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深圳上半年不会大涨是共识 临深片区是金子还是浑水?

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一边厢,百城数据深圳房价环比上涨3.6%,同比大涨57%,再度领涨全国;一边厢,深圳投资客自降200万抛售,深圳房价的拐点已至?

网易房产3月23日报道 一边厢,百城数据深圳房价环比上涨3.6%,同比大涨57%,再度领涨全国;一边厢,深圳投资客自降200万抛售,深圳房价的拐点已至?

刚需客、投资客目前都有些云里雾里。

市场观望情绪较强,二手房大幅降价抛售属个案

先来看一组真实数据:

根据深圳中原研究中心监测,上周(3.14-3.20)一手住宅成交901套,继先前下跌4成后,上周又下降了近7个百分点,成交量现已连续下跌4周。而去年四季度的一手成交每周平均约为1382套左右,显著高于上周901套的成交水平。从年初至今,即使受到了春节的影响,但是一手成交每周仍然有1100套左右的成交水平,这也显著高于上周901套的数据。

由于政策调控的不确定性,新房市场上认筹量下滑,基于市场的不明朗,进入3月以来,开发商每周的推盘量很少,基本上每个项目低于100套。在如此之低的推盘量前,深圳一反2015年“日光”、“疯抢”、去化动辄8成的常态,深圳中原研究中心经理王飞透露,现阶段深圳新房销售量很差,普遍只有五成。

而二手房市场对后市的预期同样并不看好,3月二手房报价指数、经理人指数持续下滑,评估价上调风声放出后,报价指数下调幅度较大。

深圳中原南山区住宅部副总经理王良英透露,目前深圳市场上的二手房放盘量较1月份相比增加了25%左右,主要来自一些短线投资客,但并未出现成交价大幅下跌趋势。王良英指出,由于之前普遍看好深圳楼市后续发展,业主报价较高,现阶段市场缺乏信心,最终成交价较报价或低10%左右,但与1月份相比成交价最多下降5%,短期内会出现一定幅度的回调。

尽管年后深圳楼市调控传闻不断,官方四次公开发言,但调控的靴子迟迟未落地。王飞对网易房产记者表示,对于调控政策,政府也在观望市场,此次调控的目的是为打压投资客,同时还需保护刚需客,因此政策会相对温和,不会一刀切。

临深片区投资回本或10年,短线投资客勿趟这浑水

深圳市场突然冷却,但“后花园”惠州、东莞等临深片区却着了火,东莞一天四个“日光盘”,惠州涨势深入腹地,深圳客扫荡中山……

有钱、任性、土豪,这些都是临深片区市场对深圳客的印象。数据显示,惠州今年前两月商品房销售面积达237万平方米,销售数量达7024套,环比同期均实现了两倍增长。近期周末往惠州的高速上挤满了粤B车,深圳客自发组团看房,3月份更有望突破4000套高位。

据了解,目前临深片区购房者八成左右是深圳投资客,在强大购买力的助推下,惠州目前城区均价已拉升至8000元/㎡,部分优质项目早已过万,而去年此时还有大批“5字头”项目供本地市民选择。

临深片区另类的繁荣破坏了原有的刚需市场生态,但投资临深片区是否最终也能赚得盆满钵满?非也。

王飞指出,二手房成交占比是判断一个城市有无投资价值的重要指标,能够反映该城市房地产发展的成熟度。深圳是二手房成交占主导的市场,而临深片区二手房成交并不活跃。据惠州市房管局数据统计,1-2月份惠州共成交二手房2140套,占比楼市总成交量23%,2月均价环比涨幅仅0.4%。

由于二手市场的热度较低,尽管近段时间临深片区新盘涨幅较大,但二手涨幅并不明显,投资客欲短期内获利退市比较困难。王良英指出,投资临深片区获利需要很长时间,或许10年都有可能,投资客应考虑好成本问题,并建议短线避免投资临深片区。

2016年不是投资好年份,深圳6月份前不会大涨

2015年深圳新房57%的涨幅在全国房产市场一枝独秀,泡沫之声不绝于耳,纽约、东京历史再度重提,但历史是否将要在深圳重演?

自媒体人朱罗纪认为,国家呼吁全民“双创”,经济发展方式的转变使得以创新经济驱动起家的深圳,其城市地位、预期空间在过去的一年里发生了重大的变化,成为符合国家经济增长方式调整的最大受益者。在不少资本眼中,深圳是中国最好的创新经济中心,吸附资本的能力正大大加强。

朱罗纪解释道,深圳楼市供需关系长期紧张,而京沪穗的失衡表现不明显。过去深圳的市场主要依靠深圳人支撑,而去年有迹象表明深圳楼市购房者已扩散至全国各地,基本面的变化改变了深圳楼市长久以来的价格形成机制。此前深圳楼市定价主要依据深圳人的购买力,而现在外来人实力雄厚,且承受能力较强,房价上涨系情有可原。

基于深圳经济良好的基本面,朱罗纪认为深圳房价应进行盘整而非崩盘。对于后期走势,王良英认为短期内房价会有所回调,6月份之前很难上涨,新房价格作为楼市的风向标,其走势一定程度上能够反映市场行情。王良英建议短线投资客暂时收手,有实力的长线投资客可以伺机而行,而刚需客须量力而行,留有余地。

王飞建议刚需客可趁市场调整之时多留意市场,或将出现笋盘。自媒体人呆呆咖啡馆认为,现在上车应避开去年已高涨过的南山、龙华等高风险区域,多关注一些未来政府配套会更完善、但涨幅还不大的区域。

短期政策的不确定性造成市场有所调整,但长远来看深圳市场仍被看好,不过6月份之前不会大涨已是业内共识。  (网易房产  束亚男)

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