深圳购房投机比达40% 房价领涨全国16个月

持续领涨的深圳楼市背后，投机行为暗潮涌动，投资客也被视为推动房价涨逾五成的推手之一。

深业集团副总裁董方在旗下上市公司深圳控股2016产品发布会上表达了上述观点。

董方向腾讯财经表示，“今年年初，投资投机性购房比例已经达到了40%。投资投机购房比例的快速上涨，让房价确实存在一定程度的泡沫，但泡沫也在合理的可接受的范围内。”

根据深圳市规划国土委公布的统计数据，深圳3月房价均价达49989元，同比上涨88%，领涨全国达16个月之久。

在董方看来，供求失衡、资金推动、投资与投机是推高深圳房价的三大原因。

“近五年招拍挂的土地建面仅有400万平米，深圳库存去化周期仅为6.5个月，是一线城市里最低的，而深圳每年还有大量的人口净流入，去年近60万人，适龄购房人群也是一线城市最高的。”董方称。

与此同时，去年深圳新增房贷3300亿元，超越北上广居全国第一。目前房贷余额仍在上涨，逼近1万亿元。

面对不断疯涨的房价，深圳市在3月25日深夜推出限购、限贷的楼市新政。

董方表示，新政推出成交量有一定下滑，新开楼盘的定价也出现了5%-8%的下调，“但从过去五年的市场反应来看，估计不会是大幅震荡而是小幅盘整，两到五个月之后应该就会量价回升。”

“在未来五年，深圳房价会继续保持温和上涨的势头。”董方预测。

受益于楼市的暴涨，作为深圳市政府最大国企深业集团控股的上市公司，深圳控股去年实现合同销售额人民币160亿元，同比上涨116%，其中深圳项目占比高达70%。

透过泡沫看深圳 "超级城市"遇供应不足

深圳房价正在去泡沫化

据统计，2015年到今年三月深圳的平均房价，已经达到49989元，同比上涨88%，在一年内这么快速的涨幅，引起了多方面的关注。

深业集团副总裁董方指出，这一年深圳房价的快速上涨，主要有三个方面的原因，一个是供求失衡。供应方面，近5年招拍挂的土地建面仅有400万平米，严重不足，目前深圳的库存去化周期仅有6.5个月，是一线城市里面最低的，与此同时，深圳每年还有大量的人口净流入，2015年就有59.98万，总人口中适龄购房人群 （25-44岁）占比51%，是一线城市最高的（北京35%、上海30%、广州40%）。

第二方面资金推动。去年深圳新增房贷3300亿元、累计7700亿元，超过北上广居全国第一，目前的房贷余额仍在上涨，逼近1万亿元，宽松货币政策下楼市的杠杆效应很明显。

第三个原因是投资和投机。在去年年初，据统计深圳投资、投机性购房的比例不超过20%，但是由于房价快速上涨所带来的财富效应，以及客户的恐慌心理，到今年年初投资、投机性购房比例已经达到了40%。

董方说，投资、投机购房比例的快速上涨，让房价确实存在一定程度的泡沫。所谓泡沫是指部分楼盘、部分区域有泡沫，即好的还不够贵，差的还不够便宜。现在有些区域和项目并没有那么好，卖贵了；还有一种泡沫是涨得速度太快了，深圳一年均价上涨88%，太快了。

他判断，房地产市场最大的特点将是分化。城市、区域、区域内的项目分化，会越来越严重。比如未来可能同在南山区，有的项目卖到20万/平方米，有的就只有五六万/平方米。

但是董方进一步指出，由于供求关系在未来五年内很难发生根本性的变化，国家适度宽松的货币政策以及深圳未来的发展前景，这个泡沫在合理可接受的范围内。

不过，“3.25新政”之后，深圳市场正被浓厚的观望情绪所笼罩。

对此董方分析，根据过去五年间五次调控的经验，调控影响大概是两个月到五个月的调整期，不会是大幅震荡而是小幅盘整，之后就会量价回升。

董方认为，从供求的角度看，深圳的房地产市场长期是向好的。此外，深圳的城市发展和创新能力也是支撑的因素。他列举了一组数据：2015年底，深圳南山区国家级高新技术企业就达1683家，占全市的31%，而广州全市仅有1923家；深圳国际专利申请也已占到全国的47%。他认为，深圳作为国家重要的创新中心和高科技中心，未来五到十年的发展前景巨大。

“一个城市的房价由人口和资金推动，各个方面的数据都表明深圳这个城市，至少还有十年的快速发展期，未来一定会变为超级城市。”董方说。