一个标准，希望标准编制好以后来解答各位的问题，谢谢！
主持人：刚刚任博士分享了自己关于“毒跑道”事件的思考，让我们对自己身边的环境有了深刻的认识。我们的日常生活、工作都离不开建筑，而我们也能随处见到在我们的居住环境中，因为建筑的建设与装修等造成各类资源浪费，给我们的环境带了很多负面影响，这些资源浪费的原因是什么？如何减少这些资源的浪费呢？下面有请深家协住宅精装研究院关永康院长为我们分享他的演讲主题“设计创新与人居环境”。有请关院长。
关永康：首先先非常感谢南都的邀请，到目前为止参加南都的活动已经有好几次了，这次跟大家分享一下有关这段时间我们的研究成果，其实主题就叫《设计创新与人居环境》。
讲这些东西之前先做一个名词解释：第一个是有关设计创新，现在因为我们在这三年多来，一直在为房地产公司做很多的户型规划，包括配套的室内家俱的设计，每每遇到这些地产公司都会跟我们提出来能不能精装成本一降再降？我们经常跟他们说在不能偷工减料的前提之下，如果要实现高的性价比，必须要从设计的角度来重新评估我们整个的建筑体系、室内体系和家居体系，首先第一个说一个新的概念，性价比是设计出来的。
回到主题人居环境，人居环境其实是人与自然之间友好的相处，其实一个最核心点在我们看来是不要浪费！其实我今天整个的主题的演讲其实都跟不浪费一直都是密切相关的。
在这里我想说一样东西，其实不浪费的前提是保护我们的自然资源，在我讲有关设计创新之前我想再做一个科普。因为我这几年里面在这个行业里面包括很多的媒体都一直宣导一样东西就是所谓的实木和人造板的东西，很多人认为人造板是很可怕的，等等的一系列的东西不健康的。
我想问一个问题：现在市场上的很多消费者在不停的追逐实木家具这是环保的吗？很多人很少去考虑这个问题，中国是一个实木资源极度匮乏的国家！中国是全世界森林覆盖面积是一个属于中低下水平的国家。到目前为止中国所有的实木几乎是超过一半来自于海外，在五年多六年欧盟和美国共同制定了一个标准，所有的家具材料必须要用人造林，所有的森林必须要有可持续增长的砍伐才能够做成家具以及做成甲板之类的建材类。但是到目前为止在中国我们的国人仍然是以是否珍惜天然物种为荣，他们觉得这是一种荣耀，不觉得耻辱。
其实在全世界范围之内早已到这种出品型的产品进行了严格的控制，如果你不用人工种植的产品一定进不了欧盟、一定进不了美国。但是我们还认为这是一个很开心的事情，我会花很高的价去买一些很珍惜的物种，包括中国到现在为止大量砍伐非洲的森林。连云港的很粗的树木来自于非洲，那真的是砍伐原始森林。
所以我一直在灌输一个概念：作为媒体，我希望所有的媒体能够正确的报道这个事情，我们一定要珍惜自然资源、珍惜这个地球，不能再这么砍伐。所以最经济的更多应该用人造板，而国家应该在人造板的环保指标上做出一些更严格的控制，而不是鼓动他们不用人造板，而采用大量的自然资源，这是我今天宣导的第一个概念。
第二点我想跟大家分享一下来自于装修行业的一些数据，因为到目前为止我们跟全国前100强的地产行业的，我们服务了20多强，同时我们也跟很多的大型工装企业有合作。包括现在的广田、上海的全柱（音）我们都在合作。
得出的结果很可怕，到目前为止装修一套100平米的房子装修完了以后平均清理的垃圾达到了两吨重，如果要装修一套二手房，清理的垃圾要达到五吨重，你们关注过这个消息吗？光明坍塌事件是十多年是深圳出现的建筑垃圾堆到100多米倒下来的严重后果。深圳的人居委说你们研究的方向符合未来的居住环境整个的发展前景。
倾倒出来的垃圾是什么呢？这个数据来源于万科，到目前为止精装房里面的配套的垃圾等一系列的固装家具板材使用率只有75%，这个数据可以从万科的一些官网上可以拿到。
另外一点在万科精装房里面配套进厂的瓷砖进厂之后要进行切割、打磨要上墙的比例达到50%，损耗率超过20%，意思是两吨的垃圾有大量是水泥、瓷砖、板胶的余料！这个对环境的污染到了触目惊心的状态，而很少人去关注。
这些东西实际上在浪费着我们大量的资源和能源，并造成了大量的粉尘排放。
这些问题怎么解决？所有的业主收到房子之后觉得整个的布局不合理，第一个事情是砸墙，十个房地产有八个以上一定是第一个动作是砸墙。
第二个事情开始装修墙面，在上面不停的刷乳胶漆、贴纸等一系列动作。
第三个动作现场打家具，对吗？我们称之为叫装修的“打、砸、抢”，如果你们进到所有的小区尤其是毛胚房的小区这种情况屡见不鲜。任何一套房间装修完两三年不想住进去，今天隔壁砸墙，明天隔壁砸墙。在深圳一直没有一个官网的数据告诉我中国的精装比例有多少？深圳的精装的比例？我们去年专门走访了深圳的房地产业协会，深圳房地产业协会告诉我们2015年整个深圳精装比例是在倒退的，原因是很多的开发商没有看好后势，如果做精装整个的交付时间会延后半年到一年，交了现金先把房子卖出去，精装不精装再说，因此整个精装的比例是在下滑的，德国和日本的精装比例超过了80%。
今天和大家分享一下什么叫做创新的设计逻辑？所有的人都认为先有房子再有室内再来做家居配套，所有的设计公司、任何一个房地产的设计首先一定是做建筑设计，再来做室内设计，最后是配套家具物品设计，所有的地产公司都是这么做的包括万科，一直从前年开始我们把万科整个的设计流程颠覆了。
我们认为这是不合理的，为什么不合理，我们看一下施工误差，当前位置在中国建筑的施工误差几乎是以分米为单位的，我们见过做精装把一个柜子全部调平，垂直了，之后发现那个板上端10公分、下面2公分，证明整个的墙是斜的，墙和地永远不垂直的，这就是中国的建筑质量。
到了装修缝缝补补，我们称之为修正，修正之后的误差达到了厘米级，以我们的家具目前的机械化程度来讲，整个配套家具误差已经可以控制在毫米的范围之内，整个的误差是从大到小的。
得到一个结果很好玩，实际上用最精准的后工序来弥补前工序的不足，这就是中国的不足。和广田聊到说为什么中国不能出现装修的产业功能？包括建筑的产业功能？因为中国太不规范了。
前段时间我们盼盼木门做了一个咨询，盼盼木门研发一款门出来要做120种规格的库存，这是中国的现状，用毫无规则的产品的规格去弥补我们整个的建筑和装修的误差。
我们再来看一下，如果我们要颠覆这样的设计流程应该怎么做？
首先第一个我们应该认为先研究消费者的居家习惯，这究竟是一个二口之家，还是三口之家还是五口之家，居住在里面的人是在不停的发生变化的。我们在三年前跟万科做了一个全国的市场调查，走访了全国六大片区，七个城市，入户调研了268户，我们分了入住之后两年、五年、八年的状况做了三个类别的分别的统计。
发现一个数据很好玩，通常刚刚买完房子进去住之内的大部分是两口之家，五年以后会变成三口之家，小朋友出生以后爷爷奶奶、外公、外婆会搬来一起住，你会看到一套房子里面人口是在不断的增长。
这个调查又告诉我们一个数据，一个成年的女性平均拥有15到40双鞋，一个男人平均有10到15双鞋，如果是一个正常的三到五口之家家里面通常是30双鞋到80双鞋，同意吗？如果假设我们家里面的容纳不了这么多的鞋，进门之后就是满地都是鞋，回想你们家你们一定是满地都是鞋。
为了存储这么多的量我们如何做成收纳？要容纳这么多的鞋子要预留多深的门厅的柜子给我？怎么才能容纳的更多？在有限的空间里面。我们觉得一个房子从好看到好用发生一个重大的改变，很多年前去研究一个房子首先一个好不好看，包括室内、室外好不好看？但现在很多的消费者开始回归理性，觉得买房子一定要买一个好用的房子，好用的核心点是收纳！收纳不是建筑能解决的，收纳不是装修能解决的，一定是家具来解决的，所以我们就摆在最前面。
我们就要考虑一样东西，我们应该用什么样的家具来配套它？包括南北的差异，我们把所有的人不同的烹调习惯数干净以后，我们才知道家里面应该用什么的橱柜、衣柜。
第三步我们开始规划功能空间，卧房、老人房、儿童房、书房、娱乐房、餐厅、卫生间一系列我们称之为功能空间，再用一个消费者进吴之后最合理的我们称之为居家贡献，把所有的功能串起来所形成的就是一个户型。在一个层里面放不同的户型组成的就成了一个建筑，同意吗？
所以我们得到了一个结论以人为本的建筑设计不是从建筑开始的，我们面对消费者的数量是一个室内设计师的10倍，是一个建筑设计师的100倍，我比他们更了解消费者，所以我们应该是整个设计放在最前沿的地方。
要实现这样的科学合理的设计流程必须要导入模数的概念，这恰恰是当前中国的室内设计最缺乏的地方，我再解释一下什么叫做模数。
在欧洲用的板材是9尺板，中国是8尺，所谓的9尺和8尺是长度，9尺板相对是2.735，欧洲的室内空间的高度一定不会超过2.7米，衣柜根本不需要接。到目前为止国内的入墙衣柜要做到底必须要两节，国内最长的板是8尺板，不够高，必须要接一节，这是由于整个的工业体系决定的。
一个成人男性的肩宽是53厘米，意味着如果你要做一个衣柜不会撞到衣服的肩宽整个的内空要超过53厘米，但是我见到无数的衣柜只有45到50公分，所以门经常会撞衣服。
一个男性最长的鞋子的长度是45码，意味着35厘米，如果你要把一个鞋子竖着放进去的话鞋柜的深度必须要超过35厘米，这些就是所谓家居的模数。
如果把一个板实现利用率最大化，所有的东西前提都是要把板全部用的干干净净，因此整个板材的规格如何把它用干净就是我们整个人造板体系里面的工业化必须要考虑的问题。
第二个分享一下有关建材的模数，任何一个消费者去到一个建材店去问，我想买一个瓷砖，建材店一定会问你一个问题：“小姐，你买的瓷砖是300乘300还是400乘400，还是500乘500还是600乘600还是600乘800还是一米乘一米，你要什么规格？他告诉你别想了全买800乘800回去切吧。如果你有买瓷砖的经验的一定会遇到这个问题，这个在全世界也只有在中国是这么奇葩的。
我们问一个问题：所有人在装修里面成本最高的是厨房和洗手间，而租房和洗手间瓷砖的切砖是人工最贵的，为什么我们不能把洗手间和厨房全部做成300乘300的瓷砖满铺呢？你们考虑过呢？为什么一定要切呢？假设我以300为模数的话，所有的厨房、洗手间，横宽就是300为标准，为什么要切呢？所有的墙面所有做到300乘600能够满铺，为什么不能呢？留意看一下万科从2014开始万科导入模数的概念以后，万科的样本房全部都是满铺的。
为什么万科的精装房可以做到这么多的高品质、低成本，我就告诉他们，因为万科导入了模数的概念。
我们跟万科一起去了一趟日本，去研究了日本的整个的精装体系。分享一个案例，日本是睡榻榻米的，所谓的榻榻米进房子里面所有的地面都是用箱体进行满铺的。为了防止蟑螂、老鼠、很多粉尘。按照道理来说日本应该满搭街都是榻榻米定制，正因为中国的建筑不规范导致中国出现了一个非常畸形的行业——定制家具，日本没有这个行业，日本没有定制榻榻米的行业。因为中国的建筑采用的是轴线定位法，就是两面墙中间的距离为测量的核心，而日本是采用了“完成面”定位法，日本以法律的形式约定，所有的墙面必须符合150的倍数。所有的300乘300，450乘450、450乘600包括600乘600在所有的建材店都能买到的，所以在日本没有停止榻榻米这个行业。
因为时间所限今天不能分享太多有关协会的介绍，包括目前所服务的房企都不多说了。
最后跟大家谈到一个问题，我们是作为一个设计机构，跟这么多的房企做服务的，我们率先提出了一个观点：我们所有的东西都是有量化的包括定制家具的板材利用率，家具的安装效率等等都能得到大幅的提升。
在我们看来对人居环境最为友好的住宅一定是精装的，同时在中国未来精装一定是一个必然趋势。现在的毛胚房之所以毫不考虑其他的东西，原因是中国的房子太好卖了。
如果房地产能够重新回归考虑消费者的需求，在未来房子一定是精装的！精装将会成为一个必然，但在这个过程之中最大的难点和痛点就是个性化精装，因为谁都不想都一摸一样的。我们有很成熟的解决方案，万科的第一个精装房是在珠海，消费者是可以选择的。
在我们看来住宅产业化的基础是产品标准化，而产品标准化的基础是部件模块化，而部件模块化的基础是模数，今天就跟大家分享到这里，谢谢大家！
提问：关院长您好！感谢您刚才的精彩的分享，还有两点问题，能否请您介绍一下现阶段中国设计标准化发展的程度，还有中国要达到要接受的标准要多长的时间？
关永康：现在更多的尤其是环保类的东西化学指标很多，物理指标更少，尤其是类似于入户之后，预留的标准，国家做的立法的工作真的很少。所以我们到目前为止跟20多个地产公司合作，发现真的是千奇百怪的，毫无任何的模数、标准可言，所有的面宽、面深真的很奇葩，所以我觉得这个事情我真的不敢回答，将会有多长才能够做到这一点？能够像日本、欧洲那么规范、那么完善的体系，我们称之为三大产业链，从建筑、室内到配套物品这三个产业链能够同一的工业化的来约束，这是一个必然的趋势，但是走多远、走多久回答不了。
主持人：谢谢关院长从创新设计的角度为房地产运营提供“建筑后”的解决方案。在这个创新设计过程中，除了刚刚关院长提到的几个要点之外，大家可能还会联想到如何运用中国传统易学智慧来改善我们的居住。下面就有请著名周易咨询人文地理学家荆议民大师，为我们从传统易学角度谈一谈房地产运营如何做到“以人为本”。有请荆大师！
荆议民：先生们、女士们大家下午好！今天是第五届华人人居环境科学论坛，我也参加了五届，前面讲到了风水，很多人觉得比较悬。拿我们现在的话来讲何为风水？这两年讲的最多的一个是正能量、负能量的问题。正能量在风水来讲就是好的风水，负能量那就是不好的或者是不吉的风水。我们说讲风水其实倒不如大家能够理解的正能量、负能量来讲比较合适一些。
为什么讲以人为本呢？一个房子，如果说没有人住实际上是没有好坏之分的，在最早的时候人居住在洞穴里面，洞穴人可以住、动物也可以住。人住的时候对人有影响，对动物也是有影响的。如果说这个洞穴是适合他的，对以后是有好处的，如果是不适合他的，就会影响他子孙繁衍、自然的发育。
从大自然的法则来讲我们说人居已经说的非常清楚了一定是以人为本，脱离了人来讲居住的环境其实是没有任何意义的，我们说楼盘的好与坏我们首先看什么呢？看它的外环境，外环境是周边的山、河流，我们说一般考虑这个地方能不能买，有很多人问我有没有硬性的指标？有些硬性的指标是大家肉眼可以观察得到的。
第一个指标是什么呢？第一个指标有没有我们所说的火葬场？有没有煤气站？有没有发电厂？或者说你离政府公安太近了，比如说公安局、法院、医院，医院首先是病菌、细菌，或者说经常会有人死去，为什么医院要消毒两到三次？为什么呢？因为它里面所滋生的是看不见、摸不着的，什么叫好的风水？正能量一定给我们是一个阳光的、舒适的一个环境，所以说以人为本它一定是以人为中心的。
我们说人生是什么？是由1和N个0组成的，天是健康，地一定是平安，如果脱离了健康和平安，你有再多的财富、你的家庭再幸福到最后都是不幸福的，因为你的健康会影响家里面整个的状况。如果说一个异常意外就走了，那你对整个的家庭、对整个的事业、学业、孩子都是一个最致命的打击。
我们说选择人居环境首先选择的是什么？这个地方我们住的能不能健康、平安？这才是最重要的，我们以前说的深圳十大凶宅，比如说中银，住到里面很多人吵架，夫妻、父子之间发生了很多的家庭纠纷，我们说生病，病这个字很有意思，丙丁是主的是火，心是指指我们的头脑来讲的，它是管我们思维的，当你的思维在家庭发生矛盾的时候、夫妻吵架的时候、父子出现争执的时候心有病了，心有病了才会导致了身体上有病，身体上有病又影响了整个家庭的和谐、事业好不好。并不是说每个人都能做到随时让自己静下来，能够让自己心平气和，往往有人吵架了以后跳楼了、跳河了都有。
曾经有一对夫妻太有钱了，老公和老婆一吵架，两个人用两辆车相撞，从我们一个方向来讲叫造孽，从另外一个来讲讲没有心平气和的处理，他住的这个地方就是再好，没有把自己的健康和平安放在第一位。
我们首先考虑的不是说我住到里面能够让我发多大的财、升多大的官，这些都是要放在次要的位置，主要的位置就是我住里面能不能让我舒适、健康、平安？
在罗湖区有一个俊园（音），我们当时我有几个客户都在反映，曾经有一家最典型的三个儿子两个儿子都是出了车祸，虽然父亲的生意做的很好，但是如果说家庭里面的人员在健康上或者在平安上出了很大的问题的，你说这个问题能选考虑吗？这个地段能考虑吗？
包括刚才的关博士、任博士所讲的，大环境我们是改变不了的，能够改变的调平我们的心态，把我们的欲望调低一些。包括这一次我们去踩盘，很多人说为什么去年没买房呢？买房的初衷是居住不是投资。但是我们国家这么多年从房地产开始慢慢的，应该从1997、1998年慢慢步入快车道的时候把房产作为一个资产，作为我们最主要的资产的时候，它已经脱离了它真正的、最基本的功能了，所以说很多人炒房子发家致富了，他就认为可以。
同时又是把房价太高了，明年会不会涨、后年会不会涨，我投资了能赚多少钱？我们把真正的人居没有以人为本，我跟别人攀比我有没有钱，我有多少套房子？我赚了多少钱。
与人居府环境密切相关的最基本的要素就是结构稳定，没有一个稳定的结构居住上面一定是心不安的，心神和我们健康的关系有多大呢？非常大，我们的病大部分是先由内在的、心态出现问题了，心态出现问题了才会造成我们的身体上出现问题，也就是病首先是内生的不是外生的，只有疾才是外进的，寒暑燥热和风这个是疾，病是我们心生的。
从房子的结构来讲我们可以看到中国的文字，我们中华特别是古文字是非常非常有意思的，房子它是户加方所构成的，在古代天圆地方，地首先来讲方是稳定的，圆是可以不停的滚动的。所以说房子首先一个结构，我们居住的是一定是长和方为主的，一丁不识以圆型结构为主的。我们选房子的房子是半圆形的或者是弧形的好不好？从居住的条件、对我们的有利的来讲，半圆形和弧形的不是最好的，长方形、方正的才是最好的。
居住是什么呢？首先是一个休息和让我们能够呆住的一个环境，所以从古至今居字是一家人健健康康、平平安安的，家里面一定有信仰、中心的，所以居字中十字，家庭的成员是各司其职，家庭的结构厨房、洗手间包括主卧、次卧它的布局一定要合理才可以的。
刚才关博士说建筑垃圾，我在2013年的时候就说过，我们中国目前污染环境最大的并不是别的就是建筑垃圾，实际上是超过工厂的污染的。所以说在居住来讲的话如果在前期都已经把空间设计的很合理，那么一定就减少了一个“打、砸、抢”，最起码把砸墙这一块就可以省出很多了。
实际上从另外的角度来讲，这也就是为什么建筑商人，我所知道的信息，有些人身体的状况出了很大的问题。不仅要赚钱，还有一个德，如果有一个公德心能够为你建造的居住者考虑你一定会把房子建造的非常好。从建筑上来讲也是一个中心，我们首先赚钱是可以，一定要有有“德”在里面，有德的赚钱是最高境界的。
我们居住的环境它是需要稳定的，有稳定的居住的环境才有稳定的心态，有稳定的心态才会有一个健康的身体。在古代不叫风水，叫堪舆，也就是说你居住的这个地方会不会经常发生雷电？发生发生雷电的地方不适合居住的，雷电会产生很大的能量，影响到居住的里头。
第二个就是要看地质、水文环境，包括这次常州的学校的事件，如果说建设者或者是学校能够决定建设的校长，他能够有一个公德心，为孩子考虑，我相信他一定不会选择这样的一个地块作为择校的地址，这就是看你的心往哪里走？
房子如果从投资的角度来讲，我只能说包括再往后面走房价一定还有一个我们叫回归理性了，它不可能再像以前我们说的“有病”，叫丙申年，丙申已经把“病”去掉了，今年从国家的高层层面到很多的开发商都逐渐的意识到拐点什么时候出现？在深圳在南方或者说在一线城市，一线和二线一定是稳中有升的态势，不管从居住还是投资的角度来讲，如果有需要都可以入手，也不用在这块过多的去纠结。
第二块申，申请代表猴子，上蹿下跳，申又代表闪电，闪电往往就是在一瞬间的，如果说过于执著于今年会不会涨、明年会不会涨，实际上把我们的很多的精力耗费在不考虑思考、思索的问题中。
中国的文字非常有意思，如果大家感兴趣的话我们现场跟大家玩游戏的机会吧，你随便报一个字，你想问哪一块，我都可以现场说给你！
（互动）
提问：夫。
荆议民：从这个字你想测什么？或者说你想问哪一块？
提问：我想问健康。
荆议民：夫是天破头了，问健康来讲的话这个字还可以测两个人，也就是说你从健康的角度来讲两个人都很好，但是从财运来讲还得努力，至少来讲要达到自己的目的才两年，并且这两年还不能懒惰，要不停的走动。因为人从字型来讲是往前走动的，迈步的一个姿势，这两个人就相当于对你形成一个阻碍，拉着你不让你走，不让你去追，但是你能够把这块，这种对你的束缚冲破了，也就是用两年的时间能够让你自己达到一个比较高的水准。
主持人：荆大师给了我们两年的时间，两年以后就是第七届，希望第七届之后南都的人居论坛能够请到两位，两位再看看。
提问：我想测一下事业运，写。
荆议民：因为写字上面少了一点，这一点也代表家，也就是说你的家安不安？如果家安了你的视野才会真正的让你的事业有方向性，现在你应该还处于一个可以往左也可以往右，与有不确定性。
首先来讲你的事业你自己到目前都是自己不知道干什么对自己才是最好的，所以说家里面的人自己就缺少了到底要往哪走的方向性，这个字多少画呢？大家可以数一数，它是五画的一个字，也就是说你要知道你的事业的走向要花费五年的时间思考自己适合做什么？社会往哪块发展？不是说我今天想做什么就能做成了，可能我们这一生在初期的时候很多人做着并不是自己喜欢的或者是不是适合的，我们需要积累第一笔资金，我们做到一定的程度了，再思考这个是不是我适合的？当你生活无忧的时候你可以选择了，当机会来临的时候就可以把握住，这是最好的。
主持人：谢谢荆大师的分享！接下来我们将目光重新拉回现实的深圳楼市。房价是一个城市价值的集中体现，如何做好城市规划，怎样掌握发展节奏，都将对一个城市的房地产市场产生巨大影响。下面我们将有请我们大家熟悉的邓志旺博士，从城市规划存在的问题着眼，告诉我们如何科学规避城市的类似安全问题。有请邓博士。
邓志旺：首先感谢南都给了一个机会，我上来的时候特意拿了一杯水，一类叫“干货”，另外一类叫“水货”，我是“水货”。今天非常高兴分享一下城市规如何让城市更加的健康。我正好在装修我就很困惑于板材和颗粒板和实木之间的差别，但是我考虑到了环境污染的问题，我选择了板材没有用实木。我自己买了一套二手房的时候我没有重新做任何的装修，我不想做垃圾，我们尽量不动就不良，很多的打掉了飘窗、打掉了墙。
我们的洗手间做了问题，我准备把门改一下就可以了，但是我太太坚持把墙打掉，我多次重新了我的态度，我从社会的公益的角度来讲这个墙是不需要打掉的，我的原则还是比较坚决的，人不仅要考虑到自己，还要考虑到社会。我们不一定为社会做多大的贡献，但是能减少一些污染也是贡献。
我更多的从政府的城市规划的角度来讲，我想从光明的滑坡事件谈起，这个事情对2015年的深圳来说影响太多了，本来我们是赞美声一片，我们深圳房价高涨，产业升级成功，整个都是非常不错的。
但是整个的滑坡事件把深圳拉回了现实，首先引用一句诗：“上帝创造了乡村，人类创造了城市”。
这是光明滑坡事故的现场，上面是黄土，黄土下面是75具尸体，下面是流离失所的居民。大家的第一反应是政府的管理不利，还有就是官商勾结，这是我们所遇到的，很快的事情有了结果，我们的光明新区填土厂的老板都抓了。我佩服这个人，因为这个人也孝顺父母，他说每见一次父母都给一万块钱，不管是父母来深圳还是回去，所以他每年只要父母来深圳居住、见面，每次见面给一万块钱，至少这个老总是孝顺父母的。但是这个事件来讲他是有责任的，现在有14个工作组在光明在做调研。
我觉得这些问题并不在于个人，不仅仅在于个人，在不在于政府部门的某一个具体的部门。我觉得这个问题在我们的规划中不系统，比如说我们深圳每年大概有多少的土地要投入开发？我们的多少地铁要开挖，这是可以算出来的，我们可以算两年、三年、五年，这么多的土从地下挖出来以后必须要有一个去处，这些量我们难以想象，这个量是很大的。我们深圳目前所有的填埋场是不够用的，有的要排一两天才能够进去倒土，这也是我们房价上升的原因之一。但是即便这样还是有很多的泥土没有地方填埋，于是我们建了光明的临时的填埋场，这个填埋场已经超过了负荷的填埋场，但是没办法继续使用，这样的问题我相信不仅仅在光明存在，只是现在问题还未爆发而已。
我们应该更多的思考问题产生有没有一个必然性的原因？有没有一个系统性的原因？这里面就存在这些问题，这些泥土是没地方倒的，我们的泥土没有办法去解决。
怎么解决只有问题深圳拿出来办法，因为深圳太小了，2000平方米，2000平方米的地方要找一个填埋土地的地方太难了。如果我们能够实现深莞州一体化，那选择就多了，深圳出了观澜以后有很好的地方填埋的，但是这些土地不属于我们，我们没办法解决。我当时很想写一篇文章《从光明的滑坡事件看大深圳》，我希望政府能够打破的分割。
我们管理的部门又是不一样的，这里面想办法解决的问题要去全盘的通盘的解决，我们的土地产生了以后怎么去解决？否则光明的滑坡事件一定不是最后一次。
这是一个老太太，她是简?雅各布斯，她出了一本书非常的有名。我这两年一直在做一个调查就是深圳市的用地利用率的用地，我的足迹踏遍了深圳基本上所有最偏的地方，去到坪地、大鹏、公明，你会看到完全的另外一个深圳，这些地方毫无生气，荒凉的一塌糊涂。曾经我碰到一个农民工吃饭要走十多分钟才可以，夏天的中午，你可以想象一下在这些地方生活、工作的人会是在深圳的高大上吗？他们一辈子呆了十年、八年不会来到福田中心区、南山，他们没有文化、没有体育设施、没有休闲空间，所以会出现富士康的几连跳，他们的生活如此的单调。也许他们说他们是流动人口，但是但是他们活生生的人，但是他们享受不到我们这个城市发展带来的任何的红利。
第二个问题就是产城分离的问题，我们是说的人居，这里面住着近七八百万的人口，他们的生活极度的单调，我想象一下他们的生活，到晚上最多是玩玩手机，如果有网吧可以上上网，我们经常说来了就是深圳人，但是真的是差别极大。
解决的方案就是重新的调整园区的思路，调整规划都涉及到土地出让、产权问题，但是我想总是可以改变的，尤其是新的区域，又走了老路，没有任何的文化、体育、教育、卫生设施，所以你住到那个地方你会感觉到与世隔绝，这不是我们和谐社会所追求的方式。
最近我看到了几个项目感觉到比较欣慰，像天安云谷，星河等等，你会感觉到是一个正常人生活的地方，而不像我们看到的大浪的产业园，我希望政府去重视这个问题，几百万的人口每天生活在那里应该得到我们的关注。
第三个问题是龙华里程家园，这是深圳第一个限价房，周边什么都没有，荒凉的一塌糊涂，一公里之内看不到任何的配套，我想这些房子出让以后，他们住进去以后到底能得到什么生活？是不是他们买了保障房就应该得到了生活方式。
下面是新出来的安居房和公租房，左边是福安雅园，我看了也是感觉到非常的不尽如人意，周边没有任何的配套，你想吃一个比较健康的快餐都比较难。右边是前海的龙海家园，住进去了以后发现学校没有等等的没有，很多的问题产生了，搬进去住了以后又搬出去了，虽然房租很低但是配套确实是离大家的期待太远了。
问题之三是房地产先行模式，我们第一件事情是出让用地，不管具备不具备开发和居住的条件先卖出去再说，南都也报出来了，我们有时候会请开发商，开发商做不对，但是去调研了解了以后问题远远不是那么简单。政府出让用地的时候是有要求的，原来是七通一平（音），往往是用地没有具备没有的条件，开发商就拿到了，不具备开发的，连道路都没有，开发商只能继续等，它没办法开发不了。到了时间以后向政府申请延期，政府我也没有承诺当初的条件，于是就答应了条件，继续的延期，在很多的地方就看到很多的地，深圳有很多的地，有很多的地，但是这些空地都已经“名花有主”了。
所以他们建成了以后土地的闲置的问题非常非常严重了，深圳土地的资源那么稀缺的情况下能够早日的投入使用是非常大的事情。建成了以后显示房屋也闲置，我们前两天香蜜湖闲置，后来说后海闲置、坪山闲置、龙岗的闲置。刚需恨不得马上住进去，他们最好是装修十几天住进去，但是你的配套跟不上，没法住，所以我们看到大量的住房浪费，所以住房资源的浪费也是非常非常的严重，我想这些现象的存在都跟我们的规划是密切相关的。
我提出了一个建议，在香港是TOD模式，交通导向模式，我不是说先出让用地，就首先把路修好，先开发什么呢？先开发保障房，为什么呢？因为保障房是最需要住进去，只要一开发好就住进去，一住进去周边的商业就起来了，剩下的商业用地它的价值就上升了。这个时候再出让住宅用地，才会带来政府的收益的增加，而我们是相反的，我们是先出让了，过一段时间修路，房子没法住。
政府可以完全学习香港的这种模式去提升我们的房地产的模式，这样的话有利于整个深圳的不管是开发的质量还是居住的质量。
其实政府不缺资金，我们去年深圳市财政收入增长了30%，广州下降了10%几，深圳已经脱离了靠土地支撑的结构，我们的金融业、IT行业贡献了大量的谁手，这块并不是不是问题。包括最近政府把东部开发的这块投入了大量的资金。政府的资金不是问题，关键你的思路能扭转过来，这都是在城市的规划当中存在的问题。刚才的记者朋友也说的的这个问题，也谈一下房价的问题，其实房价的问题也是政府在规划中存在的问题，为什么呢？因为政府大概从2008年开始就提出了一个看法，深圳这个地方不能产业空洞化，不能都去搞住宅了，都去搞住宅了我们的产业就会被挤出去。我们的产业用地一定要做产业，我们出现了大量我们所谓的产业用地的开发，但是是不是真的需要这么多的产业？我们本来就是工业占比特别高的一个城市，我们继续把工业用地改成产业用地，将来会出现比较严重的问题的。
正是因为我们限制了住宅用地的数量和供给导致了我们的房价不断的上升，最根本的原因还是因为我们的住宅用地的供给量太少了，房价的上涨需要规划和思路的转变。
城市怎么让人类生活的更好？实际上早在2000多年前我们著名的哲学家叫亚里士多德就说了一个观点，我今天我读一遍：“人们来到城市，是为了生活；居住在城市，是为了生活得更好。”我们的城市规划、建设是不是达到了目的？这就是我今天跟大家分享的内容，非常感谢大家，谢谢！
提问：谢谢你刚才的分享，针对深圳的城市规划的优点和缺点进行点评。
邓志旺：优点和缺点各说一个吧，优点深圳最大德斌优点是多中心的规划，这点跟北京、上海相比的话这是它的优势，在深圳因为是多中心，所以让我们感觉到在很多地方都很方便，都有配套，工作的地点相当分散，从罗湖蔡屋围、一直到科技园、后海等等，都可以找到就业的机会，因此我们可以就近居住、就近就业，这样对我们的交通的压力会大大的减少。
缺点就是我们深圳的规划前瞻性还是不够，目前最大的问题就是南北向的交通压力特别大，我们说英雄难过梅林关、英雄难过布吉关。我觉得在原来的关外龙华建一个中心，加快建设龙华中心区，使得我们的就业的岗位逐步转移到龙华这个区域，这样的话使得大量的人流就近上班，不再需要进到关内来，福田区也可以反向通行，去到龙华区上班，这样的话使得城市的交通更加的均衡，摆脱单向的钟摆式的生活。你早上挤过四号线的就知道了，那种生活的方式真的不体面，政府真的需要考虑这个问题。
提问：现在政府提出了一个街区制有什么好处？对现有的有什么改变？将来会是方向？
邓志旺：最早是工业制的，后来是街区制，尽量把公共资源配套到外面，每个人可以享受到公共资源，小区尽量的开放，所以形成了一个街区制的规划模式。这种模式的话特别对中国来说有特别重要的意义，以前是大盘模式，一个小区就占了一个平方公里、两个平方公里的都有，导致了我们城市的路破坏，资源也不能共享。
所以在最新的提出的街区制，我觉得都是非常好的方向。但是这里面有非常多的问题，对于老的小区改变很难，土地的红线之内就是我的小区，我作为业主拥有其中的一部分，更多的是对于新的小区规划中会加大力度，小区的规划更小一些，小区规划里面必须要有公共的绿化，有几个小区已经有迹象了，老的小区也可以做一些改变。在复旦读书的时候校园都是围墙，后来做了一个改变，把它变成了栏杆式的，也可以看到校园。包括深圳现在的中小学周末可以去打球、锻炼，这也是把资源逐步的共享化，老的小区可能不太担心这个问题，新的小区会逐步的推行街区制。
本文来源：网易房产
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