三四线城市高库存成中小房企“死穴” 急需转型

（原标题：三四线城市高库存成中小房企“死穴”）

深圳325新政满月，房价跌了没？

88家上市房企逾五成预报去年净利下滑，25家净利亏损企业中22家首亏

“不变等死，变则找死。”如今对于大多数中小房企而言，如何在大浪淘沙的行业现状下生存，成了一个两难的抉择。

长江商报记者近日调查发现，根据同花顺统计数据，截至2月15日，在目前已经公布2015年年报业绩预警的企业中，净利润同比下滑企业达45家，占比达五成以上。其中，25家房企预告净利润亏损。而在已公布年报的88家房企中，中小房企占比较高。

“受制于库存和成本压力的不断增加，房企单纯通过规模扩张来获取暴利的模式只能走到今天。”中投顾问房地产行业研究员殷旭飞2月19日在接受长江商报记者采访时表示，中小房企要逆势突围就必须变革现有的商业模式，进行产品、服务创新，从而获得更为广阔的发展空间，促进企业转型。

三四线城市市场低迷致高额亏损

长江商报记者近日调查发现，截至2月15日，沪深两市共计88家上市房企公布了2015年年报业绩预告。据同花顺统计数据显示，在这88家已经公布2015年年报业绩预警的企业中，剔除数据不完全企业，18家业绩预增，10家略增，12家扭亏；14家预减，21家略减，25家亏损。

在25家业绩亏损企业中，有22家是首亏，其中，首亏额度最高的是中华企业，预计亏损24亿元至25亿元。

对此，中华企业表示，公司全面梳理项目状况，以加速存货去化、加快资金回笼为全年工作重点，2015年资金回笼预计85亿元，同比增长22%。但是，公司布局的二、三线城市房地产市场持续低迷，加上部分项目产品的市场契合度不理想，项目销售面临相当大的压力，采取了调整销售价格等措施，导致发生计提减值准备，增加业绩亏损预测数额。

“由于项目布局城市不合理，三、四线城市库存难以消化，甚至迫于资金压力而减少开工量，致使一些项目无法达到预售条件，结算项目毛利下滑。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，即使布局一线城市的大型房企，由于土地成本过高，豪宅竞争激烈导致销售周期更长，财务成本支出增加，也难以控制净利下滑的局面，而中小房企甚至将面临被并购消失的命运。

中小房企掀起“退出”风暴

按照预告净利润下限来看，截至2月15日，招商蛇口预告的净利润最高，为68.22亿元，增长幅度为29.80%左右。招商蛇口表示，本年度园区开发与运营业务中销售物业主要位于深圳及香港地区，此部分物业销售毛利率相对较高，因此，本报告期归属于上市公司股东的净利润同比上升幅度较大。

紧随其后的绿地控股，净利润为67.7亿元。绿地控股称，报告期内，公司重大资产重组事项获得了中国证监会的正式核准，绿地控股集团有限公司实现了借壳上市，因此公司的资产规模和盈利能力得到了大幅度的提升。

此外，转型已经步入收获期的泛海控股表示，净利润将在18.7亿元-21.8亿元之间，同比上涨20%-40%。泛海控股提到，报告期内，公司以打造“以金融为主体、以产业为基础、以互联网为平台的产融一体化的国际化企业集团”为目标，进一步落实转型战略，积极推进各业务板块协同发展，取得了较好的经营业绩。一方面，公司控股子公司民生证券股份有限公司净利润同比大幅增长；另一方面，公司加快释放房地产业务价值，房地产板块销售收入、净利润较上年同期亦有大幅增长。

值得注意的是，截至今年2月15日，公布2015年年度业绩预告的上市房企中，中小房企占比较大，万科等千亿元级房企尚未全部公布年报业绩预告。

去年以来，中小房企掀起一股退出房地产行业的风暴。从去年年初开始，莱茵置业便频频在体育产业布局，7月底，莱茵置业更是将公司中文名称由“莱茵达置业股份有限公司”变更为“莱茵达体育发展股份有限公司”，逐渐淡出房地产行业。去年8月，浙江广厦发布公告称，将在3年内逐步退出房地产行业，向影视文化产业转型。也有部分中小型房企因资金难以维系，而选择退出房地产行业，专注其他领域，或者专注于一些精细化小项目。

业内人士认为，在经历了2014年的寒潮后，中小房企对于市场的发展存在着更多的疑虑和困惑，无论在资本市场还是销售市场，其都无法与标杆房企相抗衡。而即使是大型房企，为避免净利下滑局面，也开始全面重视库存管理，调整产品线占比结构，加快多元化布局，加快资产周转速度等。

暴利模式不再 盈利空间收窄

尽管有25家房企出现业绩亏损，其原因却是多方面的。

业内人士表示，从财务数据的调整来看，很多房企越来越主动地把经营期间的各类费用直接进行当期利润的冲抵。这样做一方面是为了做实资本，另一方面也是和国际会计准则相关制度积极接轨的一步。从利好面看，2015年很多房企都有继续亏损的可能，所以这个时候房企不会太高调，也会有意识去报亏。

殷旭飞在2月19日在接受长江商报记者的采访时表示，2015年上市房企中五成以上均出现净利下滑，主要原因在于房地产行业的高暴利模式正在逐渐消失，再加上土地成本不断上涨，削弱了房企的盈利空间。

的确，随着城中心优质地块不断减少，北上广深等一线城市的土地市场不仅在总出让金方面创下历史新高，同时也是地王频出的一年。而武汉市场，也出现了继2007年、2009年到2010年和2012年之后的又一波土地成交高峰，土地成交的楼面地价也出现了较大幅度的上涨。

从房企自身来看，2015年各大房企积极去库存，营销费用构成了成本体系中的一大内容，此前形成的融资成本也相对较高。严跃进认为，目前很多实体经济的企业都出现亏损，部分非房企业的亏损，和经济不景气、企业产能过剩、行业处于夕阳产业等有关系。但房地产行业有特殊性，总体上看，去年销售业绩好于预期、房地产市场需求继续积极释放、产品价格反弹有力且持续，这都说明目前的亏损并不值得过于担忧。随着2016年房企积极发行低成本公司债和融入一个低成本的信贷环境中，资金成本的降低能够在一定程度上遏制亏损额的扩大。

尝试多元化 逆势突围求生存

由财报数据可知，房地产行业整体利润下行的现象并未得到改善，甚至还在加剧，而各大房企，尤其是中小房企也面临着利润摊薄、亟须转型的现实危机。

面对越来越复杂的市场环境，不少房企意识到“单兵作战”已经不再适合市场需求，转而进入“合作开发”模式。抱团、分拆、瘦身、多元化布局，过去一年房企大佬们在转型方式的探索上，可谓“脑洞大开”。

“实力房企拥有完善的管理体系、顶尖的专业人才以及丰富的管理经验，通过合作开发，可以进一步提升合作企业的综合实力。”业内专家称，仅合作产生的品牌效应就是一个重大利好，能够在资本市场掀起巨浪。

2015年8月，融创通过入股美联地产旗下塔子湖置业有限公司，取得武汉后湖四宗地的土地使用权。不久，后湖项目融创公园壹号的临时售楼部也对外开放。同年10月，来自珠海的国企华发联合中城开发的“华发中城荟”项目首次对外开放营销中心，这是华发进入武汉市场的首个项目，也是其筹谋武汉布局的重要动作。而去年碧桂园与中国中铁、万科与万达的合作等更被认为是业界“强强联合”的典范。

各大房企在合作开发、抱团取暖的同时，也各自谋求着新的扩展空间。合生、碧桂园等数家品牌地产商不约而同地通过“瘦身”来优化公司管理架构。而如万达大幅增加文化旅游比重，保利地产将社区O2O提上了战略的高度等多家大型地产商的多元化尝试，标志着纯开发商模式的终结。

在此大背景下，在接下来的2016年，房企命运将如何走？各个房企特别是中小房企又将如何逆势突围？

业内人士提出，面对严峻的现实情况，房企未来有以下发展趋势：一方面贴近用户，提供多元化的产品和服务；另一方面寻找新的风口和热点，获取新的利益增长点。